Übergang der Miete bei Wohnungsverkauf

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe auf Anfang Oktober eine Wohnung gemietet. Den schriftlichen Mietvertrag schloss ich im März ab. Der Vermieter hatte vorher vergeblich versucht, die Wohnung zu verkaufen. Nachdem sich die Corona-Situation verbesserte, konnte er einen Käufer finden. Die Wohnung wurde im Grundbuch auf den neuen Eigentümer eingetragen. Nachdem ich davon erfahren hatte, kontaktierte ich umgehend den neuen Eigentümer. Dieser schickte mir eine E-Mail. Darin erklärte er mir, er habe von der Miete nichts gewusst. Die Wohnung habe er auch schon einer anderen Person vermietet, die bereits Anfang August einziehen werde. Ich müsse mich daher nach einer anderen Bleibe umsehen. Gilt mein schriftlicher Vertrag denn gar nichts?

Antwort | Doch. Ein bestehendes Mietverhältnis geht auf den Erwerber eines Grundstücks bzw. einer Wohnung auch dann über, wenn der Käufer davon nichts weiss. Er kann sich – gegenüber dem Mieter – auch nicht etwa auf den guten Glauben berufen, wenn ihm der Verkäufer die Miete absichtlich verschwiegen haben sollte. Der Übergang des Mietverhältnisses gilt zudem nicht nur dann, wenn der Mieter schon eingezogen ist. Auch in Ihrem Fall, wo der Vertrag abgeschlossen, der Mietantritt aber noch nicht erfolgt ist, geht der Vertrag auf den Käufer über und ist von ihm zu erfüllen. Dem neuen Eigentümer stehen aber die Kündigungsmöglichkeiten gemäss Art. 261 OR zur Verfügung. Allenfalls kann er auch gegen den Verkäufer vorgehen (Grundlagenirrtum, Täuschung etc.), was aber das Mietverhältnis – zumindest direkt – nicht betreffen würde.

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Gewinnanspruch in der Erbteilung?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Vater hat im Jahr 2001 meinem Bruder ein Baulandgrundstück zu einem Freundschaftspreis verkauft. Mir und den Kindern meines Bruders wurde ein Gewinnanspruch analog dem bäuerlichen Bodenrecht (Art. 28 ff. BGBB) für die Dauer von 20 Jahren eingeräumt.

Vor einem halben Jahr ist mein Bruder gestorben; mein Vater lebt noch. Nun übernimmt eines der fünf Kinder meines Bruders das Grundstück aus seinem Nachlass. Bekomme ich meinen Gewinnanteil?

Antwort | Nein. Der Gewinnanspruch im Sinne der 2001 vereinbarten Regelung wird durch die Erbteilung im Nachlass des Übernehmers nicht ausgelöst. Damit der Gewinnanspruch ausgelöst würde, müsste ein «Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt» gegeben sein. Die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung des Übernehmers ist aber kein solches Rechtsgeschäft.

Geprellt sind letztlich aber nur Sie. Denn Ihre Nichten und Neffen können verlangen, dass dem übernehmenden Miterben das Grundstück in der Teilung zum Verkehrswert angerechnet wird.

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Mietvertrag beim Heimfall des Baurechts

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich betreibe ein KMU mit Produktion und Verkauf. Die Geschäftsräume habe ich gemietet. Die Vermieterin hat ein Baurecht am Grundstück. Nun habe ich einen Brief von der Grundeigentümerin erhalten.

Sie schreibt, das Baurecht gehe Ende Monat unter (ordentlicher Heimfall infolge Zeitablaufs). Ab dem 1. des Folgemonats sei ich nicht mehr berechtigt, die Räume zu nutzen. Ich müsse per Ende Monat räumen. Zahlungen von mir würden akonto Entschädigung für meinen rechtswidrigen Verbleib, nicht aber als Mietzinszahlung angesehen.

Ich bin dringend auf die Räumlichkeiten angewiesen und will mich gerichtlich wehren. Habe ich eine Chance?

