Ausschliessliche Nutzungsrechte (Balkone, Terrassen, Sitzplätze). Wem gehört was?

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

Als Ergänzung zu den Ausführungen «Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen» sollen in der Folge die Schnittstellen zwischen den verschiedenen «Teilen» des Miteigentums sowie die Grundlagen für die Realisierung von Massnahmen in den Bereichen der verschiedenen Nutzungsrechte aufgezeigt werden. Bei der Begründung von Miteigentum können in sich geschlossene Einheiten mit einem eigenen Zugang als sonderrechtsfähige Objekte (Stockwerkeinheit) ausgeschieden werden. In Verbindung mit einer Stockwerkeinheit können auch vom Hauptobjekt getrennte Nebenräume (Keller-/Estrichabteile) zu Sonderrecht begründet werden.

Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwirbt die Käuferschaft das Recht, ein Objekt zu nutzen und innen auszubauen. Die inneren Oberflächen sowie der Ausbau der Stockwerkeinheit dürfen nach eigenen Wünschen abgeändert und erneuert werden. Bereits beim Balkon, bei der Terrasse oder dem Sitzplatz wird die Realisierung solcher Massnahmen jedoch eingeschränkt. Bei diesen Einheiten handelt es sich um allgemeine Flächen und Teile. Bei geplanten Massnahmen ist daher zu unterscheiden, ob diese die Äussere Erscheinung des Gebäudes verändern (Bepflanzung oder Einfriedung von Sitzplätzen, Windschutzgläser auf Balkonen usw.) oder lediglich die im Sichtbereich der jeweiligen Sonderrechtseinheit befindlichen Oberflächen, wie zum Beispiel die Innenseiten eines Balkons, betreffen. Wird durch eine Massnahme die äussere Erscheinung eines Gebäudes verändert, so muss diese zwingend von der Versammlung der MiteigentümerInnen «bewilligt» werden. Will eine Eigentümerschaft jedoch lediglich den «Deckbelag» in einer zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesenen Fläche (z. B. Betonplatten auf der Terrasse) erneuern, kann sie dies auf eigene Kosten direkt veranlassen. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die allgemeinen Eigenschaften des Gebäudes (Trittschall, Statik, Dichtigkeit usw.) nicht verändert bzw. verschlechtert werden dürfen.

Bei Schadenfällen oder Massnahmen zur umfassenden Sanierung von Gebäuden müssen weitere Punkte berücksichtigt werden. Sind in einem Schadenfall (z. B. bei einem Leck in der Abdichtung) im Bereich eines Balkons oder einer Terrasse zwei übereinanderliegende Stockwerkeinheiten betroffen, müssen die Reparaturmassnahmen in verschiedenen Schritten ausgeführt werden. Der Rückbau und spätere Wiedereinbau des Deckbelages auf dem Balkon ist – soweit das Reglement keine anderen Ausführungen aufweist – durch die nutzungsberechtigte Partei zu koordinieren und zu tragen. Die Reparatur der Abdichtung des Gebäudes hat die Gemeinschaft nach Wertquoten zu übernehmen. Die Behebung des Schadens an der darunterliegenden Einheit ist Sache der betroffenen Eigentümerschaft. Die Kosten dafür sollten über die entsprechende Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.

Plant eine Gemeinschaft die Sanierung der Gebäudehülle und sind von dieser Massnahme alle Einheiten betroffen, so übernimmt diese die Planung und trägt deren Kosten. Es ist darauf zu achten, dass die Ausgestaltung in Balkonen und auf Terrassen oder Sitzplätzen einheitlich erfolgt. Solche Massnahmen können im Rahmen einer einfachen Beschlussfassung ausgeführt und die Kosten nach reglementarischer Vorgabe verteilt werden.


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Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen im Stockwerkeigentum

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Im Laufe der letzten Monate ist die Nachfrage nach Photovoltaik- und Solaranlagen sowie Ladestationen für Elektrofahrzeuge stark angestiegen. Aktuell erhalten Bestellende je nach Grösse und Art des Projekts Lieferbestätigungen, welche teilweise weit ins Jahr 2023 reichen. Die Nachfrage, Liegenschaften nachzurüsten und so weit wie möglich Energie selber zu produzieren, hat sich unter dem Eindruck der Preisanstiege in den letzten 12 Monaten enorm erhöht. Sollen solche Projekte als Stockwerkeigentümergemeinschaft in Angriff genommen werden, müssen verschiedene koordinative und rechtliche Aspekte berücksichtigt werden.
Die Planung wird beeinflusst durch die Prüfung zusätzlicher Massnahmen. Aufgrund erhöhter Anforderungen an die Arbeitssicherheit, müssen die Dachflächen vieler Gebäude mit Absturzsicherungen nachgerüstet werden. Will die Gemeinschaft die Energie aus der zu planenden PV-Anlage – zum Beispiel für Ladestationen – selber nutzen, muss die Planung der beiden Installationen aufeinander abgestimmt werden. Will die Gemeinschaft den selber produzierten Storm direkt nutzen können, sind auch verwaltungs- und abrechnungstechnische Themen zu klären. Die Gemeinschaft wird zur Eigenverbrauchergemeinschaft, was sich auf die Verrechnungsmodalitäten durch die Stromversorgerin (z.B. ENIWA AG) auswirkt. Die Bewirtschafterin muss in der Folge die Kostenverrechnung ergänzen. Vorabklärungen und die Aufarbeitung der Daten für eine abschliessende Beschlussfassung sollten aufgrund einer Absichtserklärung und der Beschlussfassung zu einem «Projektierungskredit» erhoben werden können. Liegen diese Daten (Pläne, Kostenvoranschlag, Subventionen, Verrechnungsmodell usw.) vor, kann ein entsprechender Antrag an die Gemeinschaft formuliert werden. Diese Beschlussfassung muss gestaffelt durchgeführt werden. Im Vordergrund steht der Beschluss zur Veränderung von gemeinschaftlichen Teilen sowie dem äusseren Erscheinungsbild der Liegenschaft. Anschliessend ist der Beschluss zum Projekt und der Kostentragung zu fällen. Liegt es im Interesse aller Eigentümer, das Projekt zu realisieren, wird sich die Beschlussfassung einfach gestalten. Soll das Projekt aber nur von einzelnen Parteien getragen werden, wird die Beschlussfassung komplizierter. Werden bauliche Änderungen im Interesse eines oder einer kleinen Anzahl von Stockwerkeigentümer geplant, ist von luxuriösen baulichen Massnahmen auszugehen. Grundsätzlich erfordern solche Massnahmen einen einstimmigen Beschluss. Die Gesetzgebung sieht unter bestimmten Bedingungen jedoch eine Ausnahme zur Beschlussfassung vor. Das Projekt kann mit Zustimmung der qualifizierten Mehrheit der Gemeinschaft realisiert werden, wenn das Nutzungs- und Gebrauchsrecht der nicht zustimmenden EigentümerInnen nicht wesentlich beeinträchtigt wird und ihre Kostenanteile von den «Initianten» getragen werden. Auf diese Weise können Massnahmen, auch wenn sie von einzelnen Personen initiiert und getragen werden, in Angriff genommen werden.

