Mietzins oder Schlüsselrückgabe

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Wir sind eine Wohngemeinschaft von fünf Personen. Ein WG-Mitglied ist auf Ende August ziemlich überraschend ausgezogen, hat sein Zimmer geräumt und uns den Schlüssel abgegeben. Laut unserem WG-Vertrag dauert die Kündigungsfrist drei Monate. Wir haben zwar bereits eine Nachmieterin gefunden, die auf Oktober einziehen wird. Aber der Mietzins für den Monat September fehlt in unserer Kasse. Der ausgezogene Mitbewohner will diesen Mietzins jedoch nur bezahlen, wenn wir ihm die Schlüssel bis Ende Monat zurückgeben. Ist diese Bedingung rechtens?

Antwort | Ja, diese Bedingung ist akzeptabel. Die gesetzliche Kündigungsfrist für möblierte Einzelzimmer beträgt nur zwei Wochen. Es ist jedoch zulässig im WG-Vertrag längere Kündigungsfristen gemeinsam festzulegen und diese sind dann auch einzuhalten. Der ausgezogene Mitbewohner hätte also spätestens im Mai auf Ende August kündigen müssen oder hat jetzt den Mietzins bis zum Einzug der neuen Mitbewohnerin anfangs Oktober zu übernehmen. Konsequenterweise kann er bis zum Ende seiner Vertragsdauer aber auch noch über sein Zimmer verfügen. Es darf nicht einfach von den anderen WG-Bewohnern benutzt werden. Sie müssen ihrem früheren Mitbewohner den Schlüssel deshalb zurückgeben – oder auf den Mietzins für den Monat September verzichten. Vielleicht findet sich ja auch eine Kompromisslösung dahingehend, dass die neue Mitbewohnerin schon etwas früher mit dem Umzug beginnen möchte und sich deshalb anteilmässig an der Septembermiete beteiligt.

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Erbverzicht – im Testament oder Erbvertrag?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin zum zweiten Mal verheiratet. Wir sind und bleiben kinderlos. Meine jetzige Frau hat mir versprochen, dass sie auf ihr Ehegatten-Erbrecht verzichtet, damit mich nur meine Kinder aus erster Ehe beerben. Ich habe sie gebeten, beim Notar den Verzicht in einem Vertrag zu regeln. Sie meint, es reiche, wenn sie dies in einem Testament erklärt. Stimmt das?

Antwort | Nein. Ein Erbverzicht ist nur gültig, wenn er in einem öffentlich beurkundeten Erbvertrag erfolgt. Ein Testament genügt nicht.

Dabei spielt es keine Rolle, in welcher der zwei möglichen Formen das Testament errichtet wird: Weder als letztwillige Verfügung, von Anfang bis Schluss mit Datum und Unterschrift von der künftigen Erblasserin eigenhändig verfasst, noch als beim Notar öffentlich beurkundetes Dokument reicht ein Testament.

Der Grund liegt auf der Hand: Das Testament Ihrer Frau wird erst bei deren Tod eröffnet, nicht dann, wenn Sie sterben. Der Erbverzicht betrifft aber Ihren Nachlass und muss dann bekannt werden. Der Zwang zur öffentlichen Beurkundung schützt sowohl die Verzichtende vor einem überstürzten oder unter Druck erfolgten Entscheid, wie auch Sie: Weil der Erbverzicht in einem Vertrag erklärt werden muss, kann Ihre Frau ihn später nicht einseitig widerrufen.

Der Erbvertrag ermöglicht es, nicht nur eine Alles-oder-Nichts-Lösung vorzusehen (unentgeltlicher Erbverzicht). Denkbar ist auch ein (teilweise) entgeltlicher Verzicht (Erbauskaufsvertrag). Der Verzicht kann auch bedingt und/oder befristet vereinbart werden. Mit dem Notar können Sie als Ehepaar analysieren, mit welchen ehe- und erbrechtlichen Vereinbarungen sich Ihre gemeinsamen Wünsche am besten umsetzen lassen.

