Örtliche Distanz als Hindernis beim Vorsorgeauftrag?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich lebe im Kanton Aargau. Der Hausarzt hat festgestellt, dass ich Anzeichen einer beginnenden Demenz aufweise. Ich möchte einen Vorsorgeauftrag aufsetzen, weil ich nicht von einer mir unbekannten Berufsbeiständin vertreten werden will. Wunschkandidatin ist meine jüngere, im Wallis wohnende Schwester bzw. als Ersatzbeauftragte ihre im Berner Oberland lebende Tochter. Mit der Spitex habe ich schon über Unterstützungsmöglichkeiten gesprochen. Für den Fall, dass dies nicht mehr genügt, ist klar, dass ich ins Pflegeheim gehe; ich habe mich bereits vorsorglich angemeldet. Muss ich damit rechnen, dass die KESB den Vorsorgeauftrag nicht für wirksam erklärt (validiert), weil meine Schwester bzw. die Nichte relativ weit weg wohnen?

ANTWORT | Nein. Die geografische Distanz alleine ist aufgrund der heutigen Kommunikationsmittel kein Grund, Ihrer in einem Vorsorgeauftrag erklärten Bezeichnung einer bestimmten Vorsorgebeauftragten nicht zu folgen. Wichtig ist, dass die beauftragte Person erreichbar ist und sie Ihre Wünsche und Vorstellungen kennt. Die tägliche, persönliche Betreuung – und damit auch die kontinuierliche Kontrolle Ihres Gesundheitszustands – wird dereinst durch die Spitex und später das Pflegeheim sichergestellt. Daher muss die Vorsorgebeauftragte auch nicht ständig physisch präsent sein. Es genügt, wenn sie mit Ihnen und den Betreuungsinstitutionen in Kontakt steht und bei Bedarf anreisen kann.

Die administrative Unterstützung – Zahlung von Rechnungen etc. – kann ohne weiteres aus der Ferne erfolgen. Wichtig ist, dass der Vorsorgeauftrag korrekt errichtet wird: Also entweder als eigenhändige, von Anfang bis Schluss inkl. Datum und Unterschrift handschriftliche Erklärung oder als öffentliche Urkunde bei einem Notar beurkundet.

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Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86,

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Enteignungs­entschädigung für Kulturland

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mir gehört ein landwirtschaftliches Grundstück, das rund 1 ha gross ist. Für ein Infrastrukturprojekt des Bundes soll ich voraussichtlich rund 30 Aren davon abgeben. Land für Realersatz ist nicht vorhanden. Werde ich wenigstens anständig entschädigt?

Antwort | Ja. Auf den 1.1.2021 wird das Enteignungsgesetz des Bundes angepasst. Bis dato wurde der Verkehrswert entschädigt. Dieser entspricht bei Grundstücken im Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) praxisgemäss dem staatlich festgelegten Höchstpreis für den Erwerb durch einen Selbstbewirtschafter. Im Nachgang zu einer Motion von Nationalrat Markus Ritter (CVP/SG) wird die Entschädigung nun erhöht. Neu beträgt sie für BGBB-Grundstücke das 3-fache des höchstzulässigen Preises. Massgebend ist – ebenfalls ab 1.1.2021 – der Wert im Zeitpunkt des Vorliegens eines vollstreckbaren Enteignungstitels; heute wird der Wert im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung fixiert. Ob Sie in den Genuss der höheren Entschädigung kommen, hängt vom Zeitpunkt der Einleitung des Enteignungsverfahrens ab: Wurde es vor Ende 2020 eingeleitet, gilt für das Verfahren und die Entschädigung grundsätzlich weiter das bisherige Recht. Beachten: Für Enteignungen, die sich nicht auf Bundesrecht sondern auf kantonales Recht stützen, ist soweit ersichtlich im Aargau keine analoge Regelung vorgesehen. Hier gilt weiterhin, dass der Verkehrswert – also der höchstzulässige Preis nach BGBB – entschädigt wird.