FAZIT | Die Realisierung von Massnahmen zur Veränderung gemeinschaftlicher Bauteile und dem äusseren Erscheinungsbild eines Gebäudes im Stockwerkeigentum erfordert eine schrittweise, umfassende Planung von der Projektierung über die Beschlussfassung zur Umsetzung. Vollständig dokumentierte Anträge mit detaillierten Unterlagen und Angaben zum Projekt und den anschliessenden Neuerungen (zum Beispiel bei der Kostenverteilung) vereinfachen die erfolgreiche Umsetzung. Und noch dies: Auch wenn eine PV-Anlage installiert ist, sind Eigentümer nicht vor möglichen Stromunterbrüchen bei Versorgungsengpässen geschützt. Hierzu muss die Elektroinstallation mit zusätzlichen Anlageteilen (Batteriespeicher, Backup-Box) ergänzt werden.


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Immobilienmarkt

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

Ausgangslage | In der aktuellen Situation im Immobilienmarkt sollten KäuferInnen und VerkäuferInnen vor dem Entscheid über Investitionen und dem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft verschiedene Aspekte berücksichtigen. Der Immobilienmarkt steht an einem Wendepunkt. Die Regulierungsmassnahmen der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) und der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sowie die neuen Vorschriften im Bauwesen haben einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienwerte und Kostenentwicklungen. Nachdem die Preise für Liegenschaften in den letzten beiden Jahrzehnten stark gestiegen sind, dürften die nun «eingeläuteten» Veränderungen in der Zinspolitik diesen Trend stoppen oder sich sogar negativ auf die künftige Wert- und Preisentwicklung auswirken. In der Vergangenheit führten unter anderem die steigenden Zinsen zum «Zerfall» der teilweise überbewerteten Immobilienpreise. Zusätzlich führen sie zu entsprechenden Mehrkosten auf Hypothekarkrediten.

Nachdem die Preise seit 2000 beeinflusst durch das historisch einmalige Zinsniveau und die wachsende Nachfrage kontinuierlich gestiegen sind, könnte sich dieser Trend nun ändern. Während die Preise an städtischen Lagen aufgrund des geringen Angebots wohl weiter – wenn auch nicht mehr so stark – steigen werden, sind an ländlichen Lagen bereits seit zwei bis drei Jahren die Einflüsse der Regulierungsmassnahmen sowie des hohen Überangebots spürbar. Sollte sich der Trend steigender Zinsen fortsetzen, wird dies zu einer entsprechenden Korrektur bei der Bewertung von Immobilien führen.

Neben den Entwicklungen im Immobiliensektor sind auch die zunehmenden Vorschriften im Bauwesen und deren Auswirkungen auf die Kosten für Neubauten oder Sanierungen zu beachten. Vorschriften im Bereich der Massnahmen zum Energiesparen oder Richtlinien, z.B. zur Ertüchtigung von Liegenschaften gegen Hochwasserrisiken, können erhebliche Zusatzkosten auslösen. Aktuell steigen die Preise im Bausektor aufgrund der steigenden Energiepreise und beeinflusst durch die Probleme in den Lieferketten für Rohstoffe zusätzlich stark an.

Im Rahmen der Finanzierung sind weitere Aspekte zu berücksichtigen. Soll z. B. eine bestehende Hypothek aufgrund einer Transaktion vorzeitig abgelöst werden, entstehen der Kreditnehmerin / dem Kreditnehmer eventuell zusätzliche Kosten für sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen. Dabei muss berücksichtigt werden, dass solche Mehrkosten nur in bestimmten Fällen als Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Aufgrund des aktuellen Preisniveaus können bei einem Verkauf erhebliche Grundstücksgewinne resultieren. Solche Gewinne unterliegen einer Sondersteuer mit Zinssätzen zwischen 5 und 40%. Die Steuerfolgen sollten vor einem Verkauf daher genau geprüft werden. Vor dem Verkauf einer Immobilie sollte auch geprüft werden, wie die freiwerdenden Mittel anschliessend, vor einer möglichen Entwertung geschützt, reinvestiert werden können. Seit kurzem gelten auch für den Erwerb von Renditeobjekten neue Finanzierungsregeln. So muss der Mindestanteil des Eigenmittels neu 25% betragen, zudem müssen Hypothekarkredite innert 10 Jahren auf 2/3 des Belehnungswerts amortisiert werden.



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Schadenfälle im Stockwerkeigentum

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Bei Installationen und Armaturen können im Laufe der Zeit aufgrund der Alterung und der «Ermüdung» undichte Stelle auftreten. Sind Installationen (wie beispielsweise bei Bodenheizsystem üblich) hinter Serviceklappen «versteckt», kann die Kontrolle des Zustandes in Vergessenheit geraten. Ein sich entwickelnder Schaden wird dann meist erst entdeckt, wenn in einem darunter- oder danebenliegenden Objekt Verfärbungen an den Wänden oder der Decke auftreten. Wird ein Schaden entdeckt, muss dessen Ursache ausfindig gemacht und dieser umgehend bei der zuständigen Versicherung angemeldet werden. Sind von einem Schaden auch das Mobiliar oder Teile der Einrichtung betroffen, muss dieser auch bei der Hausratversicherung gemeldet werden. Schadenmeldungen können heute rasch und unkompliziert online ausgeführt werden. Es ist wichtig, dass auch die Haftpflichtversicherung des Objekts informiert wird, an dessen Installation die Ursache des Schadens zu finden war. Diese trägt Schäden, sofern die Eigentümerschaft des Objekts ein Verschulden trifft oder diese aus gesetzlichen Gründen (zum Beispiel bei einem Werkmangel) haftbar wird. Die Haftpflichtversicherung übernimmt die Reparatur oder den Ersatz von beschädigten Gegenständen im Rahmen des Zeitwerts.