Antwort | Nein. Nach Ihren Unterlagen wurde das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt, wobei Sie Kenntnis vom Baurechtsverhältnis erhielten. Eine Vormerkung schützt den Mieter bei einem Verkauf des Mietobjekts – hier des Baurechtsgrundstücks –, indem der neue Eigentümer nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Sie bietet aber keinen Schutz, wenn das Baurecht als solches infolge Zeitablaufs ordentlich endet und die Gebäude an den Grundeigentümer zurückfallen. Gemäss Bundesgericht hat es sich ein Mieter selber zuzuschreiben, wenn er um die Befristung des Baurechts weiss, sich aber nicht um deren Konsequenzen kümmert.

Falls Sie mit dem Eigentümer keinen neuen Vertrag abschliessen können, bleibt Ihnen nur die umgehende Suche nach einem neuen Mietobjekt.

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Grundbuchabgabe auf dem Werkpreis?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe ein kleines Bauunternehmen. Um mir Aufträge zu sichern, kaufe ich gelegentlich Baulandgrundstücke, zeichne ein Bauprojekt und suche dann einen Käufer. Diesem verkaufe ich das Land zusammen mit einem Werkvertrag, gemäss dem ich das Gebäude für ihn erstelle. Kürzlich konnte ich eine Parzelle mit einem bewilligten Mehrfamilienhaus-Projekt an einen Investor verkaufen. Nun hat mir der Notar die Abrechnungen für seine Arbeit und jene des Grundbuchamts präsentiert: Während er seiner Gebühr nur den Baulandpreis zugrunde gelegt hat, hat das Grundbuchamt noch den gesamten Werkpreis aufgerechnet. Für das Grundbuchamt soll ich somit nicht auf einer Basis von einer Million Franken, sondern auf fünf Millionen Franken Abgaben leisten. Ist das rechtens?

Antwort | Ja. Gemäss dem Gesetz über die Grundbuchabgaben erstreckt sich die Abgabepflicht auch auf «alle vertraglichen Leistungen, welche die Parteien zu erbringen haben, auch wenn sie im beurkundeten Kaufpreis nicht inbegriffen sind, aber den Wert der Liegenschaft erhöhen». Damit soll eine abgabenrechtliche Gleichbehandlung erreicht werden: Es soll keinen Unterschied machen, ob Land mit einem bereits erstellten Gebäude gekauft wird oder Land, bei dem das Gebäude zwar noch nicht steht, aber aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen im Ergebnis vom Verkäufer ebenfalls ein Grundstück mit einem fertigen Haus erworben wird.

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Erbverzicht zugunsten der Schwägerin

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Bruder – und einziges Geschwister –, der in Wettingen wohnte, ist gestorben. Unsere Eltern sind schon lange tot. Er war mit einer geschiedenen Frau verheiratet, die aus erster Ehe eine Tochter hat. Mein Bruder hatte keine eigenen Kinder.

Nun heisst es, er habe weder Testament noch Erbvertrag gemacht, und ich sei an seinem Nachlass erbberechtigt. Weil ich selber gut situiert bin und auch keine Nachkommen habe, möchte ich eigentlich, dass seine Witwe alles erbt. Was kann ich tun?

Antwort | Richtig ist, dass Sie gesetzliche Erbin Ihres Bruders sind. In der vorliegenden Konstellation erbt die Witwe ¾ des Nachlasses. Ihnen steht ¼ zu, weil Sie an die Stelle der vorverstorbenen Eltern treten. Wenn Sie nichts erben wollen, müssen Sie innert dreier Monate ab Kenntnis des Todesfalls bei der zuständigen Behörde (hier: Bezirksgericht Baden) erklären, dass Sie die Erbschaft ihres Bruders unbedingt und vorbehaltlos ausschlagen. Dann verlieren Sie Ihre Erbenstellung.

Weil es keine weiteren Erben des elterlichen Stammes gibt, erhält Ihre Schwägerin von Gesetzes wegen die ganze Erbschaft. – Ihr Bruder hätte die aktuelle Situation verhindern können, wenn er in einem Testament oder Erbvertrag seine Ehefrau als Universalerbin bezeichnet hätte. Dies hätte zum gänzlichen Verlust Ihres Erbrechts geführt, denn anders als den Eltern steht den Geschwistern kein Pflichtteil zu.

