Mängelrechte

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

In verschiedener Form können ImmobilieneigentümerInnen mit Fragen oder der Geltendmachung von Mängelrechten betroffen sein. Dabei müssen die Grundlagen bezüglich des Vertragstyps und Inhalts, Formvorschriften sowie Termine und Fristen berücksichtigt werden. Beim Kauf einer Sache (z. B. eines Haushaltgeräts) haftet die Verkäuferin im Rahmen einer gesetzlichen Gewährleistungsplicht während zwei Jahren für die vereinbarten Zusicherungen sowie die Mängelfreiheit der Sache. Erbringt eine Unternehmerin aufgrund eines einfachen Auftrags eine Leistung (z. B. Hauswartsoder Reinigungsarbeiten), so haftet sie der Auftraggeberin hauptsächlich im Rahmen der Leistungsvereinbarung und der Sorgfaltspflicht. Verursacht sie bei der Ausführung der Leistung einen Schaden, ist von einer Haftpflicht auszugehen. Im Gegensatz zur Sachgewährleistung haftet die Schadenverursacherin im Haftpflichtfall der Geschädigten grundsätzlich für die Deckung des Zeitwerts. Mehrschichtiger werden die Abläufe beim Grundstückskauf und bei der Geltendmachung von Mängeln aus Werkverträgen.

Einleitend können folgende Hinweise ausgeführt werden: Beim Grundstückskauf werden die Gewährleistungspflichten der Verkäuferin üblicherweise wegbedungen. Davon ausgeschlossen sind «arglistig» verschwiegene Mängel. Solche werden angenommen, wenn die Verkäuferschaft solche kannte und sie davon ausgehen musste, dass die Käuferschaft diese nicht erkennen konnte. Für solche Mängel haftet die Verkäuferschaft der Käuferschaft auch nach dem Übergang des Eigentums an der Sache.

Beim Erwerb einer Liegenschaft ab Plan sind vorab folgende Punkte zu berücksichtigen:
– Prüfen Sie den Abschluss eines gemischten Vertrages (Werk- und Kaufvertrag).
– Unterschreiben Sie Verträge nur zusammen mit den wesentlichen Vertragsbestandteilen (Pläne, detaillierter Baubeschrieb, Materialspezifikationen, Bemusterungen, Terminplan usw.).
– Achten Sie darauf, dass die SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, als integrierender Bestandteil des Vertrags gilt und die Verkäuferin die Gewährleistungsansprüche ge genüber den Unternehmern und Lieferanten nicht abtritt.
– Vereinbaren Sie, dass bei auftretenden Mängeln ein Teil des Kaufpreises oder Werklohnes zurückbehalten werden kann (Sicherheitsleistung).

Weist das Haus oder die Wohnung bei der Übernahme Mängel auf, müssen diese schriftlich festgehalten und deren Behebung vereinbart werden. Stellt die Käuferschaft nach der Übernahme weitere Mängel fest, muss sie diese der Verkäuferschaft sofort abmahnen. Gelten die ergänzenden Bestimmungen der SIANorm 118, kann die Käuferschaft anschliessend auftretende Mängel innert zweier Jahre geltend machen. Nach Ablauf der zweijährigen Gewährleistungspflicht kann die Käuferschaft sogenannte «verdeckte Mängel» bis zum Ablauf des fünften Jahres nach Übernahme bei der Verkäuferschaft geltend machen. Da hierzu strenge Regeln bezüglich der Meldepflicht gelten, muss dies sofort (innert 3–5 Tagen) und mit eingeschriebenem Brief erfolgen. Bei allen Mängelrügen müssen die Mängel präzise beschrieben werden (Lage, Grösse, Eigenschaften). Die Erstellung von Fotos mit Datumsstempel ist von Vorteil. Es muss zudem darauf verwiesen werden, dass die Käuferschaft das Werk als nicht vertragskonform erachtet. Bei Mängeln, welche schleichend zum Vorschein kommen, ist darauf zu achten, dass diese auf deren Ausdehnung und Intensität überprüft werden und eine Rüge frühestmöglich erhoben wird.