Sachversicherungen übernehmen Folgeschäden am Gebäude oder am «Hausrat », wenn eine Deckung gegeben ist. Der Abschluss einer Gebäudewasserversicherung ist nicht obligatorisch. Eine Deckung von Gebäudewasserschäden muss daher ergänzend zur obligatorischen Feuer- und Elementarversicherung, welche beim Aarg. Gebäudeversicherungsamt (AGV) abgeschlossen wird, sichergestellt werden. Die Gebäudewasserversicherung kann bei einer privaten Versicherungsgesellschaft oder als Zusatzversicherung beim AGV abgeschlossen werden. Versichert werden Schäden durch das Ausfliessen von Wasser aus Installationen und Apparaten oder durch eindringendes Regen- und Grundwasser. Ebenfalls gedeckt sind Schäden aufgrund eines Rückstaus aus Abwasserleitungen sowie Schäden, welche durch auslaufendes Öl verursacht wurden.

Bei Schadenfällen im Stockwerkeigentum stellt sich zudem die Frage nach der Koordinationsverantwortung, der Kostentragung und der Schadensabrechnung. Die Gebäudewasserversicherung wird im Normalfall durch die Gemeinschaft abgeschlossen. Die Bewirtschafterin unterstützt und dokumentiert die Ursachensuche und übernimmt die Anmeldung des Schadens. Anschliessend müssen Angebote für die Behebung eingeholt und vom Versicherer geprüft und freigegeben werden. Die eingehenden Rechnungen werden von der Auftraggeberschaft bezahlt und anschliessend zur Abrechnung der Versicherungsgesellschaft eingereicht. Bei einem Schaden, wie im vorliegenden Beispiel, obliegt die Koordination der Schadens behebung der entsprechenden Eigentümerschaft. Nur diese kann Aufträge (Entscheidungen zu Ersatzleistungen, zur Materialisierung oder Farbwahl usw.) zur Ausführung von Arbeiten im jeweiligen Sonderrecht erteilen. Sind allgemeine Bauteile betroffen, übernimmt die Bewirtschafterin die Koordinationsaufgaben zu deren Schadensbehebung.

Die Behebung von Schadenfällen erfordert eine rasche Reaktion und eine gut koordinierte Vorgehensweise. Es ist wichtig, dass die Verantwortlichkeiten frühzeitig geklärt werden und die betroffenen Parteien eng zusammenarbeiten.



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Nebenkostenabrechnungen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

Ausgangslage | Mit dem Ende der Heizperiode steht für VermieterInnen vielerorts die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen bevor. Dieser Prozess unterliegt anspruchsvollen rechtlichen Grundlagen, welche bei der Erstellung oder Anpassung des Mietvertrages ihren Anfang nehmen. Wenn die Akontobeträge nicht frühzeitig angepasst wurden, werden aufgrund der stark gestiegenen Energiepreise in diesem Jahr in vielen Fällen hohe Nachzahlungen notwendig sein. Nebenkosten umfassen alle Aufwendungen der Vermieterschaft, welche mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Durchschnittlich liegen diese bei Gewerbeobjekten bei ca. SFr. 28.– pro m² und bei Wohnobjekten bei ca. SFr. 35.– pro m². Je nach Vertrag leistet die Mieterschaft eine Anzahlung zusammen mit dem Mietzins, welche am Schluss der Periode mit den durch sie zu tragenden Kosten verrechnet wird. Vereinbaren die Parteien eine pauschale Abgeltung, darf diese den Durchschnitt der Kosten über drei Jahre nicht überschreiten. Die Abrechnung muss jährlich erfolgen. Der Mietzins für ein Objekt setzt sich aus dem Nettomietzins und den Nebenkosten zusammen. Mit dem Nettomietzins deckt die Mieterschaft die Kosten für die Bewirtschaftung, die Kapitalkosten sowie den Anteil für den Beitrag an umfassende Sanierungen. Die Berechnung muss nach der Rechtslegung die Regeln der sogenannten Kostenmiete erfüllen. Die Nebenkosten sind von diesem Teil der Miete abzugrenzen.

Nebenkosten müssen explizit vereinbart werden. Bei Aufwendungen, welche nicht auf dem Mietvertrag aufgeführt sind, wird davon ausgegangen, dass diese mit dem Nettomietzins abgedeckt werden. Sollen neue Kosten geltend gemacht werden, erfordert dies vorab eine Einigung zwischen den Parteien oder die Anzeige mittels einer ordentlichen Mietvertragsanpassung. In der Aufzählung der Nebenkosten dürfen keine Positionen erwähnt sein, auf denen gar keine Kosten möglich sind. Bei unklaren Aufzählungen ist es möglich, dass bei einer Prüfung die ganze Nebenkostenvereinbarung als «nichtig» erklärt wird. Fallen höhere Nebenkosten an, sind diese nach «neue Ausgaben» aufgrund einer Investition und höheren, «gebundenen Ausgaben» zu unterscheiden. Die Überwälzung von «neuen Ausgaben», wie zum Beispiel höhere Stromkosten nach dem Einbau einer neuen Lüftungsanlage, erfordert die vorgängige Vereinbarung zwischen den Parteien oder eine ordentliche Mietvertragsanpassung durch die Vermieterin. Steigen jedoch – wie aktuell in hohem Mass – die Energiekosten für das Heizen, die Warmwasseraufbereitung oder den Allgemeinstrom, so ist von höheren «gebundenen Ausgaben» auszugehen, welche ohne zusätzliche Modalitäten in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden können. Um hohe Nachzahlungen zu verhindern, ist es in solchen Phasen von Preiserhöhungen wichtig, dass VermieterInnen frühzeitig das Gespräch und eine Lösung mit der Mieterschaft suchen. Diese kann einvernehmlich zum Beispiel in Form einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vorgenommen werden.

Die Nebenkosten für durchschnittliche Wohnobjekte belaufen sich normalerweise auf rund 25 % der Bruttomiete. Davon entfallen – vor allem bei älteren Gebäuden – über 50 % auf die Heiz- und Warmwasserkosten. Aufgrund der aktuellen Energiepreisentwicklung kann sich dieses Verhältnis wesentlich verschieben. Damit verbunden kann sich auch das Wiedervermietungsrisiko erhöhen. Neben der Suche und Umsetzung von Lösungen im Umgang mit Nebenkosten sollten VermieterInnen auch eine Prüfung der Installationen und Anlagen ins Auge fassen. Mit einer Investition können Nebenkosten gesenkt und die Marktfähigkeit der Mietobjekte verbessert werden. Zudem können Anteile der Unterhaltskosten bei den Einkommens- oder Gewinnsteuern geltend gemacht werden. Die Wirtschaftlichkeit und der Wert der Liegenschaft werden positiv beeinflusst.



