Nutzung gemeinschaftlicher Räume

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft hat sich ein Konflikt um die Nutzung der Waschküche entwickelt. Trotz eines Waschplans werden Zeiten nicht eingehalten, einzelne NutzerInnen entnehmen fremde Wäsche aus der Maschine und starten ihre Waschgänge. Trotz mehrmaligen Mahnungen durch Betroffene und die Bewirtschafterin hat sich die Situation nicht wesentlich verbessert. Das «Klima» im Haus wird rauer, die Parteien scheinen untereinander keine Lösung zu finden. Es stellt sich die Frage, auf welcher Grundlage und mit welchen Massnahmen die betroffenen Parteien, die Gemeinschaft oder die Bewirtschafterin das Thema in den Griff bekommen können.

In einem Mietshaus ist es Sache der Bewirtschafterin, eine Hausordnung sowie einen Waschplan zu erstellen und diese als Bestandteil der Mietverhältnisse zu erklären. Hält sich eine Partei nicht an die Regeln, obliegt es der Bewirtschafterin auf der Basis von Art. 257f OR eine Mahnung und wenn nötig eine Kündigungsandrohung auszusprechen. Bleibt dies ohne Erfolg, könnte der entsprechenden Partei ordentlich gekündigt werden.

Etwas komplizierter stellt sich der Ablauf bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Dies zusätzlich dann, wenn VerursacherInnen oder betroffene Parteien MieterInnen einer Stockwerkeigentümerwohnung sind. Grundsätzlich gilt aber, die Waschküche gehört in der Zeit der jeweiligen Nutzung zur entsprechenden Wohnung. Ein Zutritt zum Raum sowie insbesondere das Verändern oder Entfernen von Gegenständen darf nur mit ausdrücklicher Zustimmung der aktuellen NutzerInnen erfolgen.

Als Grundlage für das Zusammenleben gilt in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft das Reglement. Dieses umschreibt unter anderem die Eigentumsverhältnisse und erhebt Nutzungsrechte und Unterhaltspflichten. Die Formulierungen sind jedoch häufig sehr allgemein gehalten und bilden bei Auseinandersetzungen zu Detailfragen meist keine genügende Grundlage. Um mögliche «Lücken» zu schliessen, muss die Gemeinschaft eine Hausordnung erstellen. Diese muss im Rahmen eines Versammlungsbeschlusses zudem als verbindlich erklärt werden. Eine Hausordnung gilt anschliessend nicht nur für die EigentümerInnen, sondern auch für deren Besucher- und MieterInnen. Nachdem im vorliegenden Fallbeispiel nun die Nutzung der Waschküche verbindlich geregelt ist, kann bei einer Nichteinhaltung der/die VerursacherIn abgemahnt werden. Im Wiederholungsfall obliegt es der Bewirtschafterin von Mietliegenschaften oder dem/der betroffenen EigentümerIn einer Stockwerkeinheit rechtliche Schritte in die Wege zu leiten. Im Stockwerkeigentum ist zu prüfen, welches Rechtsgut verletzt wurde. Die betroffene Partei müsste anschliessend eine entsprechende Klage einreichen.

Fazit | Basierend auf den rechtlichen und reglementarischen Grundlagen müssen in einer Hausordnung die Details für die verschiedenen Bereiche des Zusammenlebens formuliert werden. Bei Konflikten im Alltag sollte zudem möglichst frühzeitig die Führung eines persönlichen Gesprächs, welches eventuell durch eine Drittperson geleitet wird, angestrebt werden.


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Teilung eines selbständigen und dauernden Baurechts

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich konnte von einer Ortsbürgergemeinde vor zwei Jahren ein unüberbautes Industriegrundstück auf 30 Jahre im Baurecht erwerben. Alle angefragten Banken weigern sich aber, mir den für die Überbauung nötigen Kredit zu geben. Daher habe ich mich entschlossen, das Baurechtsgrundstück zu verkaufen. Ich konnte niemanden finden, der die ganze Parzelle übernimmt, aber zwei Interessenten, die jeweils die Hälfte kaufen würden. Die Gemeinde hat als Baurechtsgeberin ein Vorkaufsrecht. Als ich sie anfragte, ob sie darauf verzichten würde, teilte sie mir mit, diese Frage stelle sich gar nicht, weil das Baurecht sowieso nicht geteilt werden könne. Stimmt das?

Antwort | Nein. Zwar ist es korrekt, dass eine Baurechtsdienstbarkeit nur dann als selbständiges und dauerndes Recht begründet und im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen werden kann, wenn die Mindestdauer 30 Jahre beträgt. Der Umstand, dass die Restlaufzeit nun nur noch etwas über 27 Jahre beträgt, verhindert die Teilung aber nicht. Wenn die Teilung nur eine Umgestaltung des ursprünglichen Rechts darstellt, also ohne Änderung des grundbuchlichen Datums, des Rangs und des Inhalts (Baurechtszins etc.) sowie ohne Mehrbelastung des Baurechtsgebers, dann stellt sie eine rechtlich zulässige «technische» Anpassung vor.

