Coronavirus: Massnahmen für die Bewirtschaftung von Liegenschaften

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen. Die Liegenschaft ist vollvermietet. Aufgrund der aktuellen Bedrohungslage durch das Coronavirus frage ich mich, was ich zu befolgen habe resp. welche Massnahmen empfehlenswert sind?

ANTWORT | In der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften sind gewisse Massnahmen empfehlenswert. So ist insbesondere der Hygiene in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen (Treppenhäuser, Lift, Türen, Türgriffe, Handläufe, Sonnerie, Briefkastenanlage etc.) besondere Beachtung zu schenken. Es ist ratsam, die Kadenz der Reinigung zu erhöhen und eine regelmässige Desinfektion vorzunehmen. Die Bewohner sind anzuhalten, ihre Hände regelmässig zu waschen (z.B. vor dem Verlassen der Wohnung und nach der Rückkehr in die Wohnung). Denn eine der häufigsten Übertragungen findet von den Händen auf die eigenen Schleimhäute statt. Falls die Liegenschaft über einen Gemeinschaftsraum verfügt, ist dieser nach Möglichkeit zu schliessen. Bei gemeinsamen Waschküchen (Waschmaschine/Wäschetrockner) ist es sinnvoll, regelmässig einen Kochwaschgang mit 90 Grad auszuführen. Auf den Betrieb von Wäschetrocknern sollte tendenziell verzichtet werden. Denn
es wird davon ausgegangen, dass die Temperatur des Trockners nicht ausreichend hoch ist, um die Viren unschädlich zu machen. Zudem ist auch in der Waschküche zu beachten, dass die Hygienemassnahmen (inkl. regelmässige Reinigung des Bedienfelds der Geräte) eingehalten werden. Schliesslich ist an allgemeine Rücksichtnahme und Vorsichtsmassnahmen zu appellieren. Dabei sollte besonderes Augenmerk auf ältere, alleinstehende oder besonders gefährdete Personen gerichtet werden. Sollten im weiteren Verlauf Einschränkungen der Bewegungsfreiheit oder gar die Ausgangssperre erlassen werden, können diese Personen eventuell telefonisch oder schriftlich kontaktiert werden und bezüglich besonderen Bedürfnissen befragt werden.


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Die Immobilienexpertin Melanie Augstburger beantwortet gerne Ihre Fragen zum Verkauf und Kauf von Liegenschaften.

HAMERO Immobilien AG, Hebelweg 1, 5000 Aarau
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Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin kurz davor, meine Eigentumswohnung zu verkaufen. Nutzen/Schaden gehen am 1. Dezember 2019 auf die neuen Eigentümer über. Ich habe die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft gebeten, per Stichtag 30. November 2019 die Nebenkosten abzurechnen sowie meinen Anteil aus dem Erneuerungsfonds zurückzuerstatten. Die Verwaltung teilte mir mit, dass sie die Nebenkosten per Stichtag abrechne. Hingegen könne sie mir keine Auszahlung meines Anteils aus dem Erneuerungsfonds tätigen, da ich darauf keinen Anspruch hätte. Stimmt das?

Antwort | Ja. Das Kapital im Erneuerungsfonds gehört immer zum Gemeinschaftsvermögen. Dieses ist für den Unterhalt und die Erneuerung an gemeinschaftlichen Teilen zweckgebunden. Die einzelnen Stockwerkeigentümer können keinen Anspruch auf das von ihnen einbezahlte Geld in den Erneuerungsfonds erheben. Der Anteil ist untrennbar mit dem Stockwerkeigentum verbunden. Dies gilt selbst bei einem Austritt aus der Gemeinschaft: Bei einem Verkauf geht der Vermögensanteil am Erneuerungsfonds zusammen mit dem Stockwerkeigentum automatisch auf den Käufer über. In der Praxis werden die Einlagen in den Erneuerungsfonds regelmässig in die Höhe der Kaufpreiszahlung eingepreist. Ob der Verkäufer den gewünschten Verkaufspreis inkl. Erneuerungsfondsanteil schlussendlich erzielt, hängt von den gegenwärtigen Marktverhältnissen ab.

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Melanie Augstburger, MAS UZH in Real Estate HAMERO Immobilien AG, Hebelweg 1, 5000 Aarau ratgeber@hamero.ch, www.hamero.ch

Balkonverglasung im Stockwerkeigentum

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich bin Stockwerkeigentümer in einer Überbauung mit 15 Wohnungen. Da mein Balkon windexponiert ist, möchte ich diesen auf eigene Kosten verglasen lassen. Der Stockwerkeigentümer neben mir ist damit einverstanden. Genügt die Zustimmung des direkt angrenzenden Nachbarn, um die Verglasung anzubringen?

ANTWORT | Nein. Allein das Einverständnis des einen Nachbarn reicht nicht aus. Bei der geplanten Balkonverglasung handelt es sich um eine bauliche Massnahme an gemeinschaftlichen Teilen der Überbauung.

Ein Balkon ist nicht sonderrechtsfähig. Dem Eigentümer wird daher lediglich ein Sondernutzungsrecht, das heisst ein ausschliessliches Benützungsrecht, an dieser Fläche eingeräumt.

Für das Anbringen einer Balkonverglasung muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft zustimmen. Das Zivilgesetzbuch unterscheidet, ob die Massnahme notwendig, nützlich oder luxuriös ist und schreibt dafür unterschiedliche Beschlussmehrheiten vor.

Während für notwendige Massnahmen die Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer genügt, braucht es für nützliche Massnahmen das qualifizierte Mehr (Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer, die zugleich über mehr als die Hälfte aller Wertquoten verfügt).

Bei luxuriösen Massnahmen verlangt das ZGB Einstimmigkeit. Vorbehalten bleiben anderslautende Bestimmungen im Stockwerkeigentümerreglement.