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Unterhalt bei Bodenheizsystemen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In den Ausführungen vom Juni 2021 fanden Sie allgemeine Hinweise zur Planung und Ausführung von Erneuerungsmassnahmen. In der Folge sollen die Schritte zum Unterhalt bei Bodenheizsystemen ausgeführt werden. Im Fachjargon werden solche Installationen als «nicht inspizierbare Bauteile» bezeichnet. Diese Beschreibung rührt daher, dass die Prüfung und Aufnahme des Zustands und Unterhaltsbedarfs häufig in Vergessenheit gerät und die Installation erst beim Auftreten eines Mangels oder Schadens wieder in den Fokus für Massnahmen rückt. Ein «aufgestauter Unterhalt» und als Folge das Verschlammen von Bodenheizsystemen hat einen erheblichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit der Wärmeabgabe und die Heizkosten. Da sich der Wirkungsgrad und die Kosten schleichend verändern, sind deren Auswirkungen meist lange nicht erkennbar. Zudem sind die Armaturen zur Installation häufig hinter Abdeckungen «verborgen». So werden auch undichte Ventile oder Verteiler meist erst entdeckt, wenn diese einen Wasserschaden im Unterboden oder an der Decke der darunterliegenden Wohnung zur Folge haben.

Bodenheizsysteme sollten daher mindestens zweimal jährlich überprüft werden. Lassen Sie sich vom Heizungsmonteur den Revisionsdeckel vor den Armaturen zeigen und kontrollieren Sie die Installation vor Beginn und im Verlauf der Heizperiode. Ein Indiz für einen Mangel ist der Umstand, dass Räume nicht mehr gleichmässig erwärmt werden können. Es ist zu empfehlen, die Installation ab einer Lebensdauer von ca. 15–20 Jahren durch eine Fachperson prüfen zu lassen. Unterhaltsmassnahmen werden von verschiedenen Fachspezialisten angeboten. Vor der Ausführung von Arbeiten sollte aber vor allem auch die Materialqualität der Installation überprüft werden.

Ob ein Heizsystem gesamthaft oder nur einzelne Wohnungsinstallationen gereinigt werden können, ist im Rahmen einer Aufnahme durch ein Fachunternehmen feststellen zu lassen. Beim «Molchen» mit dem Girojet®-Reinigungssystem werden mit Schaumstoff-Reinigungselementen in unterschiedlichen Formen die Rohre schonend und umweltfreundlich – ohne Einsatz von chemischen Mitteln – gereinigt. Im Zusammenhang mit der Reinigung können anschliessend bei Bedarf bestehende Heizungsverteiler ersetzt oder ein Ventilunterhalt ausgeführt werden. Auf Wunsch kann die Anlage mit einer Einzelraumregulierung nachgerüstet werden. Auf diese Weise wird der Unterhalt sichergestellt und das System kann nach einer Neuausrüstung der Armaturen bequem über Raumfühler bedient werden.

Mit diesen Massnahmen können Schäden verhindert, der Wohnkomfort verbessert und Heizkosten eingespart werden. Denken Sie zudem daran, dass solche Arbeiten als Unterhaltsmassnahmen bei der Steuerdeklaration berücksichtigt werden können. Bei Mietwohnungen kann geprüft werden, ob die Kosten für die Nachinstallation mit Raumreglern als wertvermehrende Investition anteilsmässig auf den Mietzins überwälzt werden können. Als Richtwert für die Reinigungsarbeiten in einer 4½-Zimmer-Wohnung ist mit Kosten von Fr. 2300 bis 2600 zu rechnen. Die Arbeiten nehmen etwa einen Tag in Anspruch und können auch während der Heizperiode ausgeführt werden.



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Mängelrechte

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In verschiedener Form können Immobilieneigentümer mit Fragen oder der Geltendmachung von Mängelrechten betroffen sein. Dabei müssen die Grundlagen bezüglich des Vertragstyps und Inhalts, Formvorschriften sowie Termine und Fristen berücksichtigt werden. Beim Kauf einer Sache (z. B. eines Haushaltgeräts) haftet die Verkäuferin im Rahmen einer gesetzlichen Gewährleistungsplicht während zwei Jahren für die vereinbarten Zusicherungen sowie die Mängelfreiheit der Sache. Erbringt eine Unternehmerin aufgrund eines einfachen Auftrags eine Leistung (z. B. Hauswartsoder Reinigungsarbeiten), so haftet sie der Auftraggeberin hauptsächlich im Rahmen der Leistungsvereinbarung und der Sorgfaltspflicht. Verursacht sie bei der Ausführung der Leistung einen Schaden, ist von einer Haftpflicht auszugehen. Im Gegensatz zur Sachgewährleistung haftet die Schadenverursacherin im Haftpflichtfall der Geschädigten grundsätzlich für die Deckung des Zeitwerts. Mehrschichtiger werden die Abläufe beim Grundstückskauf und bei der Geltendmachung von Mängeln aus Werkverträgen.

Einleitend können folgende Hinweise ausgeführt werden: Beim Grundstückskauf werden die Gewährleistungspflichten der Verkäuferin üblicherweise wegbedungen. Davon ausgeschlossen sind «arglistig» verschwiegene Mängel. Solche werden angenommen, wenn die Verkäuferschaft solche kannte und sie davon ausgehen musste, dass die Käuferschaft diese nicht erkennen konnte. Für solche Mängel haftet die Verkäuferschaft der Käuferschaft auch nach dem Übergang des Eigentums an der Sache.

Beim Erwerb einer Liegenschaft ab Plan sind vorab folgende Punkte zu berücksichtigen:

  • Prüfen Sie den Abschluss eines gemischten Vertrages (Werk- und Kaufvertrag).
  • Unterschreiben Sie Verträge nur zusammen mit den wesentlichen Vertragsbestandteilen (Pläne, detaillierter Baubeschrieb, Materialspezifikationen, Bemusterungen, Terminplan usw.).
  • Achten Sie darauf, dass die SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, als integrierender Bestandteil des Vertrags gilt und die Verkäuferin die Gewährleistungsansprüche ge genüber den Unternehmern und Lieferanten nicht abtritt.
  • Vereinbaren Sie, dass bei auftretenden Mängeln ein Teil des Kaufpreises oder Werklohnes zurückbehalten werden kann (Sicherheitsleistung).

