Nutzung gemeinschaftlicher Räume

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft hat sich ein Konflikt um die Nutzung der Waschküche entwickelt. Trotz eines Waschplans werden Zeiten nicht eingehalten, einzelne NutzerInnen entnehmen fremde Wäsche aus der Maschine und starten ihre Waschgänge. Trotz mehrmaligen Mahnungen durch Betroffene und die Bewirtschafterin hat sich die Situation nicht wesentlich verbessert. Das «Klima» im Haus wird rauer, die Parteien scheinen untereinander keine Lösung zu finden. Es stellt sich die Frage, auf welcher Grundlage und mit welchen Massnahmen die betroffenen Parteien, die Gemeinschaft oder die Bewirtschafterin das Thema in den Griff bekommen können.

In einem Mietshaus ist es Sache der Bewirtschafterin, eine Hausordnung sowie einen Waschplan zu erstellen und diese als Bestandteil der Mietverhältnisse zu erklären. Hält sich eine Partei nicht an die Regeln, obliegt es der Bewirtschafterin auf der Basis von Art. 257f OR eine Mahnung und wenn nötig eine Kündigungsandrohung auszusprechen. Bleibt dies ohne Erfolg, könnte der entsprechenden Partei ordentlich gekündigt werden.

Etwas komplizierter stellt sich der Ablauf bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Dies zusätzlich dann, wenn VerursacherInnen oder betroffene Parteien MieterInnen einer Stockwerkeigentümerwohnung sind. Grundsätzlich gilt aber, die Waschküche gehört in der Zeit der jeweiligen Nutzung zur entsprechenden Wohnung. Ein Zutritt zum Raum sowie insbesondere das Verändern oder Entfernen von Gegenständen darf nur mit ausdrücklicher Zustimmung der aktuellen NutzerInnen erfolgen.

Als Grundlage für das Zusammenleben gilt in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft das Reglement. Dieses umschreibt unter anderem die Eigentumsverhältnisse und erhebt Nutzungsrechte und Unterhaltspflichten. Die Formulierungen sind jedoch häufig sehr allgemein gehalten und bilden bei Auseinandersetzungen zu Detailfragen meist keine genügende Grundlage. Um mögliche «Lücken» zu schliessen, muss die Gemeinschaft eine Hausordnung erstellen. Diese muss im Rahmen eines Versammlungsbeschlusses zudem als verbindlich erklärt werden. Eine Hausordnung gilt anschliessend nicht nur für die EigentümerInnen, sondern auch für deren Besucher- und MieterInnen. Nachdem im vorliegenden Fallbeispiel nun die Nutzung der Waschküche verbindlich geregelt ist, kann bei einer Nichteinhaltung der/die VerursacherIn abgemahnt werden. Im Wiederholungsfall obliegt es der Bewirtschafterin von Mietliegenschaften oder dem/der betroffenen EigentümerIn einer Stockwerkeinheit rechtliche Schritte in die Wege zu leiten. Im Stockwerkeigentum ist zu prüfen, welches Rechtsgut verletzt wurde. Die betroffene Partei müsste anschliessend eine entsprechende Klage einreichen.

Fazit | Basierend auf den rechtlichen und reglementarischen Grundlagen müssen in einer Hausordnung die Details für die verschiedenen Bereiche des Zusammenlebens formuliert werden. Bei Konflikten im Alltag sollte zudem möglichst frühzeitig die Führung eines persönlichen Gesprächs, welches eventuell durch eine Drittperson geleitet wird, angestrebt werden.


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Urs Bolliger, Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch

Erneuerungsmassnahmen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Vermieter von Liegenschaften und Stockwerkeigentümer müssen sich neben dem Betrieb, der Wartung und der Verwaltung über kurz oder lang auch mit der Erneuerung ihrer Gebäude auseinandersetzen. Im Stockwerkeigentum ist es Sache der Gemeinschaft, den Unterhalt der allgemeinen Gebäudeteile zu planen und ausführen zu lassen. Aufgrund des Reglements muss geklärt werden, welche Bauteile seitens der Gemeinschaft zu unterhalten sind und wo der sonderrechtsberechtigte Wohnungsausbau beginnt. Betreffen die Arbeiten den Ausbau der Wohnung oder zum Sonderrecht gehörende Nebenräume, obliegt deren Planung und Ausführung den jeweiligen Eigentümern.

