Mela­nie Augst­bur­ger, MAS UZH in Real Estate

Balkonverglasung im Stockwerkeigentum

Von | 23. Mai 2019 | Rat­ge­ber Immo­bi­li­en

FRAGEIch bin Stock­werk­ei­gen­tü­mer in einer Über­bau­ung mit 15 Woh­nun­gen. Da mein Bal­kon wind­ex­po­niert ist, möch­te ich die­sen auf eige­ne Kosten ver­gla­sen las­sen. Der Stock­werk­ei­gen­tü­mer neben mir ist damit ein­ver­stan­den. Genügt die Zustim­mung des direkt angren­zen­den Nach­barn, um die Ver­gla­sung anzu­brin­gen?

ANTWORTNein. Allein das Ein­ver­ständ­nis des einen Nach­barn reicht nicht aus. Bei der geplan­ten Bal­kon­ver­gla­sung han­delt es sich um eine bau­li­che Mass­nah­me an gemein­schaft­li­chen Tei­len der Über­bau­ung. Ein Bal­kon ist nicht son­der­rechts­fä­hig. Dem Eigen­tü­mer wird daher ledig­lich ein Son­der­nut­zungs­recht, das heisst ein aus­schliess­li­ches Benüt­zungs­recht, an die­ser Flä­che ein­ge­räumt. Für das Anbrin­gen einer Bal­kon­ver­gla­sung muss die Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zustim­men. Das Zivil­ge­setz­buch unter­schei­det, ob die Mass­nah­me not­wen­dig, nütz­lich oder luxu­ri­ös ist und schreibt dafür unter­schied­li­che Beschluss­mehr­hei­ten vor. Wäh­rend für not­wen­di­ge Mass­nah­men die Zustim­mung der Mehr­heit der Stock­werk­ei­gen­tü­mer genügt, braucht es für nütz­li­che Mass­nah­men das qua­li­fi­zier­te Mehr (Zustim­mung der Mehr­heit der Eigen­tü­mer, die zugleich über mehr als die Hälf­te aller Wert­quo­ten ver­fügt). Bei luxu­riö­sen Mass­nah­men ver­langt das ZGB Ein­stim­mig­keit. Vor­be­hal­ten blei­ben anders­lau­ten­de Bestim­mun­gen im Stock­werk­ei­gen­tü­mer­re­gle­ment.

Die Anbrin­gung einer Bal­kon­ver­gla­sung ist aus Optik der Gemein­schaft als nütz­li­che, wenn nicht gar als luxu­riö­se
Mass­nah­me ein­zu­stu­fen. 

Aus­nahms­wei­se kann ein luxu­riö­ses Vor­ha­ben aber auch mit­tels qua­li­fi­zier­tem Mehr­heits­be­schluss nach Köp­fen und Antei­len beschlos­sen wer­den. Dies näm­lich dann, wenn dem unwil­li­gen Stock­werk­ei­gen­tü­mer kei­ne Nach­tei­le erwach­sen und die zustim­men­den Stock­werk­ei­gen­tü­mer sämt­li­che Kosten über­neh­men.

Da die Bal­kon­ver­gla­sung im vor­lie­gen­den Fall auf eige­ne Kosten erstellt wird, reicht ein qua­li­fi­zier­ter Mehr­heits­be­schluss anläss­lich der Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung. Zu prü­fen bleibt, ob das Vor­ha­ben eine Bau­be­wil­li­gung benö­tigt.

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