Weist das Haus oder die Wohnung bei der Übernahme Mängel auf, müssen diese schriftlich festgehalten und deren Behebung vereinbart werden. Stellt die Käuferschaft nach der Übernahme weitere Mängel fest, muss sie diese der Verkäuferschaft sofort abmahnen. Gelten die ergänzenden Bestimmungen der SIANorm 118, kann die Käuferschaft anschliessend auftretende Mängel innert zweier Jahre geltend machen. Nach Ablauf der zweijährigen Gewährleistungspflicht kann die Käuferschaft sogenannte «verdeckte Mängel» bis zum Ablauf des fünften Jahres nach Übernahme bei der Verkäuferschaft geltend machen. Da hierzu strenge Regeln bezüglich der Meldepflicht gelten, muss dies sofort (innert 3–5 Tagen) und mit eingeschriebenem Brief erfolgen. Bei allen Mängelrügen müssen die Mängel präzise beschrieben werden (Lage, Grösse, Eigenschaften). Die Erstellung von Fotos mit Datumsstempel ist von Vorteil. Es muss zudem darauf verwiesen werden, dass die Käuferschaft das Werk als nicht vertragskonform erachtet. Bei Mängeln, welche schleichend zum Vorschein kommen, ist darauf zu achten, dass diese auf deren Ausdehnung und Intensität überprüft werden und eine Rüge frühestmöglich erhoben wird.

Abschliessend ist festzuhalten, dass das Erfassen der Beschaffenheit von Bauwerken (Objekt-Abnahme) und die Feststellung von Mängeln sowie deren Geltendmachung komplexe Schritte erfordern, deren Umsetzung breites Fachwissen und eine grosse Berufserfahrung bedingt. Setzen Sie sich in einem solchen Fall daher frühzeitig mit entsprechenden Fachpersonen in Verbindung.


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Steigende Energiepreise

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In den letzten 12 Monaten sind die Heizölpreise von ca. Fr. 63.– auf aktuell über Fr. 100.– pro 100 Liter Heizöl gestiegen. Dies entspricht einer Zunahme von fast 60%. Seit September 2021 bis heute schnellte der Preis um satte 25% in die Höhe. BetreiberInnen von Gasheizungen erfuhren kurz vor der neuen Heizperiode, dass die Preise für Erd- und Biogas in zwei Schritten von ca. 7 Rp. auf über 13 Rp. pro Kilowattstunde (kWh), also um über 75% erhöht werden. Vergleicht man die Situation mit anderen «vergleichbaren» Staaten, so steht die Schweiz jedoch immer noch relativ gut da. In England beispielsweise stiegen die Gaspreise seit Anfang Jahr um «inflationäre» 250%. Für Immobilien- EigentümerInnen bedeutet dies in verschiedener Hinsicht eine grosse Herausforderung.

Was können Sie tun?
Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften, deren Geschäftsjahr am 1. Juli startete, werden in den entsprechenden Budgetpositionen diese Preiserhöhungen wohl noch nicht berücksichtigt sein. Um nicht in Liquiditätsengpässe zu geraten – bei einer Gemeinschaft mit 25 bis 30 Einheiten kann die Preiserhöhung schnell Fr. 20’000.– betragen –, muss frühzeitig eine Nachforderung bei den durch die Eigentümer zu leistenden Akontobeiträgen organisiert werden. Wie bei Stockwerkeigentümergemeinschaften sollten auch bei vermieteten Liegenschaften die Mietparteien rasch informiert und auf die Erhöhung hingewiesen werden. Bei Mietliegenschaften steht dabei die Verhinderung hoher Nachzahlungen der MieterInnen nach Abschluss der Nebenkostenperiode im Vordergrund.

Nicht alle Mehrkosten im Bereich der Nebenkosten können direkt, das heisst ohne vorherige Anpassung des Mietverhältnisses, auf die MieterInnen überwälzt werden. Grundsätzlich müssen alle Kostenarten, welche in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden sollen, auf dem Mietvertrag explizit erwähnt sein. Eine nachträgliche Aufrechnung von Kosten, wie zum Beispiel für das Spülen von Schmutzwasserleitungen, ist – so diese im Vertrag nicht erwähnt sind – unzulässig. Demgegenüber sind die Kosten für Gas, Öl oder Strom im Zusammenhang mit der Heizung und der Erzeugung von Warmwasser Kosten, welche in die Nebenkosten aufgenommen und mit deren Abrechnung auf die Mietobjekte verteilt werden müssen.

Um zu verhindern, dass nach Abschluss der Nebenkostenperiode hohe Nachzahlungen fällig werden, sind die MieterInnen auf die Möglichkeit zur Erhöhung der Akontobeiträge hinzuweisen. Eine solche Anpassung kann grundsätzlich ohne Formalitäten erfolgen. Zahlt die Mieterpartei einen höheren als den auf dem Mietvertrag ausgewiesenen Betrag ein, hat die Vermieterin den Anteil der Zahlung, welcher über der Nettomiete liegt, dem Nebenkostenguthaben der MieterIn gutzuschreiben. Das heisst, die MieterIn kann grundsätzlich von sich aus die Akontobeiträge erhöhen. Um die Liegenschaftsbuchhaltung übersichtlich zu halten, empfiehlt es sich jedoch, den Mietparteien einen Nachtrag zum Mietvertrag zu unterbreiten. Die Mietpartei kann dann entscheiden, ob sie den Vorschlag annehmen und die künftigen Mietzinszahlungen erhöhen will.

Ein Berechnungsbeispiel: Bei einem Mietobjekt mit 100 m² Fläche betragen die Heiz- und Warmwasserkosten im Durchschnitt ca. Fr. 1150.–. Bei der aktuellen Preissteigerung können diese bei der nächsten Abrechnung je nach Energieträger auf über Fr. 1800.– steigen.

Fazit | Neben den steigenden Energiepreisen ist damit zu rechnen, dass aufgrund der aktuellen Situation und der damit verbundenen Homeoffice-Nutzung auch der Energieverbrauch deutlich ansteigen kann. Der Kostendruck wird damit zusätzlich erhöht. Eine frühzeitige Information und Lösungsfindung hilft, «böse» Überraschungen zu vermeiden und sich gemeinsam und frühzeitig auf die Kostenabrechnungen vorzubereiten.


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Elektromobilität im Stockwerkeigentum

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Zwischen 2015 und 2020 haben sich die Neuzulassungen von batteriebetriebenen Personenwagen in der Schweiz verfünffacht. Die Fahrzeuge müssen an öffentlichen «Tankstellen», am Arbeitsplatz oder zu Hause geladen werden können. Um entsprechende Angebote auch in Autoeinstellhallen bereitstellen zu können, müssen sich zunehmend auch Miteigentümergemeinschaften mit der Planung und Realisierung solcher Installationen auseinandersetzen. Dabei stellen sich verschiedene technische und rechtliche Fragen. Die Kosten für die Erstinvestitionen sowie für den Ausbau müssen berechnet werden. Zudem muss geklärt werden, wer diese zu tragen hat.