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Übertragung einer Einstellplatz- Dienstbarkeit

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin Stockwerkeigentümer. Die Wohnung übernahm ich vom Bauherrn des Mehrfamilienhauses. Er war autobegeistert, darum gehören zur Wohnung vier Parkplätze.

Ich möchte nun zwei an einen anderen Stockwerkeigentümer verkaufen. Der Verwalter der Gemeinschaft meint, es gebe Probleme, weil die Einstellplätze Grunddienstbarkeiten seien. Kann ich etwa mein Eigentum nicht verkaufen?

Antwort | Ihr Eigentum können Sie schon verkaufen, aber die Parkplätze nicht: In Ihrem Fall wurden bei der Begründung des Stockwerkeigentums die Einstellplätze nicht als selbständig übertragbare Rechte ausgestaltet. Vielmehr wurden zugunsten Ihrer Stockwerkeinheit und zulasten des Stammgrundstücks Grunddienstbarkeiten begründet.

Solche Prädialservitute bleiben immer an das berechtigte Grundstück (hier die Stockwerkeinheit) gebunden. Eine direkte Übertragung der Parkplätze ist daher nicht möglich.

Um Ihr Ziel zu erreichen, müssen die zwei Dienstbarkeiten gelöscht und anschliessend zugunsten der künftig berechtigten Stockwerkeinheiten neu begründet werden. Dazu bedarf es der Zustimmung der Banken und aller Stockwerkeigentümer.

Zu überlegen wäre, ob nicht gleich alle Parkplatzdienstbarkeiten durch übertragbare Berechtigungen ersetzt werden. Dies würde künftige Wechsel rechtlich und finanziell erheblich erleichtern.

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Aufbewahrungsort des Testaments

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin bereits etwas älter; meine beste Freundin ist vor einem halben Jahr ledig und kinderlos gestorben; ihre Schwester ist schon lange tot. Vor Jahren gab sie mir ihr Testament zum Durchlesen. Darin schloss sie ihren Neffen vom Erbe aus; er hatte ihr einmal Übles angetan. Das Testament bewahrte sie zu Hause im Nachttisch auf.

Nun erfuhr ich von ihrer Nichte, dass sie und ihr Bruder je hälftig geerbt hätten. Als ich nach dem Testament fragte, sagte sie, es sei keines gefunden worden. Und zu meinem Horror erklärte sie, sie wohne in Spanien, ihr Bruder – der ausgeschlossene Neffe – habe sich daher um den ganzen Nachlass gekümmert. Ich bin mir sicher, er hat das Testament gefunden und verschwinden lassen.

Ich bin zwar nicht in der gleichen Situation, habe aber auch ein Testament aufgesetzt, in dem ich grosszügig Legate zulasten der gesetzlichen Erben vergebe. Wie kann ich sicherstellen, dass dereinst nicht auch mein letzter Wille verschwindet?

Antwort | Sie können das Testament – im Kanton Aargau – beim Bezirksgericht Ihres Wohnorts hinterlegen. Aktuell beträgt die Gebühr Fr. 100.–. Wenn Sie sterben, meldet die Gemeinde Ihren Tod dem Gericht. Dieses prüft, ob ein Testament oder Erbvertrag hinterlegt ist. Wenn ja, wird ihre letztwillige Verfügung «eröffnet». Dies erfolgt per Post; die Erben müssen nicht wie im Film persönlich antraben. Die Vermächtnisnehmer erhalten einen Auszug über ihr jeweiliges Legat. Ziehen Sie in einen anderen Bezirk oder Kanton, können Sie dies dem Gericht mitteilen, worauf es das Testament an die neue Depotstelle überweist. So ist sichergestellt, dass Ihr Testament aufgefunden und eröffnet wird.

