Melanie Augst­burg­er, MAS UZH in Real Estate

Hat der Makler die Liegenschaft «falsch» geschätzt?

Von | 21. Feb­ru­ar 2019 | Rat­ge­ber Immo­bilien

FRAGE | Fam­i­lie X hat Inter­esse an einem älteren Ein­fam­i­lien­haus in Muhen und stellt daher eine Hypothekaran­frage bei ein­er Bank. Der Bankber­ater teilt der Fam­i­lie X mit, dass die bank­in­terne Schätzung einen deut­lich unter dem Kauf­preis liegen­den Wert ergeben hat. Die Liegen­schaft werde nur finanziert, wenn die Fam­i­lie X erhe­bliche Eigen­mit­tel bringe. Fam­i­lie X ist erstaunt. Hat der Mak­ler die Liegen­schaft «falsch» geschätzt?

ANTWORT | Solche Fälle sind heutzu­tage nicht aussergewöhn­lich. Im Rah­men der Selb­streg­ulierung zur Ver­gabe von Hypothekarkred­iten sind die Banken verpflichtet, max­i­mal 80 % des Kauf­preis­es zu finanzieren. Somit muss die Fam­i­lie X im Min­i­mum 20 % Eigenkap­i­tal ver­füg­bar haben, wovon min­destens 10 % «hartes Eigenkap­i­tal» (also Kap­i­tal, welch­es frei ver­füg­bar ist und nicht aus der Pen­sion­skasse stammt) sein muss.

Um den Wert ein­er Liegen­schaft zu bes­tim­men, nimmt die Bank in der Regel eine soge­nan­nte hedo­nis­che Schätzung vor. Dies ist eine sta­tis­tisch fundierte Ver­gle­ich­swert­meth­ode. Anhand von Eigen­schaften wie Makro­lage, Mikro­lage sowie quan­ti­ta­tive und qual­i­ta­tive Objek­t­in­for­ma­tio­nen wird der Wert der Liegen­schaft ermit­telt.

Neb­st der Belehnung hat die Bank die Trag­barkeit der Fam­i­lie X abzuk­lären. Das Einkom­men sollte genü­gend hoch sein, um sich die Liegen­schaft mit Blick auf jährlich wiederkehrende Kosten (kalku­la­torisch­er Zinssatz von 5 %, Amor­ti­sa­tion, Unter­halts- und Nebenkosten) leis­ten zu kön­nen. Diese Kosten soll­ten dabei nicht mehr als einen Drit­tel des Jahre­seinkom­mens betra­gen.

Der Mak­ler braucht für eine Schätzung neb­st lokaler Mark­tken­nt­nis auch bre­ite Erfahrung und fundiertes Fach­wis­sen. Eine vom Mak­ler zu hoch geschätzte Liegen­schaft kön­nte einen erfol­gre­ichen Abschluss des Kaufver­trages gefährden.

Denn bew­ertet die Bank die Immo­bilie tiefer als der Mak­ler, bedeutet das für die Fam­i­lie X, dass sie für die Dif­ferenz zwis­chen dem Schätzw­ert der Bank und dem vom Mak­ler ermit­tel­ten Preis zusät­zliche Eigen­mit­tel bere­it­stellen muss, wenn sie am Kauf fes­thal­ten will.

Ist die Fam­i­lie X dazu nicht bere­it oder in der Lage, ver­liert der Mak­ler resp. der Verkäufer die poten­tiellen Käufer.

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Die Immo­bilienex­per­tin Melanie Augst­burg­er beant­wortet gerne Ihre Fra­gen zum Verkauf und Kauf von Liegen­schaften.

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