Vorab: Jede Anpassung allgemeiner Teile und Installationen erfordert einen entsprechenden Beschluss durch die Versammlung der MiteigentümerInnen. Einzellösungen ohne Absprache und Beschlussfassung sind weder rechtlich tragbar noch technisch sinnvoll. Für die Planung und Realisierung von E-Lade-Installationen sind detaillierte Vorabklärungen notwendig.

In einem ersten Schritt muss der aktuelle Bedarf für eine Lade-Infrastruktur ermittelt werden und mit welcher Entwicklung des Bedarfs kurz- und mittelfristig zu rechnen ist. Parallel dazu muss geprüft werden, in welcher Form die bestehende Installation angepasst werden kann. Wird eine zentrale Lösung angestrebt oder kann eine ausbaubare Einzelverteilung installiert werden? Dies ist unter anderem abhängig von der verfügbaren Leistung des Hauptanschlusses.

Liegen Lösungsvorschläge und die entsprechenden Kosten vor, muss ein Antrag an die Versammlung erarbeitet werden. Bei einer Nachrüstung bestehender Installationen kann nicht von einer notwendigen baulichen Massnahme ausgegangen werden. Die erforderlichen Mehrheiten für Beschlussfassungen sind im Reglement geregelt. Besteht kein solches, so gelten die Bestimmungen von Art. 647a ff. ZGB. Im Raum steht die Frage, ob es sich um eine nützliche oder um eine luxuriöse Massnahme handelt. Wenn begründet werden kann, dass die Nachrüstung einer Mehrheit der Eigentümer dient (wenn z. B. auch eine Ladeeinrichtung für Velos eingerichtet wird), so kann davon ausgegangen werden, dass es sich um eine nützliche Massnahme handelt. In der Regel erfordert eine Beschlussfassung für solche Massnahmen ein qualifiziertes Mehr. Das heisst, dass die Mehrheit der EigentümerInnen und die Mehrheit nach Wertquoten dem Antrag zustimmen muss. Dient die Nachrüstung nur einzelnen Nutzern, muss jedoch davon ausgegangen werden, dass deren Realisierung die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert. Dies unter Berücksichtigung der Möglichkeiten gemäss Art. 647e Abs. 2 ZGB.

Ein Kostenbeispiel:
Als Basis dient eine Autoeinstellhalle mit einer aktuellen, den heutigen Anforderungen entsprechenden Elektroinstallation. Im Rahmen der Vorabklärungen wurden die Kosten für die Grund installationen zum Ausbau von Einzelstationen berechnet. Diese umfassen die Anpassungen der Hauptverteilung, den Einbau von Mess- und Steuerungsmodulen für das Lademanagement sowie die Installation der Zuleitungen in die Garagenhalle, an welche die Einzelstationen später angeschlossen werden können. Kostenpunkt ca. Fr. 450.– pro Platz. An diese Grundinstallation werden anschliessend die Einzelladestationen angehängt. Pro Box ist mit Kosten von ca. Fr. 2800.– zu rechnen, welche durch die entsprechenden EigentümerInnen direkt zu leisten wären.

Fazit | Eine Nachrüstung einzelner Plätze, ohne gemeinsame Abklärungen zu treffen und die erforderliche Zustimmung der MiteigentümerInnen einzuholen, muss vermieden werden. Die rechtlichen Grundlagen bezüglich der Beschlussfassung zu baulichen Massnahmen stellen dispositives Recht dar und können somit bei Bedarf abgeändert werden.


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Erbrechtsrevision – Anpassen von Erbverträgen und Testamenten?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Meine Frau und ich haben 1997 einen Erbvertrag abgeschlossen und uns darin bestmöglich gegenseitig – zulasten der gemeinsamen Nachkommen – begünstigt bzw. abgesichert. Ich habe gehört, dass das Erbrecht ändert. Müssen wir einen neuen Erbvertrag abschliessen?

Antwort | Das neue Erbrecht tritt voraussichtlich per 1.1.2023 in Kraft. Ob Sie Ihren Erbvertrag anpassen müssen, hängt davon ab, was Sie bisher konkret wie geregelt haben. Mit dem neuen Erbrecht wird unter anderem die Höhe des Pflichtteils der Nachkommen reduziert (bisher: ¾ des gesetzlichen Erbanspruchs, neu: ½). Bei einer Begünstigung nach Art. 473 ZGB kann dem überlebenden Ehegatten neu die Hälfte (½) des Nachlasses zu Eigentum zugewendet werden (bisher: ¼). Wenn der massgebliche Todesfall nach Inkrafttreten des neuen Rechts eintritt und im «altrechtlich» errichteten Erbvertrag z.B. neben der Pflichtteilsetzung oder dem Verweis auf Art. 473 ZGB noch konkrete Zahlen oder Quoten dazu genannt werden, und diese eine geringere Begünstigung des überlebenden Ehepartners ergeben würden als neu möglich wäre, dann kann dies zu einem Erbstreit führen. Es ist daher sinnvoll, den Vertrag zu kontrollieren und gegebenenfalls mit einer öffentlichen Urkunde anzupassen. Weil ein Erbvertrag nur geändert werden kann, wenn alle Vertragsparteien einverstanden und bei der Beurkundung der Änderung urteilsfähig sind (also z.B. nicht dement), sollte damit nicht zugewartet werden, bis das neue Recht in Kraft ist. Mit einer entsprechenden Formulierung kann bereits heute auch das künftige Recht abgedeckt werden. Analoges gilt für letztwillige Verfügungen in einem – einseitig abänderbaren – Testament.

In eigener Sache: Dies ist mein letzter Ratgeber Recht. Ich danke allen Lesenden für ihre Treue, Rückmeldungen und Fragen in den letzten drei Jahren.

Rechtsfragen können gestellt werden an:
Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86,
5001 Aarau, E-Mail: kontakt@strebel-recht.ch

Nutzung gemeinschaftlicher Räume

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft hat sich ein Konflikt um die Nutzung der Waschküche entwickelt. Trotz eines Waschplans werden Zeiten nicht eingehalten, einzelne NutzerInnen entnehmen fremde Wäsche aus der Maschine und starten ihre Waschgänge. Trotz mehrmaligen Mahnungen durch Betroffene und die Bewirtschafterin hat sich die Situation nicht wesentlich verbessert. Das «Klima» im Haus wird rauer, die Parteien scheinen untereinander keine Lösung zu finden. Es stellt sich die Frage, auf welcher Grundlage und mit welchen Massnahmen die betroffenen Parteien, die Gemeinschaft oder die Bewirtschafterin das Thema in den Griff bekommen können.