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Fristwahrung bei Nutzung von My Post 24

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich erhielt eine für mich negative amtliche Verfügung. Die Rekursfrist endete am Montag, 17.08.2020. An diesem Tag war im Geschäft die Hölle los. Es reichte mir nicht mehr, den Rekurs persönlich am Postschalter aufzugeben. Nachdem ich mich vom Stress erholt hatte, gab ich das Schreiben dann am My Post 24-Automaten auf.

Nun schreibt mir die Rekursinstanz, Aufgabezeit sei 00:29 Uhr am 18.08.2020. Ich hätte daher die Frist verpasst. Auf den Rekurs werde voraussichtlich nicht eingetreten. Ich könne mich dazu noch innert 10 Tagen äussern. Ist nicht entscheidend, dass ich den Brief noch vor der Postschalter-Öffnung vom Dienstagmorgen aufgegeben habe?

Antwort | Nein. Sind die Bestimmungen der eidgenössische Zivilprozessordnung – in Ihrem Fall via Verweis – anwendbar, so muss die Eingabe spätestens am letzten Tag der Frist bei der zuständigen Behörde eingereicht oder zu deren Handen der Schweizerischen Post oder – bei Aufenthalt im Ausland – einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden. Wählen Sie die Postaufgabe, so muss die Eingabe am letzten Tag der Frist bis 24.00 Uhr im Besitz der Post sein.

Dies ist bei Übergabe des Rekurses mittels My Post 24-Automaten erst nach Mitternacht nicht der Fall. Bei fehlendem oder leichtem Verschulden kann auf Gesuch hin auch eine Rechtsmittelfrist wiederhergestellt werden. Geschäftsandrang oder Arbeitsüberlastung alleine sind in der Regel aber keine Wiederherstellungsgründe. Kommt hinzu, dass Sie nach der Arbeit eine längere Erholungspause einlegten statt direkt zum Automaten zu fahren. Sie müssen mit einem Nichteintretensentscheid rechnen.

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Retentionsrecht an einem Motorboot

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Für mein kleines Motorboot habe ich einen Kaufinteressenten gefunden. Bei der Probefahrt streikte der Motor. Meine Hauswerft hatte wegen der Hochsaison keine Zeit. Ich musste zu einem anderen Schiffsbauer, der zum Schluss kam, dass der Motorschaden möglicherweise Folge unsachgemässer Einwinterung war. Weil ich das Boot schnell verkaufen will, erteilte ich ihm direkt einen Express-Reparaturauftrag. Er behob den Schaden und stellte Rechnung. Ich bin der Meinung, dass meine Hauswerft als Verursacher des Schadens die Reparatur bezahlen muss. Das teilte ich dem Schiffsbauer mit und bat um einen Abgabetermin. Postwendend erklärte er mir, er mache ein «Retentionsrecht» am Schiff geltend: Die Werft behält das Schiff bis ich bezahlt habe. Darf sie das?

Antwort | Ja. Wenn sich ein Gegenstand mit Willen des Schuldners im Besitz des Gläubigers befindet, dann kann dieser die Sache bis zur Zahlung zurückbehalten, wenn seine Forderung fällig ist und ein Zusammenhang mit der retinierten Sache besteht. Das ist hier der Fall: Sie haben das Boot der Werft freiwillig übergeben und ihr einen Reparaturauftrag erteilt. Die Werft hat den Schaden behoben; gemäss Werkvertragsrecht ist die Vergütung bei Ablieferung zu bezahlen. Ob Sie allenfalls eine (Schadenersatz-) Forderung gegenüber Ihrer Hauswerft haben, muss den Schiffsbauer nicht kümmern. Bezahlen Sie nicht oder leisten Sie keine andere Sicherheit, kann das Schiff letztlich gar betreibungsrechtlich verwertet werden. Sondernormen gelten u. a. unter Kaufleuten, für im Schiffsregister eingetragene Schiffe oder Schiffe von Unternehmen mit Bundeskonzession.

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Ständig auf Abruf in den Ferien?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich hatte die letzten drei Wochen eigentlich Ferien. Mein Chef verlangte jedoch, dass ich für ihn und die Kundschaft unbedingt ständig erreichbar bleiben müsse. Ich musste täglich mindestens einmal meine E-Mails abrufen und kontrollieren ob Handlungsbedarf bestehe. Kundenanfragen musste ich beantworten weil mein Chef mir drohte, er würde mich sonst direkt für die finanziellen Folgen haftbar machen. Im Nachhinein kommen mir Zweifel, ob mein Chef dies überhaupt von mir verlangen durfte.