Abschliessend ist festzuhalten, dass das Erfassen der Beschaffenheit von Bauwerken (Objekt-Abnahme) und die Feststellung von Mängeln sowie deren Geltendmachung komplexe Schritte erfordern, deren Umsetzung breites Fachwissen und eine grosse Berufserfahrung bedingt. Setzen Sie sich in einem solchen Fall daher frühzeitig mit entsprechenden Fachpersonen in Verbindung.


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Urs Bolliger, Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
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Steigende Energiepreise

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In den letzten 12 Monaten sind die Heizölpreise von ca. Fr. 63.– auf aktuell über Fr. 100.– pro 100 Liter Heizöl gestiegen. Dies entspricht einer Zunahme von fast 60%. Seit September 2021 bis heute schnellte der Preis um satte 25% in die Höhe. BetreiberInnen von Gasheizungen erfuhren kurz vor der neuen Heizperiode, dass die Preise für Erd- und Biogas in zwei Schritten von ca. 7 Rp. auf über 13 Rp. pro Kilowattstunde (kWh), also um über 75% erhöht werden. Vergleicht man die Situation mit anderen «vergleichbaren» Staaten, so steht die Schweiz jedoch immer noch relativ gut da. In England beispielsweise stiegen die Gaspreise seit Anfang Jahr um «inflationäre» 250%. Für Immobilien- EigentümerInnen bedeutet dies in verschiedener Hinsicht eine grosse Herausforderung.

Was können Sie tun?
Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften, deren Geschäftsjahr am 1. Juli startete, werden in den entsprechenden Budgetpositionen diese Preiserhöhungen wohl noch nicht berücksichtigt sein. Um nicht in Liquiditätsengpässe zu geraten – bei einer Gemeinschaft mit 25 bis 30 Einheiten kann die Preiserhöhung schnell Fr. 20’000.– betragen –, muss frühzeitig eine Nachforderung bei den durch die Eigentümer zu leistenden Akontobeiträgen organisiert werden. Wie bei Stockwerkeigentümergemeinschaften sollten auch bei vermieteten Liegenschaften die Mietparteien rasch informiert und auf die Erhöhung hingewiesen werden. Bei Mietliegenschaften steht dabei die Verhinderung hoher Nachzahlungen der MieterInnen nach Abschluss der Nebenkostenperiode im Vordergrund.

Nicht alle Mehrkosten im Bereich der Nebenkosten können direkt, das heisst ohne vorherige Anpassung des Mietverhältnisses, auf die MieterInnen überwälzt werden. Grundsätzlich müssen alle Kostenarten, welche in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden sollen, auf dem Mietvertrag explizit erwähnt sein. Eine nachträgliche Aufrechnung von Kosten, wie zum Beispiel für das Spülen von Schmutzwasserleitungen, ist – so diese im Vertrag nicht erwähnt sind – unzulässig. Demgegenüber sind die Kosten für Gas, Öl oder Strom im Zusammenhang mit der Heizung und der Erzeugung von Warmwasser Kosten, welche in die Nebenkosten aufgenommen und mit deren Abrechnung auf die Mietobjekte verteilt werden müssen.

Um zu verhindern, dass nach Abschluss der Nebenkostenperiode hohe Nachzahlungen fällig werden, sind die MieterInnen auf die Möglichkeit zur Erhöhung der Akontobeiträge hinzuweisen. Eine solche Anpassung kann grundsätzlich ohne Formalitäten erfolgen. Zahlt die Mieterpartei einen höheren als den auf dem Mietvertrag ausgewiesenen Betrag ein, hat die Vermieterin den Anteil der Zahlung, welcher über der Nettomiete liegt, dem Nebenkostenguthaben der MieterIn gutzuschreiben. Das heisst, die MieterIn kann grundsätzlich von sich aus die Akontobeiträge erhöhen. Um die Liegenschaftsbuchhaltung übersichtlich zu halten, empfiehlt es sich jedoch, den Mietparteien einen Nachtrag zum Mietvertrag zu unterbreiten. Die Mietpartei kann dann entscheiden, ob sie den Vorschlag annehmen und die künftigen Mietzinszahlungen erhöhen will.