Stehen gegen Ende einer Nutzungsperiode Erneuerungsmassnahmen an, so kann anhand eines Zustandschecks deren Ausmass ermittelt werden. Zu prüfen ist unter anderem der allgemeine Zustand von Bauteilen, die Dichtigkeit des Gebäudes und die Funktionstüchtigkeit der Anlagen. Hierbei sollte auch das Fachwissen der Servicedienstleister miteinbezogen werden. Zur Aufnahme des Zustandes genügen in einem ersten Schritt Sicht- und einfache Funktionskontrollen. Ein spezielles Augenmerk ist auf sogenannt nicht inspizierbare Bauteile zu legen. Entwässerungsinstallationen, Wasser- und Heizleitungen, die Tragkonstruktion von Fassaden oder Vordächern, Flachdachkonstruktionen sowie deren Anschlüsse oder die statischen Elemente eines Gebäudes bedürfen der Prüfung durch entsprechende Fachexperten. Solche Sonderinspektionen sollten anschliessend alle 8 bis 10 Jahre wiederholt werden. Die Ergebnisse der Aufnahmen, allfällige Materialprüfungen oder Messergebnisse sind zu protokollieren. Aufgrund der Ergebnisse aus den Zustandsaufnahmen kann anschliessend ein Investitionsplan erstellt werden. Dieser soll Auskunft über die Erneuerungsmassnahmen und den Erneuerungszeitpunkt geben und den erforderlichen Finanzbedarf in den nächsten Jahren aufzeigen. Stehen umfassende Erneuerungsarbeiten an, sollte frühzeitig ein Fachplaner beigezogen werden. Die erforderlichen Erneuerungsmassnahmen sollten gebündelt und zu Projekten zusammengefasst werden. Bei der Erstellung des Investitionsplans ist zu berücksichtigen, dass aufgrund von Auflagen und neuen Richtlinien, je nach Gebäudealter und -typ, mit Zusatzinvestitionen zum Rückbau von Schadstoffen und/oder zur Sicherstellung von Energiesparmassnahmen gerechnet werden muss.

Sind diese Grundlagen erarbeitet, ist die Planung der Finanzierung sowie die Beschlussfassung durch die Gemeinschaft in Angriff zu nehmen. Obwohl ein Grossteil der Gemeinschaften über entsprechende Erneuerungsfonds verfügen, zeigt sich regelmässig, dass diese die erforderlichen Kosten nicht zu decken vermögen. So werden zur Realisierung solcher Massnahmen möglicherweise erhebliche Aufzahlungen der Eigentümer notwendig. Um Überraschungen zu verhindern, sollte spätestens ab dem dritten Nutzungsjahr nach dem Neubau oder einer umfassenden Sanierung mit der Äufnung eines Erneuerungsfonds gestartet werden. Nach heutigem Wissensstand vermögen Fonds geäufnet nach dem gängigen Branchenmodell höchstens 50% des zukünftig notwendigen Finanzbedarfs zu decken. Die Ermittlung von Rücklagen zu Gunsten eines Erneuerungsfonds sollte daher auf das entsprechende Gebäude abgestimmt und den heutigen Anforderungen angepasst werden. Die frühzeitige Äufnung und eine vorsichtige Verwendung des Fonds sowie die regelmässige Prüfung des Erneuerungsbedarfs stellen sicher, dass die Gebäude in einem guten Zustand gehalten werden können.


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Diebstähle in Autoeinstellhallen und Kellerräumen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Die Gesamtzahl der von der Polizei erfassten Straftaten im Bezirk Aarau ist gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken. Betrachtet man die Werte auf Gemeindeebene, stellt man aber grosse Unterschiede fest. 2020 wurden im Kanton Aargau 4791 Diebstähle bei Einbrüchen, durch Einschleichen oder im Freien gezählt. Zunehmend dringen auch organisierte Gruppen in Gebäude und Autoeinstellhallen ein und entwenden Fahrzeuge und Gegenstände. Für Eigentümer und Vermieter stellt sich die Frage, was gegen diese Entwicklungen unternommen werden kann.

Im Vordergrund steht die Sicherung von Gegenständen und Räumen. Patrik Marty von der polizeilichen Beratungsstelle für Kriminalprävention der Kantonspolizei Aargau weist darauf hin, dass E-Bikes und zum Beispiel Winterräder in geschlossenen Räumen oder mit speziellen Vorrichtungen an der Wand gesichert werden sollten. Auf der Webseite der Beratungsstelle werden verschiedene Massnahmen zur Sicherung von Kellern und Tiefgaragen aufgelistet. Bei Bedarf steht diese auch für eine persönliche Beratung zur Verfügung.