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Rückerstattungspflicht für Ergänzungsleistungen bei Tod

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich reinige als Selbständigerwerbende Privathaushalte. Wegen der Pandemie habe ich die Hälfte der Aufträge verloren. Seit Frühling 2020 bewohne ich ein kleines Einfamilienhaus, das ich schuldenfrei von einer Tante geerbt habe. Das war ein Glücksfall, denn nun kann ich mir wenigstens den Mietzins sparen. Aber die finanziellen Aussichten sind nicht rosig und in drei Jahren erreiche ich das Pensionsalter. Ich befürchte, dass ich dann Ergänzungsleistungen beantragen muss, weil mir die AHV nicht reichen wird. Wird der Wert des Einfamilienhauses bei der Berechnung meines Anspruchs berücksichtigt?

ANTWORT | Nein. Auf den 1. Janur 2021 gibt es verschiedene Änderungen bei den Ergänzungsleistungen. Anspruch hat, wessen Reinvermögen unterhalb einer bestimmten Vermögensschwelle liegt. Diese beträgt bei alleinstehenden Personen Fr. 100’000.–, bei Ehepaaren Fr. 200’000.–. Weil die Wohnkosten einen grossen Teil der Lebenskosten ausmachen, ist es finanziell in der Regel sinnvoller, wenn die unterstützungsbedürftige Person in der eigenen Liegenschaft wohnen bleiben kann. Daher wird der Liegenschaftswert bei der Anspruchsberechnung nicht berücksichtigt.

Im Gegenzug besteht neu eine Rückerstattungspflicht nach dem Tod: Die in den letzten zehn Jahren rechtmässig bezogenen Ergänzungsleistungen sind aus dem Nachlass zurückzubezahlen. Die Rückerstattung ist nur von dem Nachlassteil zu leisten, der Fr. 40’000.– übersteigt. Bei Ehepaaren entsteht die Rückerstattungspflicht erst nach dem Tod des zweiten Partners. Die Rückerstattungspflicht gilt für die ab kommendem Jahr bezogenen Ergänzungsleistungen.

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Aufhebung des Leinenzwangs?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Vor Längerem verfügte das Veterinäramt, ich dürfe meinen Hund nicht mehr frei neben mir laufen lassen. Ich muss ihn an einer höchstens 10 Meter langen Leine führen. Nun ist er ein Methusalem geworden; er hat im Alter etwas Freiheit verdient. Ich habe dem Amt beantragt, die Anordnung aufzuheben. Die Behörde verlangt von mir, dass ich ein Hundehalterbrevet vorlege. Zudem behält sie sich vor, mich mit dem Hund zu einem Verhaltenstest aufzubieten. Dies, um meine Fähigkeiten, ihn sicher zu führen einerseits und die vom Hund ausgehende Gefahr für andere Tiere anderseits zu prüfen. Diese Bedingungen sind doch reine Schikane, oder?

ANTWORT | Nein. Ihr Hund ist mehrfach in Weiden eingedrungen und hat Schafe und Rinder gebissen. Dies geschah nicht nur früher, als Sie ihn frei laufen liessen. Nachdem der Leinenzwang verfügt worden war, riss er Ihnen letztmals vor einem halben Jahr die Leine aus der Hand. In allen Fällen waren Sie nicht in der Lage, ihn abzurufen. Ihr Hund hat sich als Gefahr für andere Tiere erwiesen.

Dass er als Hütehundrasse nur seinem Instinkt gefolgt sein soll und die Tiere habe zusammentreiben wollen, wie Sie vorbringen, ändert nichts an den Tatsachen. Der letzte Vorfall hat sich erst kürzlich ereignet. Das zeigt, dass er trotz seines Alters gefährlich ist. Daher sind die Voraussetzungen, unter denen die Behörde den Entscheid in Wiedererwägung zu ziehen bereit ist, als verhältnismässig anzusehen.

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Erbverzicht nach Erbgang?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Im September behandelten Sie den Fall des Erbverzichtsvertrags von Ehegatten in zweiter Ehe. Mein Mann und ich wollten daraufhin einen solchen Vertrag abschliessen. Wir schoben das Projekt aber vor uns hin und gingen nie zum Notar. Nun ist mein Mann unerwartet gestorben. Ich, kinderlos, möchte nichts von seiner Erbschaft. Sie soll vollständig an seine Nachkommen aus erster Ehe gehen. Kann ich jetzt noch verzichten?

