Ausschliessliche Nutzungsrechte (Balkone, Terrassen, Sitzplätze). Wem gehört was?

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

Als Ergänzung zu den Ausführungen «Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen» sollen in der Folge die Schnittstellen zwischen den verschiedenen «Teilen» des Miteigentums sowie die Grundlagen für die Realisierung von Massnahmen in den Bereichen der verschiedenen Nutzungsrechte aufgezeigt werden. Bei der Begründung von Miteigentum können in sich geschlossene Einheiten mit einem eigenen Zugang als sonderrechtsfähige Objekte (Stockwerkeinheit) ausgeschieden werden. In Verbindung mit einer Stockwerkeinheit können auch vom Hauptobjekt getrennte Nebenräume (Keller-/Estrichabteile) zu Sonderrecht begründet werden.

Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwirbt die Käuferschaft das Recht, ein Objekt zu nutzen und innen auszubauen. Die inneren Oberflächen sowie der Ausbau der Stockwerkeinheit dürfen nach eigenen Wünschen abgeändert und erneuert werden. Bereits beim Balkon, bei der Terrasse oder dem Sitzplatz wird die Realisierung solcher Massnahmen jedoch eingeschränkt. Bei diesen Einheiten handelt es sich um allgemeine Flächen und Teile. Bei geplanten Massnahmen ist daher zu unterscheiden, ob diese die Äussere Erscheinung des Gebäudes verändern (Bepflanzung oder Einfriedung von Sitzplätzen, Windschutzgläser auf Balkonen usw.) oder lediglich die im Sichtbereich der jeweiligen Sonderrechtseinheit befindlichen Oberflächen, wie zum Beispiel die Innenseiten eines Balkons, betreffen. Wird durch eine Massnahme die äussere Erscheinung eines Gebäudes verändert, so muss diese zwingend von der Versammlung der MiteigentümerInnen «bewilligt» werden. Will eine Eigentümerschaft jedoch lediglich den «Deckbelag» in einer zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesenen Fläche (z. B. Betonplatten auf der Terrasse) erneuern, kann sie dies auf eigene Kosten direkt veranlassen. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die allgemeinen Eigenschaften des Gebäudes (Trittschall, Statik, Dichtigkeit usw.) nicht verändert bzw. verschlechtert werden dürfen.

Bei Schadenfällen oder Massnahmen zur umfassenden Sanierung von Gebäuden müssen weitere Punkte berücksichtigt werden. Sind in einem Schadenfall (z. B. bei einem Leck in der Abdichtung) im Bereich eines Balkons oder einer Terrasse zwei übereinanderliegende Stockwerkeinheiten betroffen, müssen die Reparaturmassnahmen in verschiedenen Schritten ausgeführt werden. Der Rückbau und spätere Wiedereinbau des Deckbelages auf dem Balkon ist – soweit das Reglement keine anderen Ausführungen aufweist – durch die nutzungsberechtigte Partei zu koordinieren und zu tragen. Die Reparatur der Abdichtung des Gebäudes hat die Gemeinschaft nach Wertquoten zu übernehmen. Die Behebung des Schadens an der darunterliegenden Einheit ist Sache der betroffenen Eigentümerschaft. Die Kosten dafür sollten über die entsprechende Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.

Plant eine Gemeinschaft die Sanierung der Gebäudehülle und sind von dieser Massnahme alle Einheiten betroffen, so übernimmt diese die Planung und trägt deren Kosten. Es ist darauf zu achten, dass die Ausgestaltung in Balkonen und auf Terrassen oder Sitzplätzen einheitlich erfolgt. Solche Massnahmen können im Rahmen einer einfachen Beschlussfassung ausgeführt und die Kosten nach reglementarischer Vorgabe verteilt werden.


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Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen im Stockwerkeigentum

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Im Laufe der letzten Monate ist die Nachfrage nach Photovoltaik- und Solaranlagen sowie Ladestationen für Elektrofahrzeuge stark angestiegen. Aktuell erhalten Bestellende je nach Grösse und Art des Projekts Lieferbestätigungen, welche teilweise weit ins Jahr 2023 reichen. Die Nachfrage, Liegenschaften nachzurüsten und so weit wie möglich Energie selber zu produzieren, hat sich unter dem Eindruck der Preisanstiege in den letzten 12 Monaten enorm erhöht. Sollen solche Projekte als Stockwerkeigentümergemeinschaft in Angriff genommen werden, müssen verschiedene koordinative und rechtliche Aspekte berücksichtigt werden.
Die Planung wird beeinflusst durch die Prüfung zusätzlicher Massnahmen. Aufgrund erhöhter Anforderungen an die Arbeitssicherheit, müssen die Dachflächen vieler Gebäude mit Absturzsicherungen nachgerüstet werden. Will die Gemeinschaft die Energie aus der zu planenden PV-Anlage – zum Beispiel für Ladestationen – selber nutzen, muss die Planung der beiden Installationen aufeinander abgestimmt werden. Will die Gemeinschaft den selber produzierten Storm direkt nutzen können, sind auch verwaltungs- und abrechnungstechnische Themen zu klären. Die Gemeinschaft wird zur Eigenverbrauchergemeinschaft, was sich auf die Verrechnungsmodalitäten durch die Stromversorgerin (z.B. ENIWA AG) auswirkt. Die Bewirtschafterin muss in der Folge die Kostenverrechnung ergänzen. Vorabklärungen und die Aufarbeitung der Daten für eine abschliessende Beschlussfassung sollten aufgrund einer Absichtserklärung und der Beschlussfassung zu einem «Projektierungskredit» erhoben werden können. Liegen diese Daten (Pläne, Kostenvoranschlag, Subventionen, Verrechnungsmodell usw.) vor, kann ein entsprechender Antrag an die Gemeinschaft formuliert werden. Diese Beschlussfassung muss gestaffelt durchgeführt werden. Im Vordergrund steht der Beschluss zur Veränderung von gemeinschaftlichen Teilen sowie dem äusseren Erscheinungsbild der Liegenschaft. Anschliessend ist der Beschluss zum Projekt und der Kostentragung zu fällen. Liegt es im Interesse aller Eigentümer, das Projekt zu realisieren, wird sich die Beschlussfassung einfach gestalten. Soll das Projekt aber nur von einzelnen Parteien getragen werden, wird die Beschlussfassung komplizierter. Werden bauliche Änderungen im Interesse eines oder einer kleinen Anzahl von Stockwerkeigentümer geplant, ist von luxuriösen baulichen Massnahmen auszugehen. Grundsätzlich erfordern solche Massnahmen einen einstimmigen Beschluss. Die Gesetzgebung sieht unter bestimmten Bedingungen jedoch eine Ausnahme zur Beschlussfassung vor. Das Projekt kann mit Zustimmung der qualifizierten Mehrheit der Gemeinschaft realisiert werden, wenn das Nutzungs- und Gebrauchsrecht der nicht zustimmenden EigentümerInnen nicht wesentlich beeinträchtigt wird und ihre Kostenanteile von den «Initianten» getragen werden. Auf diese Weise können Massnahmen, auch wenn sie von einzelnen Personen initiiert und getragen werden, in Angriff genommen werden.