Neben der Sicherung stellt sich die Frage, ob mit einer Videoüberwachung ein zusätzlicher Schutz oder eine abschreckende Wirkung erreicht werden kann. Hierbei ist zu beachten, dass Videoaufzeichnungen dem Bundesgesetz über den Datenschutz unterstehen. Eine Überwachung auch gegen Diebe, Vandalen und Abfallsünder ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Vorab ist zu erwähnen, dass nur bestimmte Teile einer Liegenschaft und nur mit der Zustimmung der direkt betroffenen Personen überwacht werden dürfen. Nachbargrundstücke oder der öffentliche Grund dürfen von einer privaten Videoüberwachung nicht erfasst werden. Zudem müssen alle Personen, welche in einen überwachten Bereich gelangen können, mit gut sichtbaren Hinweisschildern auf diese aufmerksam gemacht werden. Werden Aufzeichnungen gespeichert, müssen die Hinweise zudem Kontaktdaten zu Stellen enthalten, bei denen Auskünfte über die gespeicherten Daten eingeholt werden können. Diese Vorschriften gelten auch für die Montage von Attrappen.

In jedem Fall sollten keine Wertgegenstände in Garagen und Kellerräumen aufbewahrt werden. Akkus und Steuerungsmodule von E-Bikes sollten nach dem Abstellen immer entfernt werden. Generalagent Daniel Probst von der Mobiliar in Aarau hält dazu fest, dass bei der Mobiliar E-Bikes am Wohnsitz ohne Zusatzdeckung mit dem restlichen Hausrat versichert sind. «Ist ein Fahrrad ungenügend gesichert, kann die Versicherungsleistung im Einzelfall allenfalls eingeschränkt werden. Es empfiehlt sich daher, dass die Gegenstände, Fahroder Motorräder zusätzlich gesichert oder in geschlossenen Kellerräumen abgestellt werden.»


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Versammlungen bei Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Im ersten Quartal des Jahres steht die Durchführung der Versammlungen von Stockwerk- und Miteigentümergemeinschaften an, deren Geschäftsjahr am 31.12. geendet hat. Unter den aktuellen Einschränkungen dürfen sich jedoch höchstens 10 Personen zusammenfinden. Es stellt sich daher für viele Gemeinschaften die Frage, wie die anstehende Versammlung / Beschlussfassung durchgeführt werden kann. Mit zu beachten sind die Hinweise im Reglement.

Im Sommer 2020 hat der Bundesrat die Covid-19-Verordnung 3 erlassen und in dieser auch die Rahmenbedingungen zur Durchführung von Generalversammlungen beschlossen. Bis Ende 2021 besteht auf dieser Basis die Möglichkeit, eine schriftliche Abstimmung durchzuführen. Diese Form der Abstimmung ergänzt die unter bestimmten Bedingungen mögliche Durchführung eines Zirkularverfahrens. Die vom Bundesrat erlassene Weisung ermöglicht eine schriftliche Abstimmung gemäss den gesetzlichen und reglementarischen Quoren. Wogegen das Zustandekommen eines Zirkularbeschlusses immer Einstimmigkeit voraussetzt. Zur gültigen Abgabe einer schriftlichen Beschlussfassung muss jedoch die Unterschrift der jeweiligen Eigentümerschaft vorliegen. Am einfachsten dürfte diese Vorgabe erfüllt werden, indem den EigentümerInnen ein Stimmzettel per Post zugestellt wird. Die Stimmzettel müssen bis spätestens am Tag der geplanten Versammlung zurückgeschickt werden. Noch nicht abschliessend geklärt sind Fragen zum Umgang mit fehlenden Stimmzetteln (Enthaltungen) und zur Gültigkeit einer Abstimmung mit ungenügender Stimmbeteiligung. Zu beachten ist jedoch, dass die erfolgreiche Durchführung einer schriftlichen Abstimmung auch von der Dokumentation und den Erläuterungen zu den Anträgen abhängig ist. Komplexe Fragestellungen und Anträge, vor deren Beschlussfassung eine Diskussion im Plenum zu erwarten ist, sollten eher nicht im Rahmen einer schriftlichen Abstimmung erhoben werden. Solche Anträge – sofern sie aufgeschoben werden können – sollten auf die nächste ordentliche Versammlung verschoben werden. Bei unaufschiebbaren Anträgen für bauliche oder organisatorische Massnahmen sollten die Ausführungen der Bewirtschafterin durch Hinweise des Ausschusses oder die Ausführungen eines/r entsprechenden Fachexperten/Fachexpertin ergänzt werden.

Auf dieser Basis können sich die EigentümerInnen ein erweitertes Bild zur Ausgangslage machen. Für die Beantwortung von zusätzlichen Fragen kann die Bewirtschafterin eine Hotline einrichten. Bei der Beantwortung dieser Fragen muss darauf geachtet werden, dass allen EigentümerInnen die eingegangenen Fragen und die entsprechenden Antworten zugestellt werden. Die Anordnung einer schriftlichen Abstimmung liegt im Ermessen der beauftragten Bewirtschafterin. Eine Anfechtung gegen diese Art der Durchführung einer Abstimmung wird nach heutigem Wissensstand eher nicht durchsetzbar sein.


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