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Im Grundbuch angemerkt: Zugehör

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe von meinem Vater ein Grundstück mit einer leerstehenden Lagerhalle geerbt. Ich will es verkaufen. Im Grundbuchauszug steht unter der Rubrik «Anmerkung»: Zugehör – Die zum Betriebe der Baumaschinenfabrik dienenden Maschinen und Einrichtungen, Fr. 900’000.00. Es gibt aber keine Baumaschinenfabrik mehr. Sie ist vor Jahren Konkurs gegangen. Mein Vater hat das Grundstück damals aus der Konkursmasse ersteigert. Hat ein Käufer wegen dem Eintrag Anspruch auf Maschinen und Einrichtungen, wenn er das Grundstück kauft?

Antwort | Nein. Hintergrund der Anmerkung ist folgender: Die Baumaschinenfabrik nahm in den 1970er Jahren einen Bankkredit auf, gesichert durch einen Schuldbrief. Die Fabrik hatte Maschinen und Einrichtungen von erheblichem Wert. Zur besseren Absicherung des Kredits verlangte die finanzierende Bank, dass die Fabrik diese Sachen als Zugehör dem Grundstück widmete. Damit dehnte sich die Pfandhaft bis zum genannten Betrag auf die eingetragene Zugehör aus.

Im Rahmen des Konkursverfahrens wurden Zugehör und Grundstück verwertet. Die Gläubiger haben aus dem Erlös eine Dividende erhalten. Die Anmerkung hat ihre Berechtigung längst verloren und kann gelöscht werden. Aufgrund der rechtlichen Konzeption ist die Löschungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt nicht von Ihnen als Grundeigentümer abzugeben, sondern von allen aktuellen Pfandgläubigern.

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Verzugszinsen trotz Verrechnung?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich wurde vor drei Jahren in einem Gerichtsverfahren dazu verurteilt, der Gegenpartei einen gewissen Betrag zu bezahlen. Da die Gegenpartei trotzdem zu einem grossen Anteil unterlag, musste sie mir die Hälfte der Anwaltskosten ersetzen. Ausserdem schuldet sie mir auch aus anderem Grund noch Geld, insgesamt mehr, als ich ihr bezahlen musste. Keiner hat der anderen bisher je Geld bezahlt. Erst jetzt habe ich ein Schreiben der Gegenpartei erhalten, mit dem Sie mich zur Zahlung auffordert. Nebst dem Betrag gemäss Gerichtsurteil soll ich jetzt auch noch Verzugszins bezahlen. Zu Recht?

Antwort | Nein. Wenn zwei Personen sich gegenseitig Geld schulden und beide Forderungen zur Zahlung fällig sind, kann jede Person ihre Schuld mit ihrer Forderung verrechnen. Das passiert nicht automatisch, sondern muss der Gegenpartei ausdrücklich erklärt werden. Diese Erklärung ist unwiderruflich, ist sie einmal erfolgt, verändert sie die Rechtslage unmittelbar: Die gegenseitigen Forderungen werden rückwirkend auf den Zeitpunkt hin getilgt, in dem sich die Forderungen fällig gegenüberstanden.

Da in Ihrem Fall Forderung und Gegenforderung aus demselben Gerichtsurteil stammen, war dies im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft des Urteils. Soweit die Forderungen durch Verrechnung untergegangen sind, entfallen seit diesem Zeitpunkt auch bereits eingetretene Verzugsfolgen, wie insbesondere der Verzugszins. Sind die gegenseitigen Forderungen nicht gleich hoch und bleibt einer Partei eine ungedeckte Forderung, läuft der Verzugszins darauf ab Verrechnungswirkung weiter.

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Erbausschluss durch Testament

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Onkel war ledig und kinderlos. In einem handschriftlichen Testament verfügte er, dass meine Tante X seinen ganzen Nachlass erbt. Als Ersatzerben bezeichnete er ihre Nachkommen. Weiter schrieb er, «meine Schwester Y erhält nichts von meinem Erbe». Bevor mein Onkel starb, starb meine Mutter Y. Das Bezirksgericht hat nun eine Erbbescheinigung ausgestellt, in der meine Tante X als Alleinerbin aufgeführt wird. Das Gericht weigert sich, die Bescheinigung zu korrigieren und mich ebenfalls als Miterben aufzuführen. Dabei bin ich doch anstelle meiner Mutter Erbin geworden. Kann ich mich mit Erfolg wehren?

Antwort | Nein. Ihr Onkel hielt fest, dass Ihre Tante den gesamten Nachlass erbt. Das stellt eine Alleinerben-Einsetzung dar und ist zulässig: Ihre Grosseltern sind längst gestorben, und das gesetzliche Erbrecht sieht keinen Pflichtteilschutz für Geschwister des Erblassers (hier Ihre Mutter) und deren Nachkommen vor. Ihr Onkel konnte also frei über seinen Nachlass verfügen. Bereits die Einsetzung der Tante als Universalerbin hat genügt, um Ihre Mutter vollständig auszuschliessen.