Ein Berechnungsbeispiel: Bei einem Mietobjekt mit 100 m² Fläche betragen die Heiz- und Warmwasserkosten im Durchschnitt ca. Fr. 1150.–. Bei der aktuellen Preissteigerung können diese bei der nächsten Abrechnung je nach Energieträger auf über Fr. 1800.– steigen.

Fazit | Neben den steigenden Energiepreisen ist damit zu rechnen, dass aufgrund der aktuellen Situation und der damit verbundenen Homeoffice-Nutzung auch der Energieverbrauch deutlich ansteigen kann. Der Kostendruck wird damit zusätzlich erhöht. Eine frühzeitige Information und Lösungsfindung hilft, «böse» Überraschungen zu vermeiden und sich gemeinsam und frühzeitig auf die Kostenabrechnungen vorzubereiten.


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Elektromobilität im Stockwerkeigentum

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Zwischen 2015 und 2020 haben sich die Neuzulassungen von batteriebetriebenen Personenwagen in der Schweiz verfünffacht. Die Fahrzeuge müssen an öffentlichen «Tankstellen», am Arbeitsplatz oder zu Hause geladen werden können. Um entsprechende Angebote auch in Autoeinstellhallen bereitstellen zu können, müssen sich zunehmend auch Miteigentümergemeinschaften mit der Planung und Realisierung solcher Installationen auseinandersetzen. Dabei stellen sich verschiedene technische und rechtliche Fragen. Die Kosten für die Erstinvestitionen sowie für den Ausbau müssen berechnet werden. Zudem muss geklärt werden, wer diese zu tragen hat.

Vorab: Jede Anpassung allgemeiner Teile und Installationen erfordert einen entsprechenden Beschluss durch die Versammlung der MiteigentümerInnen. Einzellösungen ohne Absprache und Beschlussfassung sind weder rechtlich tragbar noch technisch sinnvoll. Für die Planung und Realisierung von E-Lade-Installationen sind detaillierte Vorabklärungen notwendig.

In einem ersten Schritt muss der aktuelle Bedarf für eine Lade-Infrastruktur ermittelt werden und mit welcher Entwicklung des Bedarfs kurz- und mittelfristig zu rechnen ist. Parallel dazu muss geprüft werden, in welcher Form die bestehende Installation angepasst werden kann. Wird eine zentrale Lösung angestrebt oder kann eine ausbaubare Einzelverteilung installiert werden? Dies ist unter anderem abhängig von der verfügbaren Leistung des Hauptanschlusses.

Liegen Lösungsvorschläge und die entsprechenden Kosten vor, muss ein Antrag an die Versammlung erarbeitet werden. Bei einer Nachrüstung bestehender Installationen kann nicht von einer notwendigen baulichen Massnahme ausgegangen werden. Die erforderlichen Mehrheiten für Beschlussfassungen sind im Reglement geregelt. Besteht kein solches, so gelten die Bestimmungen von Art. 647a ff. ZGB. Im Raum steht die Frage, ob es sich um eine nützliche oder um eine luxuriöse Massnahme handelt. Wenn begründet werden kann, dass die Nachrüstung einer Mehrheit der Eigentümer dient (wenn z. B. auch eine Ladeeinrichtung für Velos eingerichtet wird), so kann davon ausgegangen werden, dass es sich um eine nützliche Massnahme handelt. In der Regel erfordert eine Beschlussfassung für solche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr. Das heisst, dass die Mehrheit der EigentümerInnen und die Mehrheit nach Wertquoten dem Antrag zustimmen muss. Dient die Nachrüstung nur einzelnen Nutzern, muss jedoch davon ausgegangen werden, dass deren Realisierung die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert. Dies unter Berücksichtigung der Möglichkeiten gemäss Art. 647e Abs. 2 ZGB.