ANTWORT | Nein, nicht im Sinne des eigentlichen Erbverzichts. Dafür wäre ein notariell beurkundeter Erbvertrag nötig gewesen. Sie können aber dasselbe Ergebnis erzielen, indem Sie innert einer dreimonatigen Frist ab Kenntnis des Todes Ihres Ehemannes gegenüber der zuständigen Behörde die Ausschlagung der Erbschaft erklären. Diese muss unbedingt und vorbehaltlos erfolgen.

Alternativ dazu können Sie Ihren Erbanteil an einen oder mehrere ihrer Miterben (Nachkommen des Ehemannes) abtreten. Eine solche Abtretung des Erbanteils ist auch nach Ablauf der dreimonatigen Ausschlagungsfrist noch möglich. Sie birgt aber diverse Fallstricke und kann in der Umsetzung kompliziert und finanziell aufwendig sein. Allgemein gilt: Weil jeder Erbfall anders geartet ist, sollte man sich vor einer Ausschlagung bzw. Abtretung durch eine Fachperson informieren lassen. So können ungewollte Überraschungen vermieden werden.

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Tod des Mieters

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein lediger Onkel ist kürzlich gestorben. Meine Schwester und ich sind seine einzigen Erbinnen. Neben seiner Wohnung mietete er auch noch eine kleine Werkstatt. Dort erledigte er trotz seiner 75 Jahren halbtags entgeltlich Reparaturarbeiten für Kunden. Die Werkstattmiete läuft noch bis 2025. Müssen wir so lange Miete zahlen?

Antwort | Grundsätzlich ja. Mietverträge enden nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Vielmehr treten die Erben in die laufenden Verträge ein: Sie können die Mieträume nutzen, müssen aber auch den Mietzins bezahlen. Der Tod des Mieters setzt aber einen vorzeitigen Kündigungsgrund zugunsten der Erben: Sie können die Mietverträge unter Beachtung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Dies gilt sowohl für die Wohnung wie auch für die als Einzelunternehmen gemietete Werkstatt (Geschäftsraummiete). Bei der Wohnung beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei der Geschäftsraummiete sechs Monate. Grundsätzlich muss die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin erklärt werden. Den Erben steht jedoch gemäss juristischer Lehre eine angemessene Überlegungsfrist zu. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn der Tod z. B. kurz vor Monatsende eintritt. Auf jeden Fall gilt es rasch zu handeln. Der Vermieter hat übrigens weder ein besonderes eigenes Kündigungsrecht noch hat er Anspruch auf eine Entschädigung, wenn Sie infolge Tod des Onkels vorzeitig kündigen.

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Vertretung bei der Errichtung eines Vorsorgeauftrags?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Kürzlich habe ich das Inserat einer Bank gesehen. Sie wirbt damit, man könne seinen Vorsorgeauftrag online zusammenstellen und als PDF-Dokument ausdrucken. Dann habe man die Wahl: Entweder schreibt man das Dokument ab oder man beauftragt die Bank mit der öffentlichen Beurkundung. Ich dachte immer, für eine Beurkundung müsse man zum Notar. Was gilt?

Antwort | Gemäss Inserat sei es «möglich, der [Bank] direkt einen Auftrag zur Erstellung einer öffentlichen Urkunde zu erteilen». Dies ist irreführend: Um gültig zu sein, muss der Vorsorgeauftrag entweder von Anfang bis Schluss unter Einbezug von Datum und Unterschrift von Ihnen von Hand geschrieben sein. Oder er wird als öffentliche Urkunde errichtet. Dies erfolgt durch eine Urkundsperson, nicht die Bank. Der Notar prüft Ihre Identität und Urteilsfähigkeit. Daher können Sie für die Beurkundung auch keine Drittperson (Bank) als Vertreter bezeichnen.

Das weiss auch die Bank: Füllen Sie den Konfigurator online aus und wählen am Schluss «Auftrag öffentlich beurkunden lassen», dann öffnet sich ein «Beratungsauftrag». Daraus geht hervor, dass die beauftragte Bank für die Beurkundung einen (externen) Notar hinzuzieht und Sie persönlich anwesend sein müssen. Sie sollten sich auch überlegen, ob Sie die Bank beauftragen wollen, wenn gemäss Formular der «zuständige Nachlassplaner» (der Vorsorgeauftrag betrifft notabene Erwachsenenschutzrecht, nicht Erbrecht) entscheidet, ob neben Ihren Konfigurator-Angaben eine vorgängige Beratung nötig ist oder nicht. Eine unabhängige, individuelle Beratung bietet direkt auch jeder Notar an.