FAZIT | Die Realisierung von Massnahmen zur Veränderung gemeinschaftlicher Bauteile und dem äusseren Erscheinungsbild eines Gebäudes im Stockwerkeigentum erfordert eine schrittweise, umfassende Planung von der Projektierung über die Beschlussfassung zur Umsetzung. Vollständig dokumentierte Anträge mit detaillierten Unterlagen und Angaben zum Projekt und den anschliessenden Neuerungen (zum Beispiel bei der Kostenverteilung) vereinfachen die erfolgreiche Umsetzung. Und noch dies: Auch wenn eine PV-Anlage installiert ist, sind Eigentümer nicht vor möglichen Stromunterbrüchen bei Versorgungsengpässen geschützt. Hierzu muss die Elektroinstallation mit zusätzlichen Anlageteilen (Batteriespeicher, Backup-Box) ergänzt werden.


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Immobilienmarkt

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

Ausgangslage | In der aktuellen Situation im Immobilienmarkt sollten KäuferInnen und VerkäuferInnen vor dem Entscheid über Investitionen und dem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft verschiedene Aspekte berücksichtigen. Der Immobilienmarkt steht an einem Wendepunkt. Die Regulierungsmassnahmen der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) und der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sowie die neuen Vorschriften im Bauwesen haben einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienwerte und Kostenentwicklungen. Nachdem die Preise für Liegenschaften in den letzten beiden Jahrzehnten stark gestiegen sind, dürften die nun «eingeläuteten» Veränderungen in der Zinspolitik diesen Trend stoppen oder sich sogar negativ auf die künftige Wert- und Preisentwicklung auswirken. In der Vergangenheit führten unter anderem die steigenden Zinsen zum «Zerfall» der teilweise überbewerteten Immobilienpreise. Zusätzlich führen sie zu entsprechenden Mehrkosten auf Hypothekarkrediten.

Nachdem die Preise seit 2000 beeinflusst durch das historisch einmalige Zinsniveau und die wachsende Nachfrage kontinuierlich gestiegen sind, könnte sich dieser Trend nun ändern. Während die Preise an städtischen Lagen aufgrund des geringen Angebots wohl weiter – wenn auch nicht mehr so stark – steigen werden, sind an ländlichen Lagen bereits seit zwei bis drei Jahren die Einflüsse der Regulierungsmassnahmen sowie des hohen Überangebots spürbar. Sollte sich der Trend steigender Zinsen fortsetzen, wird dies zu einer entsprechenden Korrektur bei der Bewertung von Immobilien führen.

Neben den Entwicklungen im Immobiliensektor sind auch die zunehmenden Vorschriften im Bauwesen und deren Auswirkungen auf die Kosten für Neubauten oder Sanierungen zu beachten. Vorschriften im Bereich der Massnahmen zum Energiesparen oder Richtlinien, z.B. zur Ertüchtigung von Liegenschaften gegen Hochwasserrisiken, können erhebliche Zusatzkosten auslösen. Aktuell steigen die Preise im Bausektor aufgrund der steigenden Energiepreise und beeinflusst durch die Probleme in den Lieferketten für Rohstoffe zusätzlich stark an.

Im Rahmen der Finanzierung sind weitere Aspekte zu berücksichtigen. Soll z. B. eine bestehende Hypothek aufgrund einer Transaktion vorzeitig abgelöst werden, entstehen der Kreditnehmerin / dem Kreditnehmer eventuell zusätzliche Kosten für sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen. Dabei muss berücksichtigt werden, dass solche Mehrkosten nur in bestimmten Fällen als Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Aufgrund des aktuellen Preisniveaus können bei einem Verkauf erhebliche Grundstücksgewinne resultieren. Solche Gewinne unterliegen einer Sondersteuer mit Zinssätzen zwischen 5 und 40%. Die Steuerfolgen sollten vor einem Verkauf daher genau geprüft werden. Vor dem Verkauf einer Immobilie sollte auch geprüft werden, wie die freiwerdenden Mittel anschliessend, vor einer möglichen Entwertung geschützt, reinvestiert werden können. Seit kurzem gelten auch für den Erwerb von Renditeobjekten neue Finanzierungsregeln. So muss der Mindestanteil des Eigenmittels neu 25% betragen, zudem müssen Hypothekarkredite innert 10 Jahren auf 2/3 des Belehnungswerts amortisiert werden.



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Schadenfälle im Stockwerkeigentum

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Bei Installationen und Armaturen können im Laufe der Zeit aufgrund der Alterung und der «Ermüdung» undichte Stelle auftreten. Sind Installationen (wie beispielsweise bei Bodenheizsystem üblich) hinter Serviceklappen «versteckt», kann die Kontrolle des Zustandes in Vergessenheit geraten. Ein sich entwickelnder Schaden wird dann meist erst entdeckt, wenn in einem darunter- oder danebenliegenden Objekt Verfärbungen an den Wänden oder der Decke auftreten. Wird ein Schaden entdeckt, muss dessen Ursache ausfindig gemacht und dieser umgehend bei der zuständigen Versicherung angemeldet werden. Sind von einem Schaden auch das Mobiliar oder Teile der Einrichtung betroffen, muss dieser auch bei der Hausratversicherung gemeldet werden. Schadenmeldungen können heute rasch und unkompliziert online ausgeführt werden. Es ist wichtig, dass auch die Haftpflichtversicherung des Objekts informiert wird, an dessen Installation die Ursache des Schadens zu finden war. Diese trägt Schäden, sofern die Eigentümerschaft des Objekts ein Verschulden trifft oder diese aus gesetzlichen Gründen (zum Beispiel bei einem Werkmangel) haftbar wird. Die Haftpflichtversicherung übernimmt die Reparatur oder den Ersatz von beschädigten Gegenständen im Rahmen des Zeitwerts.