Ein Kostenbeispiel:
Als Basis dient eine Autoeinstellhalle mit einer aktuellen, den heutigen Anforderungen entsprechenden Elektroinstallation. Im Rahmen der Vorabklärungen wurden die Kosten für die Grund installationen zum Ausbau von Einzelstationen berechnet. Diese umfassen die Anpassungen der Hauptverteilung, den Einbau von Mess- und Steuerungsmodulen für das Lademanagement sowie die Installation der Zuleitungen in die Garagenhalle, an welche die Einzelstationen später angeschlossen werden können. Kostenpunkt ca. Fr. 450.– pro Platz. An diese Grundinstallation werden anschliessend die Einzelladestationen angehängt. Pro Box ist mit Kosten von ca. Fr. 2800.– zu rechnen, welche durch die entsprechenden EigentümerInnen direkt zu leisten wären.

Fazit | Eine Nachrüstung einzelner Plätze, ohne gemeinsame Abklärungen zu treffen und die erforderliche Zustimmung der MiteigentümerInnen einzuholen, muss vermieden werden. Die rechtlichen Grundlagen bezüglich der Beschlussfassung zu baulichen Massnahmen stellen dispositives Recht dar und können somit bei Bedarf abgeändert werden.


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Nutzung gemeinschaftlicher Räume

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AUSGANGSLAGE | In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft hat sich ein Konflikt um die Nutzung der Waschküche entwickelt. Trotz eines Waschplans werden Zeiten nicht eingehalten, einzelne NutzerInnen entnehmen fremde Wäsche aus der Maschine und starten ihre Waschgänge. Trotz mehrmaligen Mahnungen durch Betroffene und die Bewirtschafterin hat sich die Situation nicht wesentlich verbessert. Das «Klima» im Haus wird rauer, die Parteien scheinen untereinander keine Lösung zu finden. Es stellt sich die Frage, auf welcher Grundlage und mit welchen Massnahmen die betroffenen Parteien, die Gemeinschaft oder die Bewirtschafterin das Thema in den Griff bekommen können.

In einem Mietshaus ist es Sache der Bewirtschafterin, eine Hausordnung sowie einen Waschplan zu erstellen und diese als Bestandteil der Mietverhältnisse zu erklären. Hält sich eine Partei nicht an die Regeln, obliegt es der Bewirtschafterin auf der Basis von Art. 257f OR eine Mahnung und wenn nötig eine Kündigungsandrohung auszusprechen. Bleibt dies ohne Erfolg, könnte der entsprechenden Partei ordentlich gekündigt werden.

Etwas komplizierter stellt sich der Ablauf bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Dies zusätzlich dann, wenn VerursacherInnen oder betroffene Parteien MieterInnen einer Stockwerkeigentümerwohnung sind. Grundsätzlich gilt aber, die Waschküche gehört in der Zeit der jeweiligen Nutzung zur entsprechenden Wohnung. Ein Zutritt zum Raum sowie insbesondere das Verändern oder Entfernen von Gegenständen darf nur mit ausdrücklicher Zustimmung der aktuellen NutzerInnen erfolgen.