In einem Mietshaus ist es Sache der Bewirtschafterin, eine Hausordnung sowie einen Waschplan zu erstellen und diese als Bestandteil der Mietverhältnisse zu erklären. Hält sich eine Partei nicht an die Regeln, obliegt es der Bewirtschafterin auf der Basis von Art. 257f OR eine Mahnung und wenn nötig eine Kündigungsandrohung auszusprechen. Bleibt dies ohne Erfolg, könnte der entsprechenden Partei ordentlich gekündigt werden.

Etwas komplizierter stellt sich der Ablauf bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Dies zusätzlich dann, wenn VerursacherInnen oder betroffene Parteien MieterInnen einer Stockwerkeigentümerwohnung sind. Grundsätzlich gilt aber, die Waschküche gehört in der Zeit der jeweiligen Nutzung zur entsprechenden Wohnung. Ein Zutritt zum Raum sowie insbesondere das Verändern oder Entfernen von Gegenständen darf nur mit ausdrücklicher Zustimmung der aktuellen NutzerInnen erfolgen.

Als Grundlage für das Zusammenleben gilt in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft das Reglement. Dieses umschreibt unter anderem die Eigentumsverhältnisse und erhebt Nutzungsrechte und Unterhaltspflichten. Die Formulierungen sind jedoch häufig sehr allgemein gehalten und bilden bei Auseinandersetzungen zu Detailfragen meist keine genügende Grundlage. Um mögliche «Lücken» zu schliessen, muss die Gemeinschaft eine Hausordnung erstellen. Diese muss im Rahmen eines Versammlungsbeschlusses zudem als verbindlich erklärt werden. Eine Hausordnung gilt anschliessend nicht nur für die EigentümerInnen, sondern auch für deren Besucher- und MieterInnen. Nachdem im vorliegenden Fallbeispiel nun die Nutzung der Waschküche verbindlich geregelt ist, kann bei einer Nichteinhaltung der/die VerursacherIn abgemahnt werden. Im Wiederholungsfall obliegt es der Bewirtschafterin von Mietliegenschaften oder dem/der betroffenen EigentümerIn einer Stockwerkeinheit rechtliche Schritte in die Wege zu leiten. Im Stockwerkeigentum ist zu prüfen, welches Rechtsgut verletzt wurde. Die betroffene Partei müsste anschliessend eine entsprechende Klage einreichen.

Fazit | Basierend auf den rechtlichen und reglementarischen Grundlagen müssen in einer Hausordnung die Details für die verschiedenen Bereiche des Zusammenlebens formuliert werden. Bei Konflikten im Alltag sollte zudem möglichst frühzeitig die Führung eines persönlichen Gesprächs, welches eventuell durch eine Drittperson geleitet wird, angestrebt werden.


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Urs Bolliger, Bolliger Neukom Treuhand
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Teilung eines selbständigen und dauernden Baurechts

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich konnte von einer Ortsbürgergemeinde vor zwei Jahren ein unüberbautes Industriegrundstück auf 30 Jahre im Baurecht erwerben. Alle angefragten Banken weigern sich aber, mir den für die Überbauung nötigen Kredit zu geben. Daher habe ich mich entschlossen, das Baurechtsgrundstück zu verkaufen. Ich konnte niemanden finden, der die ganze Parzelle übernimmt, aber zwei Interessenten, die jeweils die Hälfte kaufen würden. Die Gemeinde hat als Baurechtsgeberin ein Vorkaufsrecht. Als ich sie anfragte, ob sie darauf verzichten würde, teilte sie mir mit, diese Frage stelle sich gar nicht, weil das Baurecht sowieso nicht geteilt werden könne. Stimmt das?

Antwort | Nein. Zwar ist es korrekt, dass eine Baurechtsdienstbarkeit nur dann als selbständiges und dauerndes Recht begründet und im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen werden kann, wenn die Mindestdauer 30 Jahre beträgt. Der Umstand, dass die Restlaufzeit nun nur noch etwas über 27 Jahre beträgt, verhindert die Teilung aber nicht. Wenn die Teilung nur eine Umgestaltung des ursprünglichen Rechts darstellt, also ohne Änderung des grundbuchlichen Datums, des Rangs und des Inhalts (Baurechtszins etc.) sowie ohne Mehrbelastung des Baurechtsgebers, dann stellt sie eine rechtlich zulässige «technische» Anpassung vor.

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Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86,
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Im Grundbuch angemerkt: Zugehör

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe von meinem Vater ein Grundstück mit einer leerstehenden Lagerhalle geerbt. Ich will es verkaufen. Im Grundbuchauszug steht unter der Rubrik «Anmerkung»: Zugehör – Die zum Betriebe der Baumaschinenfabrik dienenden Maschinen und Einrichtungen, Fr. 900’000.00. Es gibt aber keine Baumaschinenfabrik mehr. Sie ist vor Jahren Konkurs gegangen. Mein Vater hat das Grundstück damals aus der Konkursmasse ersteigert. Hat ein Käufer wegen dem Eintrag Anspruch auf Maschinen und Einrichtungen, wenn er das Grundstück kauft?

Antwort | Nein. Hintergrund der Anmerkung ist folgender: Die Baumaschinenfabrik nahm in den 1970er Jahren einen Bankkredit auf, gesichert durch einen Schuldbrief. Die Fabrik hatte Maschinen und Einrichtungen von erheblichem Wert. Zur besseren Absicherung des Kredits verlangte die finanzierende Bank, dass die Fabrik diese Sachen als Zugehör dem Grundstück widmete. Damit dehnte sich die Pfandhaft bis zum genannten Betrag auf die eingetragene Zugehör aus.

Im Rahmen des Konkursverfahrens wurden Zugehör und Grundstück verwertet. Die Gläubiger haben aus dem Erlös eine Dividende erhalten. Die Anmerkung hat ihre Berechtigung längst verloren und kann gelöscht werden. Aufgrund der rechtlichen Konzeption ist die Löschungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt nicht von Ihnen als Grundeigentümer abzugeben, sondern von allen aktuellen Pfandgläubigern.