Sachversicherungen übernehmen Folgeschäden am Gebäude oder am «Hausrat », wenn eine Deckung gegeben ist. Der Abschluss einer Gebäudewasserversicherung ist nicht obligatorisch. Eine Deckung von Gebäudewasserschäden muss daher ergänzend zur obligatorischen Feuer- und Elementarversicherung, welche beim Aarg. Gebäudeversicherungsamt (AGV) abgeschlossen wird, sichergestellt werden. Die Gebäudewasserversicherung kann bei einer privaten Versicherungsgesellschaft oder als Zusatzversicherung beim AGV abgeschlossen werden. Versichert werden Schäden durch das Ausfliessen von Wasser aus Installationen und Apparaten oder durch eindringendes Regen- und Grundwasser. Ebenfalls gedeckt sind Schäden aufgrund eines Rückstaus aus Abwasserleitungen sowie Schäden, welche durch auslaufendes Öl verursacht wurden.

Bei Schadenfällen im Stockwerkeigentum stellt sich zudem die Frage nach der Koordinationsverantwortung, der Kostentragung und der Schadensabrechnung. Die Gebäudewasserversicherung wird im Normalfall durch die Gemeinschaft abgeschlossen. Die Bewirtschafterin unterstützt und dokumentiert die Ursachensuche und übernimmt die Anmeldung des Schadens. Anschliessend müssen Angebote für die Behebung eingeholt und vom Versicherer geprüft und freigegeben werden. Die eingehenden Rechnungen werden von der Auftraggeberschaft bezahlt und anschliessend zur Abrechnung der Versicherungsgesellschaft eingereicht. Bei einem Schaden, wie im vorliegenden Beispiel, obliegt die Koordination der Schadens behebung der entsprechenden Eigentümerschaft. Nur diese kann Aufträge (Entscheidungen zu Ersatzleistungen, zur Materialisierung oder Farbwahl usw.) zur Ausführung von Arbeiten im jeweiligen Sonderrecht erteilen. Sind allgemeine Bauteile betroffen, übernimmt die Bewirtschafterin die Koordinationsaufgaben zu deren Schadensbehebung.

Die Behebung von Schadenfällen erfordert eine rasche Reaktion und eine gut koordinierte Vorgehensweise. Es ist wichtig, dass die Verantwortlichkeiten frühzeitig geklärt werden und die betroffenen Parteien eng zusammenarbeiten.



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Nebenkostenabrechnungen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

Ausgangslage | Mit dem Ende der Heizperiode steht für VermieterInnen vielerorts die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen bevor. Dieser Prozess unterliegt anspruchsvollen rechtlichen Grundlagen, welche bei der Erstellung oder Anpassung des Mietvertrages ihren Anfang nehmen. Wenn die Akontobeträge nicht frühzeitig angepasst wurden, werden aufgrund der stark gestiegenen Energiepreise in diesem Jahr in vielen Fällen hohe Nachzahlungen notwendig sein. Nebenkosten umfassen alle Aufwendungen der Vermieterschaft, welche mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Durchschnittlich liegen diese bei Gewerbeobjekten bei ca. SFr. 28.– pro m² und bei Wohnobjekten bei ca. SFr. 35.– pro m². Je nach Vertrag leistet die Mieterschaft eine Anzahlung zusammen mit dem Mietzins, welche am Schluss der Periode mit den durch sie zu tragenden Kosten verrechnet wird. Vereinbaren die Parteien eine pauschale Abgeltung, darf diese den Durchschnitt der Kosten über drei Jahre nicht überschreiten. Die Abrechnung muss jährlich erfolgen. Der Mietzins für ein Objekt setzt sich aus dem Nettomietzins und den Nebenkosten zusammen. Mit dem Nettomietzins deckt die Mieterschaft die Kosten für die Bewirtschaftung, die Kapitalkosten sowie den Anteil für den Beitrag an umfassende Sanierungen. Die Berechnung muss nach der Rechtslegung die Regeln der sogenannten Kostenmiete erfüllen. Die Nebenkosten sind von diesem Teil der Miete abzugrenzen.

Nebenkosten müssen explizit vereinbart werden. Bei Aufwendungen, welche nicht auf dem Mietvertrag aufgeführt sind, wird davon ausgegangen, dass diese mit dem Nettomietzins abgedeckt werden. Sollen neue Kosten geltend gemacht werden, erfordert dies vorab eine Einigung zwischen den Parteien oder die Anzeige mittels einer ordentlichen Mietvertragsanpassung. In der Aufzählung der Nebenkosten dürfen keine Positionen erwähnt sein, auf denen gar keine Kosten möglich sind. Bei unklaren Aufzählungen ist es möglich, dass bei einer Prüfung die ganze Nebenkostenvereinbarung als «nichtig» erklärt wird. Fallen höhere Nebenkosten an, sind diese nach «neue Ausgaben» aufgrund einer Investition und höheren, «gebundenen Ausgaben» zu unterscheiden. Die Überwälzung von «neuen Ausgaben», wie zum Beispiel höhere Stromkosten nach dem Einbau einer neuen Lüftungsanlage, erfordert die vorgängige Vereinbarung zwischen den Parteien oder eine ordentliche Mietvertragsanpassung durch die Vermieterin. Steigen jedoch – wie aktuell in hohem Mass – die Energiekosten für das Heizen, die Warmwasseraufbereitung oder den Allgemeinstrom, so ist von höheren «gebundenen Ausgaben» auszugehen, welche ohne zusätzliche Modalitäten in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden können. Um hohe Nachzahlungen zu verhindern, ist es in solchen Phasen von Preiserhöhungen wichtig, dass VermieterInnen frühzeitig das Gespräch und eine Lösung mit der Mieterschaft suchen. Diese kann einvernehmlich zum Beispiel in Form einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vorgenommen werden.