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Kündigung eines Arbeitsvertrags mit Mindestdauer

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich bin Arbeitgeber. Kürzlich habe ich einen Arbeitnehmer ohne Probezeit angestellt. Der Vertrag hat am 1. März 2020 begonnen und dauert mindestens zwölf Monate. Danach soll er vorbehältlich einer Kündigung einfach weiterlaufen. Wegen der Unsicherheiten der Corona-Krise möchte ich den Arbeitnehmer nun aber vorzeitig entlassen. Zwar nicht sofort, sondern mit Aussprechen der Kündigung noch vor Ende März auf Ende April 2020. Ist das OK?

ANTWORT | Nein. Das Bundesgericht hat – noch vor COVID  – geurteilt, dass ein Arbeitsvertrag mit vertraglicher Mindestdauer wie ein befristeter Arbeitsvertrag zu behandeln ist. Befristete Arbeitsverträge enden ohne Kündigung per Ablauf der Frist. Eine ordentliche Kündigung auf einen Zeitpunkt während der Mindestdauer ist nicht möglich. Möglich ist dagegen eine fristlose Kündigung. Diese müsste aber per sofort ausgesprochen werden. Ob alleine die Corona-Krise eine fristlose Kündigung rechtfertigt, bezweifle ich aufgrund der aktuellen Rechtslage. Denn der Bund hat mit den getroffenen Massnahmen wie erweiterte Kurzarbeitsentschädigung und Kreditvergabe an Unternehmen Erleichterungen eingeführt, welche die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses für Sie wohl nicht per se als unzumutbar erscheinen lassen. Je nach weiterer Entwicklung kann sich die Lage aber natürlich auch ändern. Beachten Sie: Wenn Sie sich zur fristlosen Kündigung entscheiden und das Gericht zum Schluss kommt, die Kündigung sei ungerechtfertigt, so schulden Sie dem Arbeitnehmer Ersatz für entgangenen Lohn bis zum Ende der Mindestdauer sowie allenfalls eine zusätzliche Strafzahlung.

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Was bedeutet «tolerierte Baute»?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich habe ein kleines Grundstück mit einem Häuschen geerbt, das mitten im Wald liegt. Mein Onkel lebte dort seit Anfang der 1960er Jahre. Ich nutze es als Wochenendhaus und habe den ehemaligen Hühnerstall zu einem Hobbyraum umgebaut (Isolation, grössere Fenster, Lavabo). Ich wurde angezeigt und musste ein nachträgliches Baugesuch stellen, das abgelehnt wurde. Begründung: Die Hobbyraum-Nutzung sei nicht standortkonform. Schon der Onkel habe das Hühnerhaus umbauen wollen, was rechtskräftig abgewiesen worden sei. Das Hühnerhaus sei damals als «toleriert» bezeichnet worden. Ich müsse all meine Einbauten rückgängig machen. Was bedeutet das alles?

ANTWORT | Im Wald sind grundsätzlich nur forstwirtschaftliche Bauten zulässig. Eine Umnutzung zu einem Hobbyraum ist nicht gestattet. Darum muss der frühere Zustand wieder hergestellt werden. Toleriert wurde der nie bewilligte Stall, weil die Hühnerhaltung seit Jahrzehnten bestand. Toleriert bedeutet, dass die – nicht bewilligbare – bisherige Nutzung möglich bleibt. Die Behörde drückt quasi ein Auge zu. Erlaubt sind Unterhaltsarbeiten an der Baute (Streichen, Auswechseln einzelner untergeordneter Teile etc.). Verboten sind Erneuerungsarbeiten, die den Weiterbestand der Baute sichern (Auswechseln tragender Balken etc.). Lediglich tolerierte Bauten sind daher über kurz oder lang dem Untergang geweiht. Weil Sie keine Hühner halten und keine forstwirtschaftliche Nutzung absehbar ist, können Sie den ehemaligen Hühnerstall auch gleich ganz entfernen. Vergessen Sie aber nicht, vorgängig ein Abbruchgesuch zu stellen.