Antwort | Nein, Ihr Vorgesetzter durfte das nicht. Die Ferien dienen der Erholung des Arbeitnehmers und eine vom Arbeitgeber erwartete ständige Erreich- und Verfügbarkeit steht diesem Zweck entgegen. Was Ihr Arbeitgeber von Ihnen verlangt, ist deshalb ungesetzlich. Arbeitsfreie Tage, an denen Sie nach Anordnung des Chefs ständig erreichbar sein müssen und er von Ihnen erwartet, dass Sie Arbeit leisten, sind keine Ferien. Sie haben mit anderen Worten also das Recht, Ihre «Ferientage» noch einmal zu beziehen – ohne Pflicht zur Erreichbarkeit natürlich. Kein Recht auf Nachbezug entsteht, wenn Sie E-Mails freiwillig herunterladen und allenfalls beantworten. Zulässig wäre es, die Erreichbarkeit eines Mitarbeitenden für betriebliche Notfälle vorzuschreiben. Auch für Kaderleute gelten etwas grosszügigere Richtlinien, keinesfalls aber die konstante Erreichbarkeit für den betrieblichen Normalbetrieb. Informieren Sie Ihren Vorgesetzten spätestens vor Ihren nächsten Ferien darüber, dass seine Erwartungen den gesetzlichen Vorschriften widersprechen und Sie sich nicht daranhalten werden. Organisieren Sie die Weiterleitung Ihrer Mails an einen Arbeitskollegen und weisen Sie ihn an, Sie zu kontaktieren, sollte sich ein wirklicher Notfall ergeben.

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Zerstrittene Erbengemeinschaft – wer haftet?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Mann hat mit seinen Geschwistern einen in die Jahre gekommenen Landwirtschaftsbetrieb geerbt. Am Wochenende waren wir kurz vor Ort. Die Zustände haben mich schockiert: Die Jauchegrube ist mit morschem, teils gebrochenem Holz abgedeckt, Teile der Scheune sind einsturzgefährdet etc. Auf dem Hof wohnt ein Bruder und Miterbe, der aber die Augen vor allem verschliesst. Die Erben sind heillos zerstritten. Der Hof liegt in der Nähe einer Primarschule. Wie sieht die Haftung aus? Hafte ich ebenfalls, wenn ein Schüler in die Grube fällt?

Antwort | Nein. Als Ehegattin eines Erben haften Sie nicht für Schäden, die einem Dritten entstehen. Anders sieht es für Ihren Mann aus. Als Mitglied der Erbengemeinschaft haftet er solidarisch mit den anderen Erben mit seinem ganzen Vermögen für Schäden, die durch fehlerhafte Bauten oder mangelnden Unterhalt verursacht werden: Die Werkeigentümerhaftung ist eine Kausalhaftung. Das heisst, die Haftung besteht ohne Verschulden der Eigentümer. Wenn die Miterben nicht zur Vernunft kommen, dann sollte Ihr Mann einseitig die Jauchegrube zudecken lassen, um zumindest diese Gefahr abzuwenden. Weil einseitiges Handeln eines Erben nur in dringlichen Fällen zulässig ist, kann dies aber zu weiterem Streit Anlass geben.

Als Alternative kann die behördliche Einsetzung eines Erbenvertreters beantragt werden. Dieser handelt bis zur Erbteilung anstelle der Erben und verfolgt die Interessen der Erbengemeinschaft insgesamt. Dazu gehört auch das Reparieren bzw. Absperren potentieller Schadenquellen.

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Unverhofft in Quarantäne

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin am vergangenen Wochenende von einer Ferienreise in Luxemburg zurückgekehrt. Bei meiner Ankunft erfuhr ich, dass ich 10 Tage in Quarantäne gehen muss. Als ich meinen Chef informierte, dass ich die nächsten zwei Wochen nicht arbeiten kann, sagte er nur, das gelte als unbezahlter Urlaub. Aber ich kann doch auch nichts dafür, bei meiner Ausreise galt mein Reiseziel noch als sicher! Habe ich wirklich keinen Lohnanspruch?