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Sturmschaden – muss die Gebäudeversicherung zahlen?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Holzschopf hat einen Sturmschaden; er kippte schräg zur Seite. Die Gebäudeversicherung liess ein Gutachten erstellen. Gemäss Experte verfüge die Baute nicht über genügend stabilisierende Elemente. Es fehlten Streben, Kopfbänder etc. Zudem sei ein Eckpfosten am Boden verrottet gewesen (er stand nicht auf einem Stein oder Betonsockel). Die Versicherung behauptet nun, die für ein versichertes Ereignis nötigen Windgeschwindigkeiten seien an jenem Tag nicht erreicht worden. Der Wind sei vielleicht auslösendes Element, aber nicht eigentliche Ursache des Schadens gewesen. Daher werde nichts bezahlt. Soll ich vor Gericht ziehen?

Antwort | Nein. Von einem Sturm, dessen Schäden gedeckt sind, wird im Aargau im Rahmen der obligatorischen Gebäudeversicherung dann ausgegangen, wenn eine Mehrzahl ordnungsgemäss erstellter Bauten oder gesunder Bäume in der Nähe erhebliche Schäden aufweisen. Daneben kann die Versicherung Schäden vergüten, wenn gewisse Mindestwindgeschwindigkeiten bzw. Böenspitzen gemessen wurden oder wenn das Schadensbild auf ein Sturmereignis schliessen lässt. Hier ist nichts davon erfüllt. Zudem sind Schäden nicht gedeckt, die im Wesentlichen durch fehlerhafte Konstruktion oder mangelhaften Unterhalt verursacht worden sind. Angesichts des fotografisch dokumentierten, miserablen Vorzustands des Holzschopfs erachte ich ein Gerichtsverfahren als chancenlos. Stecken sie Ihr Geld besser in einen den Regeln der Baukunst entsprechenden Wiederaufbau als in einen Prozess.

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Erbverzicht – im Testament oder Erbvertrag?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin zum zweiten Mal verheiratet. Wir sind und bleiben kinderlos. Meine jetzige Frau hat mir versprochen, dass sie auf ihr Ehegatten-Erbrecht verzichtet, damit mich nur meine Kinder aus erster Ehe beerben. Ich habe sie gebeten, beim Notar den Verzicht in einem Vertrag zu regeln. Sie meint, es reiche, wenn sie dies in einem Testament erklärt. Stimmt das?

Antwort | Nein. Ein Erbverzicht ist nur gültig, wenn er in einem öffentlich beurkundeten Erbvertrag erfolgt. Ein Testament genügt nicht.

Dabei spielt es keine Rolle, in welcher der zwei möglichen Formen das Testament errichtet wird: Weder als letztwillige Verfügung, von Anfang bis Schluss mit Datum und Unterschrift von der künftigen Erblasserin eigenhändig verfasst, noch als beim Notar öffentlich beurkundetes Dokument reicht ein Testament.

Der Grund liegt auf der Hand: Das Testament Ihrer Frau wird erst bei deren Tod eröffnet, nicht dann, wenn Sie sterben. Der Erbverzicht betrifft aber Ihren Nachlass und muss dann bekannt werden. Der Zwang zur öffentlichen Beurkundung schützt sowohl die Verzichtende vor einem überstürzten oder unter Druck erfolgten Entscheid, wie auch Sie: Weil der Erbverzicht in einem Vertrag erklärt werden muss, kann Ihre Frau ihn später nicht einseitig widerrufen.

Der Erbvertrag ermöglicht es, nicht nur eine Alles-oder-Nichts-Lösung vorzusehen (unentgeltlicher Erbverzicht). Denkbar ist auch ein (teilweise) entgeltlicher Verzicht (Erbauskaufsvertrag). Der Verzicht kann auch bedingt und/oder befristet vereinbart werden. Mit dem Notar können Sie als Ehepaar analysieren, mit welchen ehe- und erbrechtlichen Vereinbarungen sich Ihre gemeinsamen Wünsche am besten umsetzen lassen.