Bedingter Erbverzicht – lediger Anfall

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Mein Bruder hatte mehrere Schicksalsschläge zu verkraften. Zuerst kostete ihn seine Scheidung viel Geld, dann wurde er von seinem Geschäftspartner arg über den Tisch gezogen. Weil es mir finanziell viel besser geht, habe ich mit meinen Eltern einen Erbverzichtsvertrag abgeschlossen. Darin habe ich erklärt, beim Tod sowohl des Vaters wie auch der Mutter zugunsten meines Bruders auf mein Erbrecht zu verzichten, und auch warum ich das tue. Nun ist der Bruder unerwartet gestorben. Die Eltern leben noch. Wenn sie sterben, bekommt dann seine Ex-Frau den Teil, auf den ich verzichtet habe?

ANTWORT | Nein. Mit der Scheidung ist das gesetzliche Erbrecht der Ex-Ehefrau definitiv erloschen.Sie haben ausdrücklich zugunsten Ihres Bruders auf Ihr gesetzliches Erbrecht verzichtet. Für einen so bedingt erklärten Verzicht gilt: Das Gesetz vermutet, dass Sie nicht auf Ihr Erbrecht verzichtet hätten, wenn Sie gewusst hätten, dass er vor den Eltern stirbt. Daher fällt der Verzicht mit dem Tod des Bruders dahin (Vorversterben). Sie erben dereinst von Ihren Eltern so, als hätten Sie gar nie in einer öffentlichen Urkunde auf Ihr Erbrecht verzichtet. Dieses Zurückfallen nennt das Gesetz «lediger Anfall».

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Bar-Gründung einer GmbH?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich möchte ein GmbH gründen. Man hat mir gesagt, in meinem Fall sei eine Bargründung das Beste. Meine GmbH wird Übersetzungen anbieten und benötigt kein schon vorhandenes Inventar. Nun habe ich das Geld beisammen, aber der Notar weigert sich, das Geld für die Gründung entgegenzunehmen. Muss ich diesen «Boykott» akzeptieren?

ANTWORT | Ja. Bereits seit 1992 müssen Geldeinlagen für die Gründung bei einem dem Bankengesetz unterstellten Institut hinterlegt werden. Konkret läuft die Gründung so ab: Zuerst müssen Sie mit dem Notar abklären, ob die gewünschte Firma (Name) der GmbH zulässig und noch zu haben ist. Danach eröffnen Sie bei einer Bank ein Sperrkonto zugunsten der zu gründenden GmbH. Darauf bezahlen Sie das gewünschte Stammkapital ein (mindestens Fr. 20’000.–). Sobald die Bank das Geld hat, bestätigt sie dies schriftlich. Die Bestätigung muss im Original an den Notar. Danach, und wenn auch die übrigen Dokumente wie Statuten etc. erstellt sind, kann die Gründungsversammlung vor dem Notar stattfinden. Nach erfolgter Anmeldung und Eintragung der Gründung im Handelsregister gibt die Bank das Kapital zugunsten der GmbH frei.

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Löschung einer bedeutungslosen Dienstbarkeit

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe Bauland geerbt und will es verkaufen. Zu meinem Erstaunen ist im Grundbuch ein Wegrecht eingetragen, das mitten durch das Grundstück führt. Berechtigt ist eine Liegenschaft, die 200 m weit entfernt liegt. Weil auf meiner Parzelle gar keine Strasse besteht, habe ich beim Grundbuchamt nachgefragt. Auch beim Nachbarn ist das Wegrecht als Last eingetragen. Hingegen fehlt es auf den anderen Grundstücken, die bis zur berechtigten Parzelle liegen. Mit dem Wegrechtseintrag kann ich einen Verkauf glatt vergessen. Kann ich es löschen lassen?

Antwort | Ja. Weil das Wegrecht nicht bzw. nicht mehr durchgehend auf allen für die Ausübung nötigen Parzellen besteht, hat das berechtigte Grundstück jegliches Interesse am Bestand dieser Servitut verloren. Das Gesetz gibt Ihnen die Möglichkeit, mit einem begründeten Gesuch an das Grundbuchamt die Löschung zu beantragen. Hält das Grundbuchamt es für höchstwahrscheinlich, dass dem Eintrag keine rechtliche Bedeutung mehr zukommt, dann teilt es dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks mit, dass es den Eintrag löschen wird, wenn er nicht innert 30 Tagen beim Amt Einspruch erhebt. Bei einem Einspruch muss das Amt die Sache nochmals prüfen und kann dem Berechtigten dann androhen, die Löschung vorzunehmen, wenn er nicht innert drei Monaten beim Gericht Klage einreicht. Wenn er klagt, dann müssen Sie als Beklagter beweisen, dass das Wegrecht keine rechtliche Bedeutung (mehr) hat. Falls es überhaupt soweit kommt, dürften Sie diesen Beweis aufgrund der konkreten Rechtslage ohne weiteres führen können.