Antwort | Nein, Sie haben keinen Anspruch auf Lohnzahlung während der Quarantäne, denn Ihr Arbeitsausfall gilt als selbstverschuldet. Die Absprachen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer bezüglich Ferienplanung sind in diesem Jahr besonders schwierig. Die Fürsorgepflicht des Arbeitgebers beinhaltet insbesondere den Schutz der Gesundheit der Arbeitnehmer. Trotzdem geht sein Weisungsrecht nicht soweit, als dass er seinen Mitarbeitenden Art oder Ort ihrer Ferien vorschreiben dürfte. Arbeitnehmende müssen sich vom Vorgesetzten nicht in ihre Freizeitgestaltung dreinreden lassen. Andererseits sind sie aufgrund ihrer Treuepflicht verpflichtet, nach Möglichkeit gesund zu bleiben und ihre Arbeitsfähigkeit zu erhalten. Wer sich in der heutigen Zeit, in der wir unser Verhalten fortlaufend neuen Regeln und Empfehlungen anpassen müssen, für eine private Ferienreise im Ausland entscheidet, riskiert die Verletzung seiner Treuepflicht als Arbeitnehmer ausgesprochen leichtfertig. Es ist deshalb unbestritten, dass der Arbeitnehmer die Risiken im Zusammenhang mit seiner privaten Reise, wie die verspätete Rückkehr an den Arbeitsplatz infolge Quarantäne oder abgesagter Flüge, selbst berappen muss. Denkbar ist auch, dass unter Umständen auch kein Lohnfortzahlungsanspruch besteht, wenn der Arbeitnehmer nach einer risikoreichen Reise an Corona erkrankt. 

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Erleichterte Fusion von Aktiengesellschaften

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich besitze eine Aktiengesellschaft, die im Bereich Haushaltstechnik erfolgreich tätig ist. Der harte Konkurrenzkampf, die Corona-Pandemie und ihr fortgeschrittenes Alter haben nun gleich zwei Mitbewerber dazu bewogen, mir ihre jeweilige Aktiengesellschaft zum Kauf anzubieten.

Zeitpunkt und Kaufpreis sind für mich günstig, denn sie haben ihre Belegschaft reduziert, während der Kundenstamm noch intakt ist. Die Finanzierung ist gesichert. Ich möchte an den bisherigen Standorten in drei Kantonen festhalten, gleichzeitig aber Synergien nutzen (zentrale Administration; Einkauf) und gegenüber Kunden und Lieferanten unter einem neuen Firmennamen auftreten. Kann ich überhaupt drei Gesellschaften aus drei Kantonen fusionieren?

Antwort | Ja, eine Fusion ist möglich. Am einfachsten wird eine «erleichterte Fusion» sein. Dazu müssen Sie in einem ersten Schritt die Aktien der beiden Gesellschaften vollständig übernehmen. Entweder kaufen Sie deren Aktien privat, dann fusionieren die AGs als «Schwestern», oder Ihre bestehende Aktiengesellschaft kauft die Aktien, dann gibt es Mutter-Tochter-Fusionen.

Bei einer solchen erleichterten Fusion müssen weder ein Fusionsbericht erstellt noch der Fusionsvertrag der Generalversammlung vorgelegt werden. Die Rechte der Arbeitnehmer sind aber wie bei einer normalen Fusion vollständig zu wahren.

Nicht zu vergessen sind steuerliche und finanzplanerische Aspekte, sowohl beim Erwerb der Aktien wie auch bei der Fusion bzw. dem künftigen Betrieb. Daher ist es wichtig, genügend Zeit einzuplanen und einen versierten Treuhänder beizuziehen. Je nach Situation ist auch ein Gang zum Notar nötig; bei Ihnen sicher für die Änderung der Geschäftsfirma.