Die Nebenkosten für durchschnittliche Wohnobjekte belaufen sich normalerweise auf rund 25 % der Bruttomiete. Davon entfallen – vor allem bei älteren Gebäuden – über 50 % auf die Heiz- und Warmwasserkosten. Aufgrund der aktuellen Energiepreisentwicklung kann sich dieses Verhältnis wesentlich verschieben. Damit verbunden kann sich auch das Wiedervermietungsrisiko erhöhen. Neben der Suche und Umsetzung von Lösungen im Umgang mit Nebenkosten sollten VermieterInnen auch eine Prüfung der Installationen und Anlagen ins Auge fassen. Mit einer Investition können Nebenkosten gesenkt und die Marktfähigkeit der Mietobjekte verbessert werden. Zudem können Anteile der Unterhaltskosten bei den Einkommens- oder Gewinnsteuern geltend gemacht werden. Die Wirtschaftlichkeit und der Wert der Liegenschaft werden positiv beeinflusst.



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Unterhalt bei Bodenheizsystemen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In den Ausführungen vom Juni 2021 fanden Sie allgemeine Hinweise zur Planung und Ausführung von Erneuerungsmassnahmen. In der Folge sollen die Schritte zum Unterhalt bei Bodenheizsystemen ausgeführt werden. Im Fachjargon werden solche Installationen als «nicht inspizierbare Bauteile» bezeichnet. Diese Beschreibung rührt daher, dass die Prüfung und Aufnahme des Zustands und Unterhaltsbedarfs häufig in Vergessenheit gerät und die Installation erst beim Auftreten eines Mangels oder Schadens wieder in den Fokus für Massnahmen rückt. Ein «aufgestauter Unterhalt» und als Folge das Verschlammen von Bodenheizsystemen hat einen erheblichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit der Wärmeabgabe und die Heizkosten. Da sich der Wirkungsgrad und die Kosten schleichend verändern, sind deren Auswirkungen meist lange nicht erkennbar. Zudem sind die Armaturen zur Installation häufig hinter Abdeckungen «verborgen». So werden auch undichte Ventile oder Verteiler meist erst entdeckt, wenn diese einen Wasserschaden im Unterboden oder an der Decke der darunterliegenden Wohnung zur Folge haben.

Bodenheizsysteme sollten daher mindestens zweimal jährlich überprüft werden. Lassen Sie sich vom Heizungsmonteur den Revisionsdeckel vor den Armaturen zeigen und kontrollieren Sie die Installation vor Beginn und im Verlauf der Heizperiode. Ein Indiz für einen Mangel ist der Umstand, dass Räume nicht mehr gleichmässig erwärmt werden können. Es ist zu empfehlen, die Installation ab einer Lebensdauer von ca. 15–20 Jahren durch eine Fachperson prüfen zu lassen. Unterhaltsmassnahmen werden von verschiedenen Fachspezialisten angeboten. Vor der Ausführung von Arbeiten sollte aber vor allem auch die Materialqualität der Installation überprüft werden.

Ob ein Heizsystem gesamthaft oder nur einzelne Wohnungsinstallationen gereinigt werden können, ist im Rahmen einer Aufnahme durch ein Fachunternehmen feststellen zu lassen. Beim «Molchen» mit dem Girojet®-Reinigungssystem werden mit Schaumstoff-Reinigungselementen in unterschiedlichen Formen die Rohre schonend und umweltfreundlich – ohne Einsatz von chemischen Mitteln – gereinigt. Im Zusammenhang mit der Reinigung können anschliessend bei Bedarf bestehende Heizungsverteiler ersetzt oder ein Ventilunterhalt ausgeführt werden. Auf Wunsch kann die Anlage mit einer Einzelraumregulierung nachgerüstet werden. Auf diese Weise wird der Unterhalt sichergestellt und das System kann nach einer Neuausrüstung der Armaturen bequem über Raumfühler bedient werden.

Mit diesen Massnahmen können Schäden verhindert, der Wohnkomfort verbessert und Heizkosten eingespart werden. Denken Sie zudem daran, dass solche Arbeiten als Unterhaltsmassnahmen bei der Steuerdeklaration berücksichtigt werden können. Bei Mietwohnungen kann geprüft werden, ob die Kosten für die Nachinstallation mit Raumreglern als wertvermehrende Investition anteilsmässig auf den Mietzins überwälzt werden können. Als Richtwert für die Reinigungsarbeiten in einer 4½-Zimmer-Wohnung ist mit Kosten von Fr. 2300 bis 2600 zu rechnen. Die Arbeiten nehmen etwa einen Tag in Anspruch und können auch während der Heizperiode ausgeführt werden.



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Mängelrechte

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In verschiedener Form können Immobilieneigentümer mit Fragen oder der Geltendmachung von Mängelrechten betroffen sein. Dabei müssen die Grundlagen bezüglich des Vertragstyps und Inhalts, Formvorschriften sowie Termine und Fristen berücksichtigt werden. Beim Kauf einer Sache (z. B. eines Haushaltgeräts) haftet die Verkäuferin im Rahmen einer gesetzlichen Gewährleistungsplicht während zwei Jahren für die vereinbarten Zusicherungen sowie die Mängelfreiheit der Sache. Erbringt eine Unternehmerin aufgrund eines einfachen Auftrags eine Leistung (z. B. Hauswartsoder Reinigungsarbeiten), so haftet sie der Auftraggeberin hauptsächlich im Rahmen der Leistungsvereinbarung und der Sorgfaltspflicht. Verursacht sie bei der Ausführung der Leistung einen Schaden, ist von einer Haftpflicht auszugehen. Im Gegensatz zur Sachgewährleistung haftet die Schadenverursacherin im Haftpflichtfall der Geschädigten grundsätzlich für die Deckung des Zeitwerts. Mehrschichtiger werden die Abläufe beim Grundstückskauf und bei der Geltendmachung von Mängeln aus Werkverträgen.

Einleitend können folgende Hinweise ausgeführt werden: Beim Grundstückskauf werden die Gewährleistungspflichten der Verkäuferin üblicherweise wegbedungen. Davon ausgeschlossen sind «arglistig» verschwiegene Mängel. Solche werden angenommen, wenn die Verkäuferschaft solche kannte und sie davon ausgehen musste, dass die Käuferschaft diese nicht erkennen konnte. Für solche Mängel haftet die Verkäuferschaft der Käuferschaft auch nach dem Übergang des Eigentums an der Sache.