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Gründung einer AG – steuerneutrale Umstrukturierung?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Nach einer Hochbauzeichnerlehre und einigen Jahren als angestellter Zeichner habe ich mich vor einigen Jahren als Architekt selbständig gemacht. Ich war sehr erfolgreich. Ich habe fünf Angestellte und viele Grundstücke, die ich mit Bauprojekten wieder verkaufen will bzw. die ich selber überbaue. Aus Gründer der Haftung möchte ich nun eine Aktiengesellschaft gründen. Diese soll die Mitarbeiter, das Mobiliar und auch die Grundstücke übernehmen. Ein Kollege hat mich gewarnt, dass ein solcher Schritt hohe Steuerfolgen nach sich zieht. Stimmt das?

ANTWORT | Es kommt darauf an. Falls Ihre Einzelunternehmung stille Reserven (Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen) aufgebaut hat, dann können diese Gewinne auch «realisiert» werden. Beispielsweise durch einen Veräusserung, aber auch bei buchmässiger Aufwertung.

Dem gleichgestellt ist die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. Dann wird der Gewinn als Einkunft aus selbständiger Erwerbstätigkeit besteuert.

Wenn Sie aber alle Vermögenswerte Ihrer Architektur-Einzelunternehmung 1:1 in die zu gründende Aktiengesellschaft überführen, dann dürfte eine steuerneutrale Umstrukturierung vorliegen, bei der bei Ihnen als Privatperson keine ausserordentlichen Steuern anfallen. 

Wichtig: Es darf keine Liquidation oder Veräusserung erfolgen, die stillen Reserven müssen weiterhin dem Betrieb dienen und das Besteuerungsrecht der stillen Reserven bleibt in der Schweiz. 

Lassen Sie ihre konkrete Situation unbedingt vor der notariellen Gründung durch einen Treuhänder prüfen, damit Sie keine böse Überraschung erleben.

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Miet- und Hauswartungsvertrag

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich wohne mit meinem Mann zusammen seit 18 Jahren in einem Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien. Zuerst waren wir nur Mieter. Nach ein paar Jahren, als die Kinder kamen und ich meine Feststelle aufgab, habe ich die Hauswartung übernommen.

Jetzt ist mir die Arbeit zu anstrengend geworden, vor allem der Garten. Ich will den Hauswart-Arbeitsvertrag kündigen. Aber ich habe Angst, dass wir dann aus der Wohnung müssen. Ist diese Sorge berechtigt?

ANTWORT | Jein. Nach Ihren Angaben stellt Ihre Wohnung keine «Dienstwohnung» dar. Es ist also nicht so, dass Sie nur in der Wohnung leben dürfen, weil Sie einen Hauswart-Vertrag (Arbeitsvertrag) abgeschlossen haben.

Zudem lautet der Mietvertrag auf Ihren Mann und Sie; Hauswartin sind dagegen nur Sie. Sie haben also eine (Familien-)Wohnung gemietet und später einen von der Miete grundsätzlich unabhängigen Arbeitsvertrag abgeschlossen. 

Die in Ihrem Arbeitsvertrag enthaltene Klausel «Wenn dem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit eine Wohnung zur Verfügung gestellt wird, zieht die Kündigung des Arbeitsvertrags die Kündigung des Mietvertrags nach sich», ist daher meiner Meinung nach in Ihrem Fall nicht anwendbar. 

Sie können also kündigen, ohne automatisch auch die Mietwohnung zu verlieren. Allerdings kann der Vermieter Ihnen und Ihrem Mann den Mietvertrag dann separat kündigen. Falls dies geschieht, können Sie die Kündigung je nachdem anfechten und/oder die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.