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Verzugszinsen trotz Verrechnung?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich wurde vor drei Jahren in einem Gerichtsverfahren dazu verurteilt, der Gegenpartei einen gewissen Betrag zu bezahlen. Da die Gegenpartei trotzdem zu einem grossen Anteil unterlag, musste sie mir die Hälfte der Anwaltskosten ersetzen. Ausserdem schuldet sie mir auch aus anderem Grund noch Geld, insgesamt mehr, als ich ihr bezahlen musste. Keiner hat der anderen bisher je Geld bezahlt. Erst jetzt habe ich ein Schreiben der Gegenpartei erhalten, mit dem Sie mich zur Zahlung auffordert. Nebst dem Betrag gemäss Gerichtsurteil soll ich jetzt auch noch Verzugszins bezahlen. Zu Recht?

Antwort | Nein. Wenn zwei Personen sich gegenseitig Geld schulden und beide Forderungen zur Zahlung fällig sind, kann jede Person ihre Schuld mit ihrer Forderung verrechnen. Das passiert nicht automatisch, sondern muss der Gegenpartei ausdrücklich erklärt werden. Diese Erklärung ist unwiderruflich, ist sie einmal erfolgt, verändert sie die Rechtslage unmittelbar: Die gegenseitigen Forderungen werden rückwirkend auf den Zeitpunkt hin getilgt, in dem sich die Forderungen fällig gegenüberstanden.

Da in Ihrem Fall Forderung und Gegenforderung aus demselben Gerichtsurteil stammen, war dies im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft des Urteils. Soweit die Forderungen durch Verrechnung untergegangen sind, entfallen seit diesem Zeitpunkt auch bereits eingetretene Verzugsfolgen, wie insbesondere der Verzugszins. Sind die gegenseitigen Forderungen nicht gleich hoch und bleibt einer Partei eine ungedeckte Forderung, läuft der Verzugszins darauf ab Verrechnungswirkung weiter.

Rechtsfragen können gestellt werden an: Marianne Wehrli, Rechtsanwältin, Laurenzenvorstadt 79, Postfach 4227, 5001 Aarau,
E-Mail: ratgeber@anwaltsbuero-wehrli.ch

Erbausschluss durch Testament

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Onkel war ledig und kinderlos. In einem handschriftlichen Testament verfügte er, dass meine Tante X seinen ganzen Nachlass erbt. Als Ersatzerben bezeichnete er ihre Nachkommen. Weiter schrieb er, «meine Schwester Y erhält nichts von meinem Erbe». Bevor mein Onkel starb, starb meine Mutter Y. Das Bezirksgericht hat nun eine Erbbescheinigung ausgestellt, in der meine Tante X als Alleinerbin aufgeführt wird. Das Gericht weigert sich, die Bescheinigung zu korrigieren und mich ebenfalls als Miterben aufzuführen. Dabei bin ich doch anstelle meiner Mutter Erbin geworden. Kann ich mich mit Erfolg wehren?

Antwort | Nein. Ihr Onkel hielt fest, dass Ihre Tante den gesamten Nachlass erbt. Das stellt eine Alleinerben-Einsetzung dar und ist zulässig: Ihre Grosseltern sind längst gestorben, und das gesetzliche Erbrecht sieht keinen Pflichtteilschutz für Geschwister des Erblassers (hier Ihre Mutter) und deren Nachkommen vor. Ihr Onkel konnte also frei über seinen Nachlass verfügen. Bereits die Einsetzung der Tante als Universalerbin hat genügt, um Ihre Mutter vollständig auszuschliessen.

Dasselbe gilt auch für Sie als Erbin Ihrer vor ihm gestorbenen Mutter. In der vorliegenden Konstellation kommt dem ausdrücklichen Erbausschluss keine eigenständige Bedeutung zu. Zudem würden Sie nicht als Erbin in Frage kommen, selbst wenn Ihre Tante ebenfalls vor dem Onkel gestorben wäre: Mit der Einsetzung Ihrer Cousins als Ersatzerben anstelle Ihrer Tante hat Ihr Onkel sichergestellt, dass weder Ihre Mutter noch Sie etwas erhalten. Somit beerben Sie Ihren Onkel nicht und haben auch kein Anrecht auf eine Erbbescheinigung.

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Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86,
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Ärger mit dem Waschplan

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin am Wochenende aus den Ferien zurückgekommen, natürlich mit viel Schmutzwäsche. Laut Waschplan stand mir das letzte Wochenende zu. Die Maschine war am Wochenende aber wie schon öfters bereits belegt. Ich habe mich dermassen geärgert, dass ich den laufenden Waschvorgang abgebrochen und die Wäsche in einen Korb geworfen habe. Am nächsten Tag klopft es an meine Wohnungstür und die Eigentümerin der Textilien beklagt sich über mein Verhalten und verlangt obendrein noch Ersatz für das angeblich von mir zerstörte Marken-Shirt. Ich denke nicht im Traum daran, ihr die Kosten dafür zu ersetzen, bin ich mit diesem Vorgehen im Recht?

Antwort | Ja. Die gesetzlichen Bestimmungen sehen keine Regeln für die Nutzung der Waschküche vor. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, diese in der Hausordnung aufzustellen. Dabei sind sehr einschränkende Bestimmungen, wie die Vorschrift eines bestimmten Waschmittels, allerdings nicht zulässig. Die Benutzung der Waschküche wird in Mehrfamilienhäusern in der Regel in einem Waschplan geregelt, durch den jeder Mietpartei entweder bestimmte Waschtage fix vorgegeben werden oder in den sich die Mieter individuell eintragen können. Sie dürfen auf Ihre Waschzeit bestehen, da die Benutzungstermine in Einklang mit Ihrer Hausordnung für Sie reserviert waren.

Es war deshalb legitim, die fremde Wäsche herauszunehmen und beiseite zu legen. Hätten Sie zugewartet, wären nur die Waschtage des nächsten Mieters reduziert worden. Zur Wahrung des Hausfriedens wäre eine vorherige Nachfrage beim anderen Mieter zwar von Vorteil gewesen. Sollte Ihre Nachbarin tatsächlich Schadenersatz von Ihnen einfordern, müsste sie jedoch den Nachweis erbringen, dass ihr T-Shirt vor der Wäsche einwandfrei war, sie keinen falschen Waschgang gewählt hatte und das Marken-Shirt auch keinen Materialfehler aufwies. Die Beweishürde ist also sehr hoch und Sie haben deshalb nichts zu befürchten.

Rechtsfragen können gestellt werden an: Marianne Wehrli, Rechtsanwältin, Laurenzenvorstadt 79, Postfach 4227, 5001 Aarau,
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