Mela­nie Augst­bur­ger, MAS UZH in Real Estate

Nutzungstransfer bei Grundstücken

Von | 26. Juni 2019 | Rat­ge­ber Immo­bi­li­en

FRAGEMei­ne Frau und ich haben ein Ein­fa­mi­li­en­haus erwor­ben. Die Wohn­flä­che ist für unse­re 5-köp­fi­ge Fami­lie mit 130 m2 etwas zu klein. Nun möch­ten wir das Haus mit einem Anbau oder einer Auf­stockung erwei­tern. Die Par­zel­le ist 900 m2 gross und die Aus­nüt­zungs­zif­fer gemäss Bau- und Nut­zungs­ord­nung beträgt 0,5. Gemäss Aus­sa­ge des Mak­lers ist das Grund­stück bereits voll aus­ge­nützt. Wie ist das mög­lich?

ANTWORTDie Aus­nüt­zungs- oder Bau­mas­sen­zif­fer besagt, in wel­chem Ver­hält­nis Grund­stücks­flä­che und Wohn­flä­che bzw. Bau­vo­lu­men zuein­an­der ste­hen dür­fen. Bei einer Aus­nüt­zungs­zif­fer von 0,5 darf pro Qua­drat­me­ter Grund­stücks­flä­che die Hälf­te davon als Brut­to­ge­schoss­flä­che gebaut wer­den.

Im vor­lie­gen­den Fall umfasst das Grund­stück 900 m2. Das Haus darf somit maxi­mal 450 m2 Brut­to­ge­schoss­flä­che auf­wei­sen. Im Grund­buch ist ange­merkt, dass im Jah­re 2002 eine Nut­zungs­über­tra­gung statt­ge­fun­den hat. Dazu­mal wur­de die Nach­bar­spar­zel­le mit einem Are­al über­baut. Der Nut­zungs­trans­fer bewirk­te auf dem Nach­bar­grund­stück eine rech­ne­ri­sche Erwei­te­rung der mass­geb­li­chen Grund­flä­che und ermög­lich­te damit eine erhöh­te bau­li­che Nut­zung zugun­sten der Are­al­über­bau­ung.

Dies bewirk­te, dass der Bau­herr der Nach­bar­spar­zel­le zwei wei­te­re Stock­werk­ei­gen­tums­woh­nun­gen bau­en konn­te. Im Gegen­zug bedeu­tet das für das vor­lie­gen­de Grund­stück, dass die zuläs­si­ge Aus­nüt­zung her­ab­ge­setzt wur­de. Der Nut­zungs­trans­fer wur­de im Grund­buch mit einer öffent­lich-recht­li­chen Eigen­tums­be­schrän­kung ange­merkt.

Der Preis für eine Aus­nüt­zungs­über­tra­gung ist rei­ne Ver­hand­lungs­sa­che zwi­schen den bei­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mern. Als Basis für die Berech­nung wird häu­fig vom Bau­land­preis aus­ge­gan­gen. Das Bei­spiel zeigt, dass es beim Erwerb wich­tig ist, den Grund­buch­aus­zug resp. den Kauf­ver­trag genau zu stu­die­ren und bei Unklar­hei­ten sofort beim Mak­ler oder Notar nach­zu­fra­gen.

Um einen markt­ge­rech­ten und fai­ren Wert sol­cher Nut­zungs­trans­fers zu ermit­teln, kann es sich über­dies loh­nen, vor dem Abschluss sol­cher Geschäf­te einen Immo­bi­li­en­ex­per­ten bei­zu­zie­hen.

Haben Sie Fra­gen?
Die Immo­bi­li­en­ex­per­tin Mela­nie Augst­bur­ger beant­wor­tet ger­ne Ihre Fra­gen zum Ver­kauf und Kauf von Lie­gen­schaf­ten!

Mela­nie Augs­bur­ger, MAS UZH in Real Estate
HAMERO Immo­bi­li­en AG, Hebel­weg 1,
5000 Aar­au
E-Mail: ratgeber@hamero.ch, www.hamero.ch