Beim Erwerb einer Liegenschaft ab Plan sind vorab folgende Punkte zu berücksichtigen:

  • Prüfen Sie den Abschluss eines gemischten Vertrages (Werk- und Kaufvertrag).
  • Unterschreiben Sie Verträge nur zusammen mit den wesentlichen Vertragsbestandteilen (Pläne, detaillierter Baubeschrieb, Materialspezifikationen, Bemusterungen, Terminplan usw.).
  • Achten Sie darauf, dass die SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, als integrierender Bestandteil des Vertrags gilt und die Verkäuferin die Gewährleistungsansprüche ge genüber den Unternehmern und Lieferanten nicht abtritt.
  • Vereinbaren Sie, dass bei auftretenden Mängeln ein Teil des Kaufpreises oder Werklohnes zurückbehalten werden kann (Sicherheitsleistung).

Weist das Haus oder die Wohnung bei der Übernahme Mängel auf, müssen diese schriftlich festgehalten und deren Behebung vereinbart werden. Stellt die Käuferschaft nach der Übernahme weitere Mängel fest, muss sie diese der Verkäuferschaft sofort abmahnen. Gelten die ergänzenden Bestimmungen der SIANorm 118, kann die Käuferschaft anschliessend auftretende Mängel innert zweier Jahre geltend machen. Nach Ablauf der zweijährigen Gewährleistungspflicht kann die Käuferschaft sogenannte «verdeckte Mängel» bis zum Ablauf des fünften Jahres nach Übernahme bei der Verkäuferschaft geltend machen. Da hierzu strenge Regeln bezüglich der Meldepflicht gelten, muss dies sofort (innert 3–5 Tagen) und mit eingeschriebenem Brief erfolgen. Bei allen Mängelrügen müssen die Mängel präzise beschrieben werden (Lage, Grösse, Eigenschaften). Die Erstellung von Fotos mit Datumsstempel ist von Vorteil. Es muss zudem darauf verwiesen werden, dass die Käuferschaft das Werk als nicht vertragskonform erachtet. Bei Mängeln, welche schleichend zum Vorschein kommen, ist darauf zu achten, dass diese auf deren Ausdehnung und Intensität überprüft werden und eine Rüge frühestmöglich erhoben wird.

Abschliessend ist festzuhalten, dass das Erfassen der Beschaffenheit von Bauwerken (Objekt-Abnahme) und die Feststellung von Mängeln sowie deren Geltendmachung komplexe Schritte erfordern, deren Umsetzung breites Fachwissen und eine grosse Berufserfahrung bedingt. Setzen Sie sich in einem solchen Fall daher frühzeitig mit entsprechenden Fachpersonen in Verbindung.


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Steigende Energiepreise

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In den letzten 12 Monaten sind die Heizölpreise von ca. Fr. 63.– auf aktuell über Fr. 100.– pro 100 Liter Heizöl gestiegen. Dies entspricht einer Zunahme von fast 60%. Seit September 2021 bis heute schnellte der Preis um satte 25% in die Höhe. BetreiberInnen von Gasheizungen erfuhren kurz vor der neuen Heizperiode, dass die Preise für Erd- und Biogas in zwei Schritten von ca. 7 Rp. auf über 13 Rp. pro Kilowattstunde (kWh), also um über 75% erhöht werden. Vergleicht man die Situation mit anderen «vergleichbaren» Staaten, so steht die Schweiz jedoch immer noch relativ gut da. In England beispielsweise stiegen die Gaspreise seit Anfang Jahr um «inflationäre» 250%. Für Immobilien- EigentümerInnen bedeutet dies in verschiedener Hinsicht eine grosse Herausforderung.

Was können Sie tun?
Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften, deren Geschäftsjahr am 1. Juli startete, werden in den entsprechenden Budgetpositionen diese Preiserhöhungen wohl noch nicht berücksichtigt sein. Um nicht in Liquiditätsengpässe zu geraten – bei einer Gemeinschaft mit 25 bis 30 Einheiten kann die Preiserhöhung schnell Fr. 20’000.– betragen –, muss frühzeitig eine Nachforderung bei den durch die Eigentümer zu leistenden Akontobeiträgen organisiert werden. Wie bei Stockwerkeigentümergemeinschaften sollten auch bei vermieteten Liegenschaften die Mietparteien rasch informiert und auf die Erhöhung hingewiesen werden. Bei Mietliegenschaften steht dabei die Verhinderung hoher Nachzahlungen der MieterInnen nach Abschluss der Nebenkostenperiode im Vordergrund.

Nicht alle Mehrkosten im Bereich der Nebenkosten können direkt, das heisst ohne vorherige Anpassung des Mietverhältnisses, auf die MieterInnen überwälzt werden. Grundsätzlich müssen alle Kostenarten, welche in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden sollen, auf dem Mietvertrag explizit erwähnt sein. Eine nachträgliche Aufrechnung von Kosten, wie zum Beispiel für das Spülen von Schmutzwasserleitungen, ist – so diese im Vertrag nicht erwähnt sind – unzulässig. Demgegenüber sind die Kosten für Gas, Öl oder Strom im Zusammenhang mit der Heizung und der Erzeugung von Warmwasser Kosten, welche in die Nebenkosten aufgenommen und mit deren Abrechnung auf die Mietobjekte verteilt werden müssen.

Um zu verhindern, dass nach Abschluss der Nebenkostenperiode hohe Nachzahlungen fällig werden, sind die MieterInnen auf die Möglichkeit zur Erhöhung der Akontobeiträge hinzuweisen. Eine solche Anpassung kann grundsätzlich ohne Formalitäten erfolgen. Zahlt die Mieterpartei einen höheren als den auf dem Mietvertrag ausgewiesenen Betrag ein, hat die Vermieterin den Anteil der Zahlung, welcher über der Nettomiete liegt, dem Nebenkostenguthaben der MieterIn gutzuschreiben. Das heisst, die MieterIn kann grundsätzlich von sich aus die Akontobeiträge erhöhen. Um die Liegenschaftsbuchhaltung übersichtlich zu halten, empfiehlt es sich jedoch, den Mietparteien einen Nachtrag zum Mietvertrag zu unterbreiten. Die Mietpartei kann dann entscheiden, ob sie den Vorschlag annehmen und die künftigen Mietzinszahlungen erhöhen will.

Ein Berechnungsbeispiel: Bei einem Mietobjekt mit 100 m² Fläche betragen die Heiz- und Warmwasserkosten im Durchschnitt ca. Fr. 1150.–. Bei der aktuellen Preissteigerung können diese bei der nächsten Abrechnung je nach Energieträger auf über Fr. 1800.– steigen.