Als Grundlage für das Zusammenleben gilt in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft das Reglement. Dieses umschreibt unter anderem die Eigentumsverhältnisse und erhebt Nutzungsrechte und Unterhaltspflichten. Die Formulierungen sind jedoch häufig sehr allgemein gehalten und bilden bei Auseinandersetzungen zu Detailfragen meist keine genügende Grundlage. Um mögliche «Lücken» zu schliessen, muss die Gemeinschaft eine Hausordnung erstellen. Diese muss im Rahmen eines Versammlungsbeschlusses zudem als verbindlich erklärt werden. Eine Hausordnung gilt anschliessend nicht nur für die EigentümerInnen, sondern auch für deren Besucher- und MieterInnen. Nachdem im vorliegenden Fallbeispiel nun die Nutzung der Waschküche verbindlich geregelt ist, kann bei einer Nichteinhaltung der/die VerursacherIn abgemahnt werden. Im Wiederholungsfall obliegt es der Bewirtschafterin von Mietliegenschaften oder dem/der betroffenen EigentümerIn einer Stockwerkeinheit rechtliche Schritte in die Wege zu leiten. Im Stockwerkeigentum ist zu prüfen, welches Rechtsgut verletzt wurde. Die betroffene Partei müsste anschliessend eine entsprechende Klage einreichen.

Fazit | Basierend auf den rechtlichen und reglementarischen Grundlagen müssen in einer Hausordnung die Details für die verschiedenen Bereiche des Zusammenlebens formuliert werden. Bei Konflikten im Alltag sollte zudem möglichst frühzeitig die Führung eines persönlichen Gesprächs, welches eventuell durch eine Drittperson geleitet wird, angestrebt werden.


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Erneuerungsmassnahmen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Vermieter von Liegenschaften und Stockwerkeigentümer müssen sich neben dem Betrieb, der Wartung und der Verwaltung über kurz oder lang auch mit der Erneuerung ihrer Gebäude auseinandersetzen. Im Stockwerkeigentum ist es Sache der Gemeinschaft, den Unterhalt der allgemeinen Gebäudeteile zu planen und ausführen zu lassen. Aufgrund des Reglements muss geklärt werden, welche Bauteile seitens der Gemeinschaft zu unterhalten sind und wo der sonderrechtsberechtigte Wohnungsausbau beginnt. Betreffen die Arbeiten den Ausbau der Wohnung oder zum Sonderrecht gehörende Nebenräume, obliegt deren Planung und Ausführung den jeweiligen Eigentümern.

Stehen gegen Ende einer Nutzungsperiode Erneuerungsmassnahmen an, so kann anhand eines Zustandschecks deren Ausmass ermittelt werden. Zu prüfen ist unter anderem der allgemeine Zustand von Bauteilen, die Dichtigkeit des Gebäudes und die Funktionstüchtigkeit der Anlagen. Hierbei sollte auch das Fachwissen der Servicedienstleister miteinbezogen werden. Zur Aufnahme des Zustandes genügen in einem ersten Schritt Sicht- und einfache Funktionskontrollen. Ein spezielles Augenmerk ist auf sogenannt nicht inspizierbare Bauteile zu legen. Entwässerungsinstallationen, Wasser- und Heizleitungen, die Tragkonstruktion von Fassaden oder Vordächern, Flachdachkonstruktionen sowie deren Anschlüsse oder die statischen Elemente eines Gebäudes bedürfen der Prüfung durch entsprechende Fachexperten. Solche Sonderinspektionen sollten anschliessend alle 8 bis 10 Jahre wiederholt werden. Die Ergebnisse der Aufnahmen, allfällige Materialprüfungen oder Messergebnisse sind zu protokollieren. Aufgrund der Ergebnisse aus den Zustandsaufnahmen kann anschliessend ein Investitionsplan erstellt werden. Dieser soll Auskunft über die Erneuerungsmassnahmen und den Erneuerungszeitpunkt geben und den erforderlichen Finanzbedarf in den nächsten Jahren aufzeigen. Stehen umfassende Erneuerungsarbeiten an, sollte frühzeitig ein Fachplaner beigezogen werden. Die erforderlichen Erneuerungsmassnahmen sollten gebündelt und zu Projekten zusammengefasst werden. Bei der Erstellung des Investitionsplans ist zu berücksichtigen, dass aufgrund von Auflagen und neuen Richtlinien, je nach Gebäudealter und -typ, mit Zusatzinvestitionen zum Rückbau von Schadstoffen und/oder zur Sicherstellung von Energiesparmassnahmen gerechnet werden muss.