Die Anbringung einer Balkonverglasung ist aus Optik der Gemeinschaft als nützliche, wenn nicht gar als luxuriöse Massnahme einzustufen. 

Ausnahmsweise kann ein luxuriöses Vorhaben aber auch mittels qualifiziertem Mehrheitsbeschluss nach Köpfen und Anteilen beschlossen werden. Dies nämlich dann, wenn dem unwilligen Stockwerkeigentümer keine Nachteile erwachsen und die zustimmenden Stockwerkeigentümer sämtliche Kosten übernehmen. 

Da die Balkonverglasung im vorliegenden Fall auf eigene Kosten erstellt wird, reicht ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung. Zu prüfen bleibt, ob das Vorhaben eine Baubewilligung benötigt.


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Hausschlüssel verloren – welche Fragen stellen sich?

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich bin Mieter einer Wohnung und habe vor ein paar Tagen einen meiner Hausschlüssel verloren. Die Schliessanlage wurde vor rund zwei Jahren anlässlich einer Sanierung der Liegenschaft komplett ersetzt.

Heute fand der Wohnungsabgabetermin statt. Die Verwaltung teilte mir mit, dass ich den Ersatz des Schlosses samt Schlüsselsatz gemäss Wohnungsübergabeprotokoll (d. h. vier Schlüssel) zu bezahlen habe.

Ich finde dies unverhältnismässig und möchte höchstens den verlorenen Schlüssel auf meine Kosten ersetzen lassen. Welche Fragen stellen sich in einem solchen Fall?

ANTWORT | Grundsätzlich wird jeder Schlüssel mit einer Nummer versehen. Ein Schlüsselsatz mit vier Schlüssel ist nur komplett, solange der Satz die Schlüssel mit den Nummern 1, 2, 3 und 4 umfasst. Ist beispielsweise der Schlüssel mit der Nummer 3 verloren gegangen, weist der nachbestellte Schlüssel die Nummer 5 auf.

Würden Sie in eine Wohnung ziehen, wenn der Verwalter Ihnen anlässlich der Wohnungsübergabe vier Hausschlüssel mit den Bezeichnungen 1, 2, 4 und 5 übergibt?

Für einen Grossteil wäre diese Situation vermutlich unbefriedigend. Der Gedanke, dass sich irgendwo ein weiterer Schlüssel zur eigenen Wohnung befinden könnte – womöglich gar noch beim Vormieter – ist störend. In den Mietverträgen hält der Vermieter deshalb üblicherweise fest, dass er berechtigt ist, Schlüssel und Schloss resp. die Schliessanlage auf Kosten des Mieters zu ersetzen.

Wenn der Schlüssel nachweislich nicht mehr missbräuchlich verwendet werden kann, dann kann sich ein Ersatz hingegen erübrigen. Eine solche Situation liegt beispielsweise vor, wenn der Schlüssel zerbrochen ist und die Einzelteile vorgelegt werden können. 

Wie ist zu verfahren, wenn der Schlüssel angeblich im Ausland verloren ging? 

Da teilen sich die Meinungen. Verschiedentlich stellen sich die Mieter resp. deren Haftpflichtversicherungen auf den Standpunkt, dass ein Missbrauch unwahrscheinlich und eine Auswechslung von Schloss und Schlüssel unverhältnismässig ist. Solche Behauptungen müssen von Fall zu Fall überprüft werden.


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Tücken im Stockwerkeigentum

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

FRAGE | Das Ehepaar X zieht in Erwägung, in Aarau eine Stockwerkeigentumswohnung mit 4.5 Zimmer zu einem Verkaufspreis von Fr. 890’000.– zu kaufen.

Die Liegenschaft hat Baujahr 1974 und ist in 15 Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Der Makler teilt dem Ehepaar X mit, die Verkäuferschaft habe die Wohnung im Jahr 2016 totalsaniert. Dies rechtfertige den Verkaufspreis. Ist dem so? Worauf sollte sich das Ehepaar besonders achten?

ANTWORT | Eine Erneuerung von Bad und Küche bedeutet noch nicht, dass auch alte Wasserleitungen saniert worden sind. Alte Stahl- oder Kupferleitungen werden aus Kostengründen bei Teilsanierungen hin und wieder nicht ersetzt. Ein erst späterer Ersatz dieser Leitungen führt dazu, dass gewisse Bereiche der neu eingebauten Küche oder des Bads wieder herausgerissen werden müssen. Es ist daher Vorsicht geboten. Der Schein kann trügen.

Doch nicht nur die Wohnung, sondern auch die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft sollte das Ehepaar im Detail prüfen. Denn durch den Kauf einer Stockwerkeigentumswohnung wird das Ehepaar Miteigentümer am gesamten Gebäude (gemeinsame Teile). Kostspielige Sanierungen für Dach, Fassade, Steigleitungen, Haustechnik, usw. werden normalerweise aus dem Erneuerungsfonds finanziert, in welchen die Stockwerkeigentümer regelmässig einzahlen. Vor einem Kauf sollte daher stets überprüft werden, wieviel Mittel der Erneuerungsfonds enthält. 

Das fehlende Geld im Erneuerungsfonds ist bei Siedlungen, welche ins Alter kommen, oft ein Problem. Wenn der Fonds zu wenig Mittel für die anstehenden Sanierungsmassnahmen enthält, müssen die Eigentümer zusätzliche Mittel aufbringen. Mit anderen Worten müssten dann Herr und Frau X für Kosten aufkommen, die eigentlich Sache der Vorgänger gewesen wären. Ein ungenügend geäufneter Erneuerungsfonds sollte deshalb beim Kaufpreis der Wohnung angemessen berücksichtigt werden.


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