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Anwalt trotz Schulden selbst bezahlen?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Mann und ich haben uns während der Ehe hoch verschuldet. Ich bemühe mich sehr, meinen Teil zurück zu zahlen und überweise jeden Monat mehrere hundert Franken an diverse Gläubiger. Dadurch lebe ich am Existenzminimum. Nun steht die Scheidung an und ich bin davon ausgegangen, dass mir ein Anwalt unentgeltlich zur Verfügung steht. Meine Nachbarin hat mir gesagt, das sei nicht so. Hat sie Recht?

Antwort | Vermutlich ja. Mittellose Personen haben in den meisten Verfahren vor Gerichten Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihre Rechtsbegehren nicht aussichtslos sind. Die unentgeltliche Rechtspflege befreit den Rechtssuchenden für den Moment davon, Gerichtskostenvorschüsse zu leisten oder den beauftragten Anwalt zu bezahlen. Die einstweilen von der Staatskasse übernommenen Kosten müssen aber später zurückbezahlt werden. Es handelt sich also weniger um ein Geschenk als ein staatliches Darlehen. Als mittellos gilt eine Person, wenn sie ihren minimalen Lebensbedarf nicht mehr abdecken kann, wenn sie die Verfahrenskosten bezahlen müsste. Das Budget, das dem Rechtssuchenden für seinen minimalen Lebensunterhalt zugestanden wird, ist zwar höher als bei der Sozialhilfe, aber immer noch knapp gerechnet. Nicht alle Auslagen werden berücksichtigt, nur weil sie anfallen. Schuldabzahlungen können grundsätzlich nicht berücksichtigt werden. Ratenzahlungen werden nur ausnahmsweise, wenn sie nachweislich regelmässig bezahlt werden und nicht ohne grössere Nachteile aufgehoben oder sistiert werden können, berücksichtigt. Diese Voraussetzungen treffen insbesondere auf Steuerschulden aus früheren Jahren in der Regel nicht zu, solange sie nicht zwangsvollstreckt werden. Kredit- und Leasingraten werden nur dann ins Budget eingerechnet, wenn sie zur Anschaffung von Kompetenzgütern verwendet wurden, also für Gegenstände, die Sie im Alltag zwingend benötigen. Würden Schuldraten voraussetzungslos berücksichtigt, würde dies zu einer Befriedigung der Gläubiger auf Kosten des Gemeinwesens führen. 

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Übergang der Miete bei Wohnungsverkauf

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe auf Anfang Oktober eine Wohnung gemietet. Den schriftlichen Mietvertrag schloss ich im März ab. Der Vermieter hatte vorher vergeblich versucht, die Wohnung zu verkaufen. Nachdem sich die Corona-Situation verbesserte, konnte er einen Käufer finden. Die Wohnung wurde im Grundbuch auf den neuen Eigentümer eingetragen. Nachdem ich davon erfahren hatte, kontaktierte ich umgehend den neuen Eigentümer. Dieser schickte mir eine E-Mail. Darin erklärte er mir, er habe von der Miete nichts gewusst. Die Wohnung habe er auch schon einer anderen Person vermietet, die bereits Anfang August einziehen werde. Ich müsse mich daher nach einer anderen Bleibe umsehen. Gilt mein schriftlicher Vertrag denn gar nichts?

Antwort | Doch. Ein bestehendes Mietverhältnis geht auf den Erwerber eines Grundstücks bzw. einer Wohnung auch dann über, wenn der Käufer davon nichts weiss. Er kann sich – gegenüber dem Mieter – auch nicht etwa auf den guten Glauben berufen, wenn ihm der Verkäufer die Miete absichtlich verschwiegen haben sollte. Der Übergang des Mietverhältnisses gilt zudem nicht nur dann, wenn der Mieter schon eingezogen ist. Auch in Ihrem Fall, wo der Vertrag abgeschlossen, der Mietantritt aber noch nicht erfolgt ist, geht der Vertrag auf den Käufer über und ist von ihm zu erfüllen. Dem neuen Eigentümer stehen aber die Kündigungsmöglichkeiten gemäss Art. 261 OR zur Verfügung. Allenfalls kann er auch gegen den Verkäufer vorgehen (Grundlagenirrtum, Täuschung etc.), was aber das Mietverhältnis – zumindest direkt – nicht betreffen würde.