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Fristwahrung bei Nutzung von My Post 24

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich erhielt eine für mich negative amtliche Verfügung. Die Rekursfrist endete am Montag, 17.08.2020. An diesem Tag war im Geschäft die Hölle los. Es reichte mir nicht mehr, den Rekurs persönlich am Postschalter aufzugeben. Nachdem ich mich vom Stress erholt hatte, gab ich das Schreiben dann am My Post 24-Automaten auf.

Nun schreibt mir die Rekursinstanz, Aufgabezeit sei 00:29 Uhr am 18.08.2020. Ich hätte daher die Frist verpasst. Auf den Rekurs werde voraussichtlich nicht eingetreten. Ich könne mich dazu noch innert 10 Tagen äussern. Ist nicht entscheidend, dass ich den Brief noch vor der Postschalter-Öffnung vom Dienstagmorgen aufgegeben habe?

Antwort | Nein. Sind die Bestimmungen der eidgenössische Zivilprozessordnung – in Ihrem Fall via Verweis – anwendbar, so muss die Eingabe spätestens am letzten Tag der Frist bei der zuständigen Behörde eingereicht oder zu deren Handen der Schweizerischen Post oder – bei Aufenthalt im Ausland – einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden. Wählen Sie die Postaufgabe, so muss die Eingabe am letzten Tag der Frist bis 24.00 Uhr im Besitz der Post sein.

Dies ist bei Übergabe des Rekurses mittels My Post 24-Automaten erst nach Mitternacht nicht der Fall. Bei fehlendem oder leichtem Verschulden kann auf Gesuch hin auch eine Rechtsmittelfrist wiederhergestellt werden. Geschäftsandrang oder Arbeitsüberlastung alleine sind in der Regel aber keine Wiederherstellungsgründe. Kommt hinzu, dass Sie nach der Arbeit eine längere Erholungspause einlegten statt direkt zum Automaten zu fahren. Sie müssen mit einem Nichteintretensentscheid rechnen.

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Retentionsrecht an einem Motorboot

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Für mein kleines Motorboot habe ich einen Kaufinteressenten gefunden. Bei der Probefahrt streikte der Motor. Meine Hauswerft hatte wegen der Hochsaison keine Zeit. Ich musste zu einem anderen Schiffsbauer, der zum Schluss kam, dass der Motorschaden möglicherweise Folge unsachgemässer Einwinterung war. Weil ich das Boot schnell verkaufen will, erteilte ich ihm direkt einen Express-Reparaturauftrag. Er behob den Schaden und stellte Rechnung. Ich bin der Meinung, dass meine Hauswerft als Verursacher des Schadens die Reparatur bezahlen muss. Das teilte ich dem Schiffsbauer mit und bat um einen Abgabetermin. Postwendend erklärte er mir, er mache ein «Retentionsrecht» am Schiff geltend: Die Werft behält das Schiff bis ich bezahlt habe. Darf sie das?

Antwort | Ja. Wenn sich ein Gegenstand mit Willen des Schuldners im Besitz des Gläubigers befindet, dann kann dieser die Sache bis zur Zahlung zurückbehalten, wenn seine Forderung fällig ist und ein Zusammenhang mit der retinierten Sache besteht. Das ist hier der Fall: Sie haben das Boot der Werft freiwillig übergeben und ihr einen Reparaturauftrag erteilt. Die Werft hat den Schaden behoben; gemäss Werkvertragsrecht ist die Vergütung bei Ablieferung zu bezahlen. Ob Sie allenfalls eine (Schadenersatz-) Forderung gegenüber Ihrer Hauswerft haben, muss den Schiffsbauer nicht kümmern. Bezahlen Sie nicht oder leisten Sie keine andere Sicherheit, kann das Schiff letztlich gar betreibungsrechtlich verwertet werden. Sondernormen gelten u. a. unter Kaufleuten, für im Schiffsregister eingetragene Schiffe oder Schiffe von Unternehmen mit Bundeskonzession.

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Zerstrittene Erbengemeinschaft – wer haftet?