Sind diese Grundlagen erarbeitet, ist die Planung der Finanzierung sowie die Beschlussfassung durch die Gemeinschaft in Angriff zu nehmen. Obwohl ein Grossteil der Gemeinschaften über entsprechende Erneuerungsfonds verfügen, zeigt sich regelmässig, dass diese die erforderlichen Kosten nicht zu decken vermögen. So werden zur Realisierung solcher Massnahmen möglicherweise erhebliche Aufzahlungen der Eigentümer notwendig. Um Überraschungen zu verhindern, sollte spätestens ab dem dritten Nutzungsjahr nach dem Neubau oder einer umfassenden Sanierung mit der Äufnung eines Erneuerungsfonds gestartet werden. Nach heutigem Wissensstand vermögen Fonds geäufnet nach dem gängigen Branchenmodell höchstens 50% des zukünftig notwendigen Finanzbedarfs zu decken. Die Ermittlung von Rücklagen zu Gunsten eines Erneuerungsfonds sollte daher auf das entsprechende Gebäude abgestimmt und den heutigen Anforderungen angepasst werden. Die frühzeitige Äufnung und eine vorsichtige Verwendung des Fonds sowie die regelmässige Prüfung des Erneuerungsbedarfs stellen sicher, dass die Gebäude in einem guten Zustand gehalten werden können.


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Diebstähle in Autoeinstellhallen und Kellerräumen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Die Gesamtzahl der von der Polizei erfassten Straftaten im Bezirk Aarau ist gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken. Betrachtet man die Werte auf Gemeindeebene, stellt man aber grosse Unterschiede fest. 2020 wurden im Kanton Aargau 4791 Diebstähle bei Einbrüchen, durch Einschleichen oder im Freien gezählt. Zunehmend dringen auch organisierte Gruppen in Gebäude und Autoeinstellhallen ein und entwenden Fahrzeuge und Gegenstände. Für Eigentümer und Vermieter stellt sich die Frage, was gegen diese Entwicklungen unternommen werden kann.

Im Vordergrund steht die Sicherung von Gegenständen und Räumen. Patrik Marty von der polizeilichen Beratungsstelle für Kriminalprävention der Kantonspolizei Aargau weist darauf hin, dass E-Bikes und zum Beispiel Winterräder in geschlossenen Räumen oder mit speziellen Vorrichtungen an der Wand gesichert werden sollten. Auf der Webseite der Beratungsstelle werden verschiedene Massnahmen zur Sicherung von Kellern und Tiefgaragen aufgelistet. Bei Bedarf steht diese auch für eine persönliche Beratung zur Verfügung.

Neben der Sicherung stellt sich die Frage, ob mit einer Videoüberwachung ein zusätzlicher Schutz oder eine abschreckende Wirkung erreicht werden kann. Hierbei ist zu beachten, dass Videoaufzeichnungen dem Bundesgesetz über den Datenschutz unterstehen. Eine Überwachung auch gegen Diebe, Vandalen und Abfallsünder ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Vorab ist zu erwähnen, dass nur bestimmte Teile einer Liegenschaft und nur mit der Zustimmung der direkt betroffenen Personen überwacht werden dürfen. Nachbargrundstücke oder der öffentliche Grund dürfen von einer privaten Videoüberwachung nicht erfasst werden. Zudem müssen alle Personen, welche in einen überwachten Bereich gelangen können, mit gut sichtbaren Hinweisschildern auf diese aufmerksam gemacht werden. Werden Aufzeichnungen gespeichert, müssen die Hinweise zudem Kontaktdaten zu Stellen enthalten, bei denen Auskünfte über die gespeicherten Daten eingeholt werden können. Diese Vorschriften gelten auch für die Montage von Attrappen.