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Ist eine freiwillige Verlängerung der Kündigungsfrist sinnvoll?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin Inhaberin eines kleinen Betriebes und habe auf anfangs April eine neue Mitarbeiterin eingestellt. Leider konnte sie sich nicht wirklich auf die neue Arbeit einlassen und ich werde ihr kündigen müssen. Die Probezeit läuft noch bis Ende Juni. Bis dahin gilt die siebentätige Kündigungsfrist, anschliessend wird sie zwei Monate dauern. Ich möchte meine Mitarbeiterin nicht vor den Kopf stossen und habe mir überlegt, die Kündigungsfrist freiwillig auf Ende Juli zu verlängern. Geht das?

Antwort | Nein. Einseitige Anpassungen eines Vertrages sind grundsätzlich nicht möglich und eine freiwillige Verlängerung der Kündigungsfrist könnte zu unerwarteten Rechtsproblemen sowohl für Sie als auch Ihre Mitarbeiterin führen.

Die kurze Kündigungsfrist gilt solange die Kündigung noch innerhalb der Probezeit bei Ihrer Mitarbeiterin eingeht. Die Frist kann dann auch erst im Juli ablaufen. Träfe Ihr Kündigungsschreiben zum Beispiel erst am 1. Juli ein, würde die zweimonatige Frist gelten und das Arbeitsverhältnis erst Ende September 2020 enden.

Die Kündigungsfrist wird nach Auffassung der Gerichte rückwärts ab Vertragsende berechnet. Das heisst, die Kündigungsfrist beginnt nicht zwingend mit dem Eingang des Kündigungsschreibens beim Gekündigten, sondern allenfalls erst einige Wochen später zu laufen. Wenn Sie nun das Arbeitsverhältnis auf Ende Juli auflösen möchten, einem Zeitpunkt nach der Probezeit, gilt die siebentätige Kündigungsfrist der Probezeit nicht mehr, sondern die zweimonatige, vertragliche Kündigungsfrist.

Möchten Sie den Vertrag einseitig auf Ende Juli auflösen, hätten Sie also wohl spätestens Ende Mai kündigen müssen. Für eine Aufhebung des Arbeitsverhältnisses auf Ende Juli müssen Sie den Weg über einen Aufhebungsvertrag mit Ihrer Mitarbeiterin wählen. Im gegenseitigen Einverständnis können Sie den Arbeitsvertrag so abändern, dass das Arbeitsverhältnis Ende Juli endet. Sollte Ihre Mitarbeiterin dies nicht wünschen, müsste Ihre Kündigung spätestens am 30. Juni bei ihr eingehen 

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Gewinnanspruch in der Erbteilung?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Vater hat im Jahr 2001 meinem Bruder ein Baulandgrundstück zu einem Freundschaftspreis verkauft. Mir und den Kindern meines Bruders wurde ein Gewinnanspruch analog dem bäuerlichen Bodenrecht (Art. 28 ff. BGBB) für die Dauer von 20 Jahren eingeräumt.

Vor einem halben Jahr ist mein Bruder gestorben; mein Vater lebt noch. Nun übernimmt eines der fünf Kinder meines Bruders das Grundstück aus seinem Nachlass. Bekomme ich meinen Gewinnanteil?

Antwort | Nein. Der Gewinnanspruch im Sinne der 2001 vereinbarten Regelung wird durch die Erbteilung im Nachlass des Übernehmers nicht ausgelöst. Damit der Gewinnanspruch ausgelöst würde, müsste ein «Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt» gegeben sein. Die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung des Übernehmers ist aber kein solches Rechtsgeschäft.

Geprellt sind letztlich aber nur Sie. Denn Ihre Nichten und Neffen können verlangen, dass dem übernehmenden Miterben das Grundstück in der Teilung zum Verkehrswert angerechnet wird.

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Was geschieht mit dem WEF-Vorbezug bei Scheidung?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Mann und ich führen Scheidungsverhandlungen. Wir sind uns einig, dass ich das Haus übernehmen darf und ihm eine Entschädigungszahlung dafür leisten muss. Wir haben das Haus hauptsächlich mit einer Hypothek und einem Vorbezug aus der Pensionskasse meines Mannes finanziert. Die wenigen Eigenmittel stammen von mir. Bleibt der Vorbezug aus der Pensionskasse im Haus oder muss ich es bei einem späteren Verkauf meinem Mann zurückbezahlen?