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Frage | Mein Mann hat mit seinen Geschwistern einen in die Jahre gekommenen Landwirtschaftsbetrieb geerbt. Am Wochenende waren wir kurz vor Ort. Die Zustände haben mich schockiert: Die Jauchegrube ist mit morschem, teils gebrochenem Holz abgedeckt, Teile der Scheune sind einsturzgefährdet etc. Auf dem Hof wohnt ein Bruder und Miterbe, der aber die Augen vor allem verschliesst. Die Erben sind heillos zerstritten. Der Hof liegt in der Nähe einer Primarschule. Wie sieht die Haftung aus? Hafte ich ebenfalls, wenn ein Schüler in die Grube fällt?

Antwort | Nein. Als Ehegattin eines Erben haften Sie nicht für Schäden, die einem Dritten entstehen. Anders sieht es für Ihren Mann aus. Als Mitglied der Erbengemeinschaft haftet er solidarisch mit den anderen Erben mit seinem ganzen Vermögen für Schäden, die durch fehlerhafte Bauten oder mangelnden Unterhalt verursacht werden: Die Werkeigentümerhaftung ist eine Kausalhaftung. Das heisst, die Haftung besteht ohne Verschulden der Eigentümer. Wenn die Miterben nicht zur Vernunft kommen, dann sollte Ihr Mann einseitig die Jauchegrube zudecken lassen, um zumindest diese Gefahr abzuwenden. Weil einseitiges Handeln eines Erben nur in dringlichen Fällen zulässig ist, kann dies aber zu weiterem Streit Anlass geben.

Als Alternative kann die behördliche Einsetzung eines Erbenvertreters beantragt werden. Dieser handelt bis zur Erbteilung anstelle der Erben und verfolgt die Interessen der Erbengemeinschaft insgesamt. Dazu gehört auch das Reparieren bzw. Absperren potentieller Schadenquellen.

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Erleichterte Fusion von Aktiengesellschaften

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich besitze eine Aktiengesellschaft, die im Bereich Haushaltstechnik erfolgreich tätig ist. Der harte Konkurrenzkampf, die Corona-Pandemie und ihr fortgeschrittenes Alter haben nun gleich zwei Mitbewerber dazu bewogen, mir ihre jeweilige Aktiengesellschaft zum Kauf anzubieten.

Zeitpunkt und Kaufpreis sind für mich günstig, denn sie haben ihre Belegschaft reduziert, während der Kundenstamm noch intakt ist. Die Finanzierung ist gesichert. Ich möchte an den bisherigen Standorten in drei Kantonen festhalten, gleichzeitig aber Synergien nutzen (zentrale Administration; Einkauf) und gegenüber Kunden und Lieferanten unter einem neuen Firmennamen auftreten. Kann ich überhaupt drei Gesellschaften aus drei Kantonen fusionieren?

Antwort | Ja, eine Fusion ist möglich. Am einfachsten wird eine «erleichterte Fusion» sein. Dazu müssen Sie in einem ersten Schritt die Aktien der beiden Gesellschaften vollständig übernehmen. Entweder kaufen Sie deren Aktien privat, dann fusionieren die AGs als «Schwestern», oder Ihre bestehende Aktiengesellschaft kauft die Aktien, dann gibt es Mutter-Tochter-Fusionen.

Bei einer solchen erleichterten Fusion müssen weder ein Fusionsbericht erstellt noch der Fusionsvertrag der Generalversammlung vorgelegt werden. Die Rechte der Arbeitnehmer sind aber wie bei einer normalen Fusion vollständig zu wahren.

Nicht zu vergessen sind steuerliche und finanzplanerische Aspekte, sowohl beim Erwerb der Aktien wie auch bei der Fusion bzw. dem künftigen Betrieb. Daher ist es wichtig, genügend Zeit einzuplanen und einen versierten Treuhänder beizuziehen. Je nach Situation ist auch ein Gang zum Notar nötig; bei Ihnen sicher für die Änderung der Geschäftsfirma.

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Übergang der Miete bei Wohnungsverkauf

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe auf Anfang Oktober eine Wohnung gemietet. Den schriftlichen Mietvertrag schloss ich im März ab. Der Vermieter hatte vorher vergeblich versucht, die Wohnung zu verkaufen. Nachdem sich die Corona-Situation verbesserte, konnte er einen Käufer finden. Die Wohnung wurde im Grundbuch auf den neuen Eigentümer eingetragen. Nachdem ich davon erfahren hatte, kontaktierte ich umgehend den neuen Eigentümer. Dieser schickte mir eine E-Mail. Darin erklärte er mir, er habe von der Miete nichts gewusst. Die Wohnung habe er auch schon einer anderen Person vermietet, die bereits Anfang August einziehen werde. Ich müsse mich daher nach einer anderen Bleibe umsehen. Gilt mein schriftlicher Vertrag denn gar nichts?

