Mela­nie Augst­bur­ger, MAS UZH in Real Estate

Hat der Makler die Liegenschaft «falsch» geschätzt?

Von | 21. Febru­ar 2019 | Rat­ge­ber Immo­bi­li­en

FRAGE | Fami­lie X hat Inter­es­se an einem älte­ren Ein­fa­mi­li­en­haus in Muhen und stellt daher eine Hypo­the­kar­an­fra­ge bei einer Bank. Der Bank­be­ra­ter teilt der Fami­lie X mit, dass die bank­in­ter­ne Schät­zung einen deut­lich unter dem Kauf­preis lie­gen­den Wert erge­ben hat. Die Lie­gen­schaft wer­de nur finan­ziert, wenn die Fami­lie X erheb­li­che Eigen­mit­tel brin­ge. Fami­lie X ist erstaunt. Hat der Mak­ler die Lie­gen­schaft «falsch» geschätzt?

ANTWORT | Sol­che Fäl­le sind heut­zu­ta­ge nicht aus­ser­ge­wöhn­lich. Im Rah­men der Selbst­re­gu­lie­rung zur Ver­ga­be von Hypo­the­kar­kre­di­ten sind die Ban­ken ver­pflich­tet, maxi­mal 80 % des Kauf­prei­ses zu finan­zie­ren. Somit muss die Fami­lie X im Mini­mum 20 % Eigen­ka­pi­tal ver­füg­bar haben, wovon min­de­stens 10 % «har­tes Eigen­ka­pi­tal» (also Kapi­tal, wel­ches frei ver­füg­bar ist und nicht aus der Pen­si­ons­kas­se stammt) sein muss.

Um den Wert einer Lie­gen­schaft zu bestim­men, nimmt die Bank in der Regel eine soge­nann­te hedo­ni­sche Schät­zung vor. Dies ist eine sta­ti­stisch fun­dier­te Ver­gleichs­wert­me­tho­de. Anhand von Eigen­schaf­ten wie Makro­la­ge, Mikro­la­ge sowie quan­ti­ta­ti­ve und qua­li­ta­ti­ve Objekt­in­for­ma­tio­nen wird der Wert der Lie­gen­schaft ermit­telt.

Nebst der Beleh­nung hat die Bank die Trag­bar­keit der Fami­lie X abzu­klä­ren. Das Ein­kom­men soll­te genü­gend hoch sein, um sich die Lie­gen­schaft mit Blick auf jähr­lich wie­der­keh­ren­de Kosten (kal­ku­la­to­ri­scher Zins­satz von 5 %, Amor­ti­sa­ti­on, Unter­halts- und Neben­ko­sten) lei­sten zu kön­nen. Die­se Kosten soll­ten dabei nicht mehr als einen Drit­tel des Jah­res­ein­kom­mens betra­gen.

Der Mak­ler braucht für eine Schät­zung nebst loka­ler Markt­kennt­nis auch brei­te Erfah­rung und fun­dier­tes Fach­wis­sen. Eine vom Mak­ler zu hoch geschätz­te Lie­gen­schaft könn­te einen erfolg­rei­chen Abschluss des Kauf­ver­tra­ges gefähr­den.

Denn bewer­tet die Bank die Immo­bi­lie tie­fer als der Mak­ler, bedeu­tet das für die Fami­lie X, dass sie für die Dif­fe­renz zwi­schen dem Schätz­wert der Bank und dem vom Mak­ler ermit­tel­ten Preis zusätz­li­che Eigen­mit­tel bereit­stel­len muss, wenn sie am Kauf fest­hal­ten will.

Ist die Fami­lie X dazu nicht bereit oder in der Lage, ver­liert der Mak­ler resp. der Ver­käu­fer die poten­ti­el­len Käu­fer.

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