Antwort | Weder noch. Das rechtliche Schicksal des Wohneigentums richtet sich nach dem Güterrecht und die Eheleute legen gemeinsam fest, ob und falls ja welcher Ehegatte das Haus in sein Alleineigentum übernimmt und zu welchem Preis, oder ob es an einen Dritten verkauft werden soll und wie ein Verkaufsgewinn verteilt wird. Die für den Kauf des Wohneigentums verwendeten, vorbezogenen Pensionskassengelder werden demgegenüber nach den gesetzlichen Bestimmungen zum Vorsorgeausgleich geteilt. Die Eheleute haben diesbezüglich nur sehr wenig Gestaltungsspielraum, denn das vorbezogene Pensionskassengeld wird bei der Berechnung des Vorsorgeausgleichs zum aktuellen Guthaben in der 2. Säule hinzugezählt und so ebenfalls halbiert.

Sie müssen den Vorbezug für Wohneigentum für die Festlegung Ihrer Entschädigungszahlung wie eine zusätzliche Hypothek behandeln und bei der Berechnung ausklammern. Sonst bezahlen Sie unter Umständen doppelt. Sofern Sie für die Finanzierung weiterhin auf einen Vorbezug der Pensionskassengelder angewiesen bleiben, sollten Sie bedenken, dass das vorbezogene Geld nicht verzinst wird und für die Berechnung einer Rente nicht zur Verfügung steht. Der Vorbezug sollte deshalb schnellstmöglich an Ihre Pensionskasse zurückbezahlt werden können.

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Mietvertrag beim Heimfall des Baurechts

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich betreibe ein KMU mit Produktion und Verkauf. Die Geschäftsräume habe ich gemietet. Die Vermieterin hat ein Baurecht am Grundstück. Nun habe ich einen Brief von der Grundeigentümerin erhalten.

Sie schreibt, das Baurecht gehe Ende Monat unter (ordentlicher Heimfall infolge Zeitablaufs). Ab dem 1. des Folgemonats sei ich nicht mehr berechtigt, die Räume zu nutzen. Ich müsse per Ende Monat räumen. Zahlungen von mir würden akonto Entschädigung für meinen rechtswidrigen Verbleib, nicht aber als Mietzinszahlung angesehen.

Ich bin dringend auf die Räumlichkeiten angewiesen und will mich gerichtlich wehren. Habe ich eine Chance?

Antwort | Nein. Nach Ihren Unterlagen wurde das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt, wobei Sie Kenntnis vom Baurechtsverhältnis erhielten. Eine Vormerkung schützt den Mieter bei einem Verkauf des Mietobjekts – hier des Baurechtsgrundstücks –, indem der neue Eigentümer nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Sie bietet aber keinen Schutz, wenn das Baurecht als solches infolge Zeitablaufs ordentlich endet und die Gebäude an den Grundeigentümer zurückfallen. Gemäss Bundesgericht hat es sich ein Mieter selber zuzuschreiben, wenn er um die Befristung des Baurechts weiss, sich aber nicht um deren Konsequenzen kümmert.

Falls Sie mit dem Eigentümer keinen neuen Vertrag abschliessen können, bleibt Ihnen nur die umgehende Suche nach einem neuen Mietobjekt.

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Keine Ergänzungsleistungen wegen Darlehen

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Seit meiner Pensionierung muss ich mit meiner AHV-Rente und einer kleinen Rente der Pensionskasse auskommen. Da das Geld für meinen Lebensunterhalt nicht reicht, habe ich Ergänzungsleistungen beantragt. Diese werden mir nun verweigert, weil ich angeblich auf 100’000 Franken verzichtet hätte, die ich meiner Tochter zwei Jahre vor der Pensionierung als Darlehen gegeben habe. Sie hat damit in Mallorca ein Restaurant eröffnet, ging dann aber leider Konkurs. Dafür kann ich ja nichts. Habe ich dadurch meinen Anspruch wirklich verloren?