Fazit | Neben den steigenden Energiepreisen ist damit zu rechnen, dass aufgrund der aktuellen Situation und der damit verbundenen Homeoffice-Nutzung auch der Energieverbrauch deutlich ansteigen kann. Der Kostendruck wird damit zusätzlich erhöht. Eine frühzeitige Information und Lösungsfindung hilft, «böse» Überraschungen zu vermeiden und sich gemeinsam und frühzeitig auf die Kostenabrechnungen vorzubereiten.


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Elektromobilität im Stockwerkeigentum

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AUSGANGSLAGE | Zwischen 2015 und 2020 haben sich die Neuzulassungen von batteriebetriebenen Personenwagen in der Schweiz verfünffacht. Die Fahrzeuge müssen an öffentlichen «Tankstellen», am Arbeitsplatz oder zu Hause geladen werden können. Um entsprechende Angebote auch in Autoeinstellhallen bereitstellen zu können, müssen sich zunehmend auch Miteigentümergemeinschaften mit der Planung und Realisierung solcher Installationen auseinandersetzen. Dabei stellen sich verschiedene technische und rechtliche Fragen. Die Kosten für die Erstinvestitionen sowie für den Ausbau müssen berechnet werden. Zudem muss geklärt werden, wer diese zu tragen hat.

Vorab: Jede Anpassung allgemeiner Teile und Installationen erfordert einen entsprechenden Beschluss durch die Versammlung der MiteigentümerInnen. Einzellösungen ohne Absprache und Beschlussfassung sind weder rechtlich tragbar noch technisch sinnvoll. Für die Planung und Realisierung von E-Lade-Installationen sind detaillierte Vorabklärungen notwendig.

In einem ersten Schritt muss der aktuelle Bedarf für eine Lade-Infrastruktur ermittelt werden und mit welcher Entwicklung des Bedarfs kurz- und mittelfristig zu rechnen ist. Parallel dazu muss geprüft werden, in welcher Form die bestehende Installation angepasst werden kann. Wird eine zentrale Lösung angestrebt oder kann eine ausbaubare Einzelverteilung installiert werden? Dies ist unter anderem abhängig von der verfügbaren Leistung des Hauptanschlusses.

Liegen Lösungsvorschläge und die entsprechenden Kosten vor, muss ein Antrag an die Versammlung erarbeitet werden. Bei einer Nachrüstung bestehender Installationen kann nicht von einer notwendigen baulichen Massnahme ausgegangen werden. Die erforderlichen Mehrheiten für Beschlussfassungen sind im Reglement geregelt. Besteht kein solches, so gelten die Bestimmungen von Art. 647a ff. ZGB. Im Raum steht die Frage, ob es sich um eine nützliche oder um eine luxuriöse Massnahme handelt. Wenn begründet werden kann, dass die Nachrüstung einer Mehrheit der Eigentümer dient (wenn z. B. auch eine Ladeeinrichtung für Velos eingerichtet wird), so kann davon ausgegangen werden, dass es sich um eine nützliche Massnahme handelt. In der Regel erfordert eine Beschlussfassung für solche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr. Das heisst, dass die Mehrheit der EigentümerInnen und die Mehrheit nach Wertquoten dem Antrag zustimmen muss. Dient die Nachrüstung nur einzelnen Nutzern, muss jedoch davon ausgegangen werden, dass deren Realisierung die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert. Dies unter Berücksichtigung der Möglichkeiten gemäss Art. 647e Abs. 2 ZGB.

Ein Kostenbeispiel:
Als Basis dient eine Autoeinstellhalle mit einer aktuellen, den heutigen Anforderungen entsprechenden Elektroinstallation. Im Rahmen der Vorabklärungen wurden die Kosten für die Grund installationen zum Ausbau von Einzelstationen berechnet. Diese umfassen die Anpassungen der Hauptverteilung, den Einbau von Mess- und Steuerungsmodulen für das Lademanagement sowie die Installation der Zuleitungen in die Garagenhalle, an welche die Einzelstationen später angeschlossen werden können. Kostenpunkt ca. Fr. 450.– pro Platz. An diese Grundinstallation werden anschliessend die Einzelladestationen angehängt. Pro Box ist mit Kosten von ca. Fr. 2800.– zu rechnen, welche durch die entsprechenden EigentümerInnen direkt zu leisten wären.

Fazit | Eine Nachrüstung einzelner Plätze, ohne gemeinsame Abklärungen zu treffen und die erforderliche Zustimmung der MiteigentümerInnen einzuholen, muss vermieden werden. Die rechtlichen Grundlagen bezüglich der Beschlussfassung zu baulichen Massnahmen stellen dispositives Recht dar und können somit bei Bedarf abgeändert werden.


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Nutzung gemeinschaftlicher Räume

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AUSGANGSLAGE | In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft hat sich ein Konflikt um die Nutzung der Waschküche entwickelt. Trotz eines Waschplans werden Zeiten nicht eingehalten, einzelne NutzerInnen entnehmen fremde Wäsche aus der Maschine und starten ihre Waschgänge. Trotz mehrmaligen Mahnungen durch Betroffene und die Bewirtschafterin hat sich die Situation nicht wesentlich verbessert. Das «Klima» im Haus wird rauer, die Parteien scheinen untereinander keine Lösung zu finden. Es stellt sich die Frage, auf welcher Grundlage und mit welchen Massnahmen die betroffenen Parteien, die Gemeinschaft oder die Bewirtschafterin das Thema in den Griff bekommen können.

In einem Mietshaus ist es Sache der Bewirtschafterin, eine Hausordnung sowie einen Waschplan zu erstellen und diese als Bestandteil der Mietverhältnisse zu erklären. Hält sich eine Partei nicht an die Regeln, obliegt es der Bewirtschafterin auf der Basis von Art. 257f OR eine Mahnung und wenn nötig eine Kündigungsandrohung auszusprechen. Bleibt dies ohne Erfolg, könnte der entsprechenden Partei ordentlich gekündigt werden.