Antwort | Doch. Ein bestehendes Mietverhältnis geht auf den Erwerber eines Grundstücks bzw. einer Wohnung auch dann über, wenn der Käufer davon nichts weiss. Er kann sich – gegenüber dem Mieter – auch nicht etwa auf den guten Glauben berufen, wenn ihm der Verkäufer die Miete absichtlich verschwiegen haben sollte. Der Übergang des Mietverhältnisses gilt zudem nicht nur dann, wenn der Mieter schon eingezogen ist. Auch in Ihrem Fall, wo der Vertrag abgeschlossen, der Mietantritt aber noch nicht erfolgt ist, geht der Vertrag auf den Käufer über und ist von ihm zu erfüllen. Dem neuen Eigentümer stehen aber die Kündigungsmöglichkeiten gemäss Art. 261 OR zur Verfügung. Allenfalls kann er auch gegen den Verkäufer vorgehen (Grundlagenirrtum, Täuschung etc.), was aber das Mietverhältnis – zumindest direkt – nicht betreffen würde.

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Gewinnanspruch in der Erbteilung?

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Frage | Mein Vater hat im Jahr 2001 meinem Bruder ein Baulandgrundstück zu einem Freundschaftspreis verkauft. Mir und den Kindern meines Bruders wurde ein Gewinnanspruch analog dem bäuerlichen Bodenrecht (Art. 28 ff. BGBB) für die Dauer von 20 Jahren eingeräumt.

Vor einem halben Jahr ist mein Bruder gestorben; mein Vater lebt noch. Nun übernimmt eines der fünf Kinder meines Bruders das Grundstück aus seinem Nachlass. Bekomme ich meinen Gewinnanteil?

Antwort | Nein. Der Gewinnanspruch im Sinne der 2001 vereinbarten Regelung wird durch die Erbteilung im Nachlass des Übernehmers nicht ausgelöst. Damit der Gewinnanspruch ausgelöst würde, müsste ein «Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt» gegeben sein. Die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung des Übernehmers ist aber kein solches Rechtsgeschäft.

Geprellt sind letztlich aber nur Sie. Denn Ihre Nichten und Neffen können verlangen, dass dem übernehmenden Miterben das Grundstück in der Teilung zum Verkehrswert angerechnet wird.

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Mietvertrag beim Heimfall des Baurechts

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich betreibe ein KMU mit Produktion und Verkauf. Die Geschäftsräume habe ich gemietet. Die Vermieterin hat ein Baurecht am Grundstück. Nun habe ich einen Brief von der Grundeigentümerin erhalten.

Sie schreibt, das Baurecht gehe Ende Monat unter (ordentlicher Heimfall infolge Zeitablaufs). Ab dem 1. des Folgemonats sei ich nicht mehr berechtigt, die Räume zu nutzen. Ich müsse per Ende Monat räumen. Zahlungen von mir würden akonto Entschädigung für meinen rechtswidrigen Verbleib, nicht aber als Mietzinszahlung angesehen.

Ich bin dringend auf die Räumlichkeiten angewiesen und will mich gerichtlich wehren. Habe ich eine Chance?

Antwort | Nein. Nach Ihren Unterlagen wurde das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt, wobei Sie Kenntnis vom Baurechtsverhältnis erhielten. Eine Vormerkung schützt den Mieter bei einem Verkauf des Mietobjekts – hier des Baurechtsgrundstücks –, indem der neue Eigentümer nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Sie bietet aber keinen Schutz, wenn das Baurecht als solches infolge Zeitablaufs ordentlich endet und die Gebäude an den Grundeigentümer zurückfallen. Gemäss Bundesgericht hat es sich ein Mieter selber zuzuschreiben, wenn er um die Befristung des Baurechts weiss, sich aber nicht um deren Konsequenzen kümmert.

Falls Sie mit dem Eigentümer keinen neuen Vertrag abschliessen können, bleibt Ihnen nur die umgehende Suche nach einem neuen Mietobjekt.

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