Antwort | Ja, vermutlich. Bei der Prüfung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen wird auch Vermögen angerechnet, auf welches verzichtet wurde. Ein Verzicht wird angenommen, wenn das Vermögen ohne rechtliche Verpflichtung und ohne adäquate Gegenleistung weggegeben wurde. Es spielt dabei keine Rolle, ob sich die Person in jenem Moment über die Auswirkungen seines Verzichts auf spätere Ergänzungsleistungen im Klaren war. Sie haben sich vergleichsweise kurz vor Ihrer Pensionierung dazu entschlossen, Ihrer Tochter den grössten Teil Ihrer Ersparnisse als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Dazu waren Sie rechtlich nicht verpflichtet. Sie haben weder einen Zeitpunkt für die Rückzahlung festgelegt noch Sicherheiten für Ihr Geld verlangt. Stattdessen hielten sie im Darlehensvertrag fest, dass das Darlehen bei Ihrem Tode mit dem Erbteil ihrer Tochter verrechnet werden solle. Diese Umstände deuten zumindest darauf hin, dass Sie nicht wirklich mit einer Rückzahlung des Darlehens zu Lebzeiten gerechnet haben. Sie mussten davon ausgehen, dass Ihnen Ihre Ersparnisse nach der Pensionierung nicht zur Verfügung stehen würden. Dadurch haben Sie betreffend Ergänzungsleistungen auf Vermögen verzichtet. Bei der Berechnung Ihres Anspruchs wird Ihnen deshalb ein Verzehr dieser Ersparnisse angerechnet, wie wenn Sie sie noch auf Ihrem Bankkonto hätten. In Ihrem Fall führt dies zur Abweisung des Anspruches. 

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Coronavirus: Massnahmen für die Bewirtschaftung von Liegenschaften

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen. Die Liegenschaft ist vollvermietet. Aufgrund der aktuellen Bedrohungslage durch das Coronavirus frage ich mich, was ich zu befolgen habe resp. welche Massnahmen empfehlenswert sind?

ANTWORT | In der Bewirtschaftung von Mietliegenschaften sind gewisse Massnahmen empfehlenswert. So ist insbesondere der Hygiene in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen (Treppenhäuser, Lift, Türen, Türgriffe, Handläufe, Sonnerie, Briefkastenanlage etc.) besondere Beachtung zu schenken. Es ist ratsam, die Kadenz der Reinigung zu erhöhen und eine regelmässige Desinfektion vorzunehmen. Die Bewohner sind anzuhalten, ihre Hände regelmässig zu waschen (z.B. vor dem Verlassen der Wohnung und nach der Rückkehr in die Wohnung). Denn eine der häufigsten Übertragungen findet von den Händen auf die eigenen Schleimhäute statt. Falls die Liegenschaft über einen Gemeinschaftsraum verfügt, ist dieser nach Möglichkeit zu schliessen. Bei gemeinsamen Waschküchen (Waschmaschine/Wäschetrockner) ist es sinnvoll, regelmässig einen Kochwaschgang mit 90 Grad auszuführen. Auf den Betrieb von Wäschetrocknern sollte tendenziell verzichtet werden. Denn
es wird davon ausgegangen, dass die Temperatur des Trockners nicht ausreichend hoch ist, um die Viren unschädlich zu machen. Zudem ist auch in der Waschküche zu beachten, dass die Hygienemassnahmen (inkl. regelmässige Reinigung des Bedienfelds der Geräte) eingehalten werden. Schliesslich ist an allgemeine Rücksichtnahme und Vorsichtsmassnahmen zu appellieren. Dabei sollte besonderes Augenmerk auf ältere, alleinstehende oder besonders gefährdete Personen gerichtet werden. Sollten im weiteren Verlauf Einschränkungen der Bewegungsfreiheit oder gar die Ausgangssperre erlassen werden, können diese Personen eventuell telefonisch oder schriftlich kontaktiert werden und bezüglich besonderen Bedürfnissen befragt werden.


Haben Sie Fragen?
Die Immobilienexpertin Melanie Augstburger beantwortet gerne Ihre Fragen zum Verkauf und Kauf von Liegenschaften.

HAMERO Immobilien AG, Hebelweg 1, 5000 Aarau
E-Mail: ratgeber@hamero.ch
www.hamero.ch