In jedem Fall sollten keine Wertgegenstände in Garagen und Kellerräumen aufbewahrt werden. Akkus und Steuerungsmodule von E-Bikes sollten nach dem Abstellen immer entfernt werden. Generalagent Daniel Probst von der Mobiliar in Aarau hält dazu fest, dass bei der Mobiliar E-Bikes am Wohnsitz ohne Zusatzdeckung mit dem restlichen Hausrat versichert sind. «Ist ein Fahrrad ungenügend gesichert, kann die Versicherungsleistung im Einzelfall allenfalls eingeschränkt werden. Es empfiehlt sich daher, dass die Gegenstände, Fahroder Motorräder zusätzlich gesichert oder in geschlossenen Kellerräumen abgestellt werden.»


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Versammlungen bei Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Im ersten Quartal des Jahres steht die Durchführung der Versammlungen von Stockwerk- und Miteigentümergemeinschaften an, deren Geschäftsjahr am 31.12. geendet hat. Unter den aktuellen Einschränkungen dürfen sich jedoch höchstens 10 Personen zusammenfinden. Es stellt sich daher für viele Gemeinschaften die Frage, wie die anstehende Versammlung / Beschlussfassung durchgeführt werden kann. Mit zu beachten sind die Hinweise im Reglement.

Im Sommer 2020 hat der Bundesrat die Covid-19-Verordnung 3 erlassen und in dieser auch die Rahmenbedingungen zur Durchführung von Generalversammlungen beschlossen. Bis Ende 2021 besteht auf dieser Basis die Möglichkeit, eine schriftliche Abstimmung durchzuführen. Diese Form der Abstimmung ergänzt die unter bestimmten Bedingungen mögliche Durchführung eines Zirkularverfahrens. Die vom Bundesrat erlassene Weisung ermöglicht eine schriftliche Abstimmung gemäss den gesetzlichen und reglementarischen Quoren. Wogegen das Zustandekommen eines Zirkularbeschlusses immer Einstimmigkeit voraussetzt. Zur gültigen Abgabe einer schriftlichen Beschlussfassung muss jedoch die Unterschrift der jeweiligen Eigentümerschaft vorliegen. Am einfachsten dürfte diese Vorgabe erfüllt werden, indem den EigentümerInnen ein Stimmzettel per Post zugestellt wird. Die Stimmzettel müssen bis spätestens am Tag der geplanten Versammlung zurückgeschickt werden. Noch nicht abschliessend geklärt sind Fragen zum Umgang mit fehlenden Stimmzetteln (Enthaltungen) und zur Gültigkeit einer Abstimmung mit ungenügender Stimmbeteiligung. Zu beachten ist jedoch, dass die erfolgreiche Durchführung einer schriftlichen Abstimmung auch von der Dokumentation und den Erläuterungen zu den Anträgen abhängig ist. Komplexe Fragestellungen und Anträge, vor deren Beschlussfassung eine Diskussion im Plenum zu erwarten ist, sollten eher nicht im Rahmen einer schriftlichen Abstimmung erhoben werden. Solche Anträge – sofern sie aufgeschoben werden können – sollten auf die nächste ordentliche Versammlung verschoben werden. Bei unaufschiebbaren Anträgen für bauliche oder organisatorische Massnahmen sollten die Ausführungen der Bewirtschafterin durch Hinweise des Ausschusses oder die Ausführungen eines/r entsprechenden Fachexperten/Fachexpertin ergänzt werden.

Auf dieser Basis können sich die EigentümerInnen ein erweitertes Bild zur Ausgangslage machen. Für die Beantwortung von zusätzlichen Fragen kann die Bewirtschafterin eine Hotline einrichten. Bei der Beantwortung dieser Fragen muss darauf geachtet werden, dass allen EigentümerInnen die eingegangenen Fragen und die entsprechenden Antworten zugestellt werden. Die Anordnung einer schriftlichen Abstimmung liegt im Ermessen der beauftragten Bewirtschafterin. Eine Anfechtung gegen diese Art der Durchführung einer Abstimmung wird nach heutigem Wissensstand eher nicht durchsetzbar sein.


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