Etwas komplizierter stellt sich der Ablauf bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Dies zusätzlich dann, wenn VerursacherInnen oder betroffene Parteien MieterInnen einer Stockwerkeigentümerwohnung sind. Grundsätzlich gilt aber, die Waschküche gehört in der Zeit der jeweiligen Nutzung zur entsprechenden Wohnung. Ein Zutritt zum Raum sowie insbesondere das Verändern oder Entfernen von Gegenständen darf nur mit ausdrücklicher Zustimmung der aktuellen NutzerInnen erfolgen.

Als Grundlage für das Zusammenleben gilt in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft das Reglement. Dieses umschreibt unter anderem die Eigentumsverhältnisse und erhebt Nutzungsrechte und Unterhaltspflichten. Die Formulierungen sind jedoch häufig sehr allgemein gehalten und bilden bei Auseinandersetzungen zu Detailfragen meist keine genügende Grundlage. Um mögliche «Lücken» zu schliessen, muss die Gemeinschaft eine Hausordnung erstellen. Diese muss im Rahmen eines Versammlungsbeschlusses zudem als verbindlich erklärt werden. Eine Hausordnung gilt anschliessend nicht nur für die EigentümerInnen, sondern auch für deren Besucher- und MieterInnen. Nachdem im vorliegenden Fallbeispiel nun die Nutzung der Waschküche verbindlich geregelt ist, kann bei einer Nichteinhaltung der/die VerursacherIn abgemahnt werden. Im Wiederholungsfall obliegt es der Bewirtschafterin von Mietliegenschaften oder dem/der betroffenen EigentümerIn einer Stockwerkeinheit rechtliche Schritte in die Wege zu leiten. Im Stockwerkeigentum ist zu prüfen, welches Rechtsgut verletzt wurde. Die betroffene Partei müsste anschliessend eine entsprechende Klage einreichen.

Fazit | Basierend auf den rechtlichen und reglementarischen Grundlagen müssen in einer Hausordnung die Details für die verschiedenen Bereiche des Zusammenlebens formuliert werden. Bei Konflikten im Alltag sollte zudem möglichst frühzeitig die Führung eines persönlichen Gesprächs, welches eventuell durch eine Drittperson geleitet wird, angestrebt werden.


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Erneuerungsmassnahmen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Vermieter von Liegenschaften und Stockwerkeigentümer müssen sich neben dem Betrieb, der Wartung und der Verwaltung über kurz oder lang auch mit der Erneuerung ihrer Gebäude auseinandersetzen. Im Stockwerkeigentum ist es Sache der Gemeinschaft, den Unterhalt der allgemeinen Gebäudeteile zu planen und ausführen zu lassen. Aufgrund des Reglements muss geklärt werden, welche Bauteile seitens der Gemeinschaft zu unterhalten sind und wo der sonderrechtsberechtigte Wohnungsausbau beginnt. Betreffen die Arbeiten den Ausbau der Wohnung oder zum Sonderrecht gehörende Nebenräume, obliegt deren Planung und Ausführung den jeweiligen Eigentümern.

Stehen gegen Ende einer Nutzungsperiode Erneuerungsmassnahmen an, so kann anhand eines Zustandschecks deren Ausmass ermittelt werden. Zu prüfen ist unter anderem der allgemeine Zustand von Bauteilen, die Dichtigkeit des Gebäudes und die Funktionstüchtigkeit der Anlagen. Hierbei sollte auch das Fachwissen der Servicedienstleister miteinbezogen werden. Zur Aufnahme des Zustandes genügen in einem ersten Schritt Sicht- und einfache Funktionskontrollen. Ein spezielles Augenmerk ist auf sogenannt nicht inspizierbare Bauteile zu legen. Entwässerungsinstallationen, Wasser- und Heizleitungen, die Tragkonstruktion von Fassaden oder Vordächern, Flachdachkonstruktionen sowie deren Anschlüsse oder die statischen Elemente eines Gebäudes bedürfen der Prüfung durch entsprechende Fachexperten. Solche Sonderinspektionen sollten anschliessend alle 8 bis 10 Jahre wiederholt werden. Die Ergebnisse der Aufnahmen, allfällige Materialprüfungen oder Messergebnisse sind zu protokollieren. Aufgrund der Ergebnisse aus den Zustandsaufnahmen kann anschliessend ein Investitionsplan erstellt werden. Dieser soll Auskunft über die Erneuerungsmassnahmen und den Erneuerungszeitpunkt geben und den erforderlichen Finanzbedarf in den nächsten Jahren aufzeigen. Stehen umfassende Erneuerungsarbeiten an, sollte frühzeitig ein Fachplaner beigezogen werden. Die erforderlichen Erneuerungsmassnahmen sollten gebündelt und zu Projekten zusammengefasst werden. Bei der Erstellung des Investitionsplans ist zu berücksichtigen, dass aufgrund von Auflagen und neuen Richtlinien, je nach Gebäudealter und -typ, mit Zusatzinvestitionen zum Rückbau von Schadstoffen und/oder zur Sicherstellung von Energiesparmassnahmen gerechnet werden muss.

Sind diese Grundlagen erarbeitet, ist die Planung der Finanzierung sowie die Beschlussfassung durch die Gemeinschaft in Angriff zu nehmen. Obwohl ein Grossteil der Gemeinschaften über entsprechende Erneuerungsfonds verfügen, zeigt sich regelmässig, dass diese die erforderlichen Kosten nicht zu decken vermögen. So werden zur Realisierung solcher Massnahmen möglicherweise erhebliche Aufzahlungen der Eigentümer notwendig. Um Überraschungen zu verhindern, sollte spätestens ab dem dritten Nutzungsjahr nach dem Neubau oder einer umfassenden Sanierung mit der Äufnung eines Erneuerungsfonds gestartet werden. Nach heutigem Wissensstand vermögen Fonds geäufnet nach dem gängigen Branchenmodell höchstens 50% des zukünftig notwendigen Finanzbedarfs zu decken. Die Ermittlung von Rücklagen zu Gunsten eines Erneuerungsfonds sollte daher auf das entsprechende Gebäude abgestimmt und den heutigen Anforderungen angepasst werden. Die frühzeitige Äufnung und eine vorsichtige Verwendung des Fonds sowie die regelmässige Prüfung des Erneuerungsbedarfs stellen sicher, dass die Gebäude in einem guten Zustand gehalten werden können.


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Urs Bolliger, Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch

Diebstähle in Autoeinstellhallen und Kellerräumen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Die Gesamtzahl der von der Polizei erfassten Straftaten im Bezirk Aarau ist gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken. Betrachtet man die Werte auf Gemeindeebene, stellt man aber grosse Unterschiede fest. 2020 wurden im Kanton Aargau 4791 Diebstähle bei Einbrüchen, durch Einschleichen oder im Freien gezählt. Zunehmend dringen auch organisierte Gruppen in Gebäude und Autoeinstellhallen ein und entwenden Fahrzeuge und Gegenstände. Für Eigentümer und Vermieter stellt sich die Frage, was gegen diese Entwicklungen unternommen werden kann.

Im Vordergrund steht die Sicherung von Gegenständen und Räumen. Patrik Marty von der polizeilichen Beratungsstelle für Kriminalprävention der Kantonspolizei Aargau weist darauf hin, dass E-Bikes und zum Beispiel Winterräder in geschlossenen Räumen oder mit speziellen Vorrichtungen an der Wand gesichert werden sollten. Auf der Webseite der Beratungsstelle werden verschiedene Massnahmen zur Sicherung von Kellern und Tiefgaragen aufgelistet. Bei Bedarf steht diese auch für eine persönliche Beratung zur Verfügung.

Neben der Sicherung stellt sich die Frage, ob mit einer Videoüberwachung ein zusätzlicher Schutz oder eine abschreckende Wirkung erreicht werden kann. Hierbei ist zu beachten, dass Videoaufzeichnungen dem Bundesgesetz über den Datenschutz unterstehen. Eine Überwachung auch gegen Diebe, Vandalen und Abfallsünder ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Vorab ist zu erwähnen, dass nur bestimmte Teile einer Liegenschaft und nur mit der Zustimmung der direkt betroffenen Personen überwacht werden dürfen. Nachbargrundstücke oder der öffentliche Grund dürfen von einer privaten Videoüberwachung nicht erfasst werden. Zudem müssen alle Personen, welche in einen überwachten Bereich gelangen können, mit gut sichtbaren Hinweisschildern auf diese aufmerksam gemacht werden. Werden Aufzeichnungen gespeichert, müssen die Hinweise zudem Kontaktdaten zu Stellen enthalten, bei denen Auskünfte über die gespeicherten Daten eingeholt werden können. Diese Vorschriften gelten auch für die Montage von Attrappen.

In jedem Fall sollten keine Wertgegenstände in Garagen und Kellerräumen aufbewahrt werden. Akkus und Steuerungsmodule von E-Bikes sollten nach dem Abstellen immer entfernt werden. Generalagent Daniel Probst von der Mobiliar in Aarau hält dazu fest, dass bei der Mobiliar E-Bikes am Wohnsitz ohne Zusatzdeckung mit dem restlichen Hausrat versichert sind. «Ist ein Fahrrad ungenügend gesichert, kann die Versicherungsleistung im Einzelfall allenfalls eingeschränkt werden. Es empfiehlt sich daher, dass die Gegenstände, Fahroder Motorräder zusätzlich gesichert oder in geschlossenen Kellerräumen abgestellt werden.»


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Versammlungen bei Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Im ersten Quartal des Jahres steht die Durchführung der Versammlungen von Stockwerk- und Miteigentümergemeinschaften an, deren Geschäftsjahr am 31.12. geendet hat. Unter den aktuellen Einschränkungen dürfen sich jedoch höchstens 10 Personen zusammenfinden. Es stellt sich daher für viele Gemeinschaften die Frage, wie die anstehende Versammlung / Beschlussfassung durchgeführt werden kann. Mit zu beachten sind die Hinweise im Reglement.

Im Sommer 2020 hat der Bundesrat die Covid-19-Verordnung 3 erlassen und in dieser auch die Rahmenbedingungen zur Durchführung von Generalversammlungen beschlossen. Bis Ende 2021 besteht auf dieser Basis die Möglichkeit, eine schriftliche Abstimmung durchzuführen. Diese Form der Abstimmung ergänzt die unter bestimmten Bedingungen mögliche Durchführung eines Zirkularverfahrens. Die vom Bundesrat erlassene Weisung ermöglicht eine schriftliche Abstimmung gemäss den gesetzlichen und reglementarischen Quoren. Wogegen das Zustandekommen eines Zirkularbeschlusses immer Einstimmigkeit voraussetzt. Zur gültigen Abgabe einer schriftlichen Beschlussfassung muss jedoch die Unterschrift der jeweiligen Eigentümerschaft vorliegen. Am einfachsten dürfte diese Vorgabe erfüllt werden, indem den EigentümerInnen ein Stimmzettel per Post zugestellt wird. Die Stimmzettel müssen bis spätestens am Tag der geplanten Versammlung zurückgeschickt werden. Noch nicht abschliessend geklärt sind Fragen zum Umgang mit fehlenden Stimmzetteln (Enthaltungen) und zur Gültigkeit einer Abstimmung mit ungenügender Stimmbeteiligung. Zu beachten ist jedoch, dass die erfolgreiche Durchführung einer schriftlichen Abstimmung auch von der Dokumentation und den Erläuterungen zu den Anträgen abhängig ist. Komplexe Fragestellungen und Anträge, vor deren Beschlussfassung eine Diskussion im Plenum zu erwarten ist, sollten eher nicht im Rahmen einer schriftlichen Abstimmung erhoben werden. Solche Anträge – sofern sie aufgeschoben werden können – sollten auf die nächste ordentliche Versammlung verschoben werden. Bei unaufschiebbaren Anträgen für bauliche oder organisatorische Massnahmen sollten die Ausführungen der Bewirtschafterin durch Hinweise des Ausschusses oder die Ausführungen eines/r entsprechenden Fachexperten/Fachexpertin ergänzt werden.

Auf dieser Basis können sich die EigentümerInnen ein erweitertes Bild zur Ausgangslage machen. Für die Beantwortung von zusätzlichen Fragen kann die Bewirtschafterin eine Hotline einrichten. Bei der Beantwortung dieser Fragen muss darauf geachtet werden, dass allen EigentümerInnen die eingegangenen Fragen und die entsprechenden Antworten zugestellt werden. Die Anordnung einer schriftlichen Abstimmung liegt im Ermessen der beauftragten Bewirtschafterin. Eine Anfechtung gegen diese Art der Durchführung einer Abstimmung wird nach heutigem Wissensstand eher nicht durchsetzbar sein.


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