Dasselbe gilt auch für Sie als Erbin Ihrer vor ihm gestorbenen Mutter. In der vorliegenden Konstellation kommt dem ausdrücklichen Erbausschluss keine eigenständige Bedeutung zu. Zudem würden Sie nicht als Erbin in Frage kommen, selbst wenn Ihre Tante ebenfalls vor dem Onkel gestorben wäre: Mit der Einsetzung Ihrer Cousins als Ersatzerben anstelle Ihrer Tante hat Ihr Onkel sichergestellt, dass weder Ihre Mutter noch Sie etwas erhalten. Somit beerben Sie Ihren Onkel nicht und haben auch kein Anrecht auf eine Erbbescheinigung.

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Ärger mit dem Waschplan

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin am Wochenende aus den Ferien zurückgekommen, natürlich mit viel Schmutzwäsche. Laut Waschplan stand mir das letzte Wochenende zu. Die Maschine war am Wochenende aber wie schon öfters bereits belegt. Ich habe mich dermassen geärgert, dass ich den laufenden Waschvorgang abgebrochen und die Wäsche in einen Korb geworfen habe. Am nächsten Tag klopft es an meine Wohnungstür und die Eigentümerin der Textilien beklagt sich über mein Verhalten und verlangt obendrein noch Ersatz für das angeblich von mir zerstörte Marken-Shirt. Ich denke nicht im Traum daran, ihr die Kosten dafür zu ersetzen, bin ich mit diesem Vorgehen im Recht?

Antwort | Ja. Die gesetzlichen Bestimmungen sehen keine Regeln für die Nutzung der Waschküche vor. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet, diese in der Hausordnung aufzustellen. Dabei sind sehr einschränkende Bestimmungen, wie die Vorschrift eines bestimmten Waschmittels, allerdings nicht zulässig. Die Benutzung der Waschküche wird in Mehrfamilienhäusern in der Regel in einem Waschplan geregelt, durch den jeder Mietpartei entweder bestimmte Waschtage fix vorgegeben werden oder in den sich die Mieter individuell eintragen können. Sie dürfen auf Ihre Waschzeit bestehen, da die Benutzungstermine in Einklang mit Ihrer Hausordnung für Sie reserviert waren.

Es war deshalb legitim, die fremde Wäsche herauszunehmen und beiseite zu legen. Hätten Sie zugewartet, wären nur die Waschtage des nächsten Mieters reduziert worden. Zur Wahrung des Hausfriedens wäre eine vorherige Nachfrage beim anderen Mieter zwar von Vorteil gewesen. Sollte Ihre Nachbarin tatsächlich Schadenersatz von Ihnen einfordern, müsste sie jedoch den Nachweis erbringen, dass ihr T-Shirt vor der Wäsche einwandfrei war, sie keinen falschen Waschgang gewählt hatte und das Marken-Shirt auch keinen Materialfehler aufwies. Die Beweishürde ist also sehr hoch und Sie haben deshalb nichts zu befürchten.

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Auflösung der Miete wegen Eigenbedarfs des Käufers

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich kaufte eine vermietete Wohnung. Nachdem ich beim Notar den Kaufvertrag unterschrieben hatte, kündigte ich dem Mieter gleichentags wegen dringendem Eigenbedarf. Am Auszugstermin war er aber immer noch in der Wohnung. Er sagte, meine Kündigung sei nicht gültig; sie sei erfolgt, als ich noch gar nicht Eigentümer gewesen sei. Nun bin ich in grosser Zeitnot. Ich musste den Malertermin ebenso absagen wie die Lieferung der neuen Küche. Ich habe beim Gericht einen Ausweisungsantrag gestellt. Meine Chancen stehen sicher gut, oder?

Antwort | Nein. Beim Kauf von vermietetem Wohneigentum muss zwar rasch gehandelt werden, wenn der Mietvertrag nicht übernommen werden soll. Aber nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung ist massgeblich, sondern jenes des Eigentumsübergangs. Bei einem normalen Kauf geht das Eigentum mit dem Datum des Tagebucheintrags des Kaufvertrags im Grundbuch über. Das ist – im Kanton Aargau – regelmässig nicht am selben Tag, wie die Beurkundung beim Notar stattfindet, sondern später. Gemäss Ihrem Vertrag durfte die Grundbuchanmeldung gar ausdrücklich erst rund eineinhalb Monate nach der Unterzeichnung erfolgen. Sie waren also zu schnell mit der Kündigung.

Damit eine vorzeitige Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen wegen dringenden Eigenbedarfs gültig ist, müssen fünf Voraussetzungen erfüllt sein: 1. Veräusserung des Mietobjekts (Datum Grundbucheintragung); 2. keine bestehende Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch; 3. keine Überbindung der Miete im Kaufvertrag auf den Erwerber; 4. Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Termin nach Erwerb der Mietsache; 5. dringender Eigenbedarf des Erwerbers. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der bisherige Vermieter dem Mieter für allfälligen aus der vorzeitigen Kündigung entstehenden Schaden haftet.

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Keine Selbstjustiz im Mietrecht

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe in einem Zimmer meiner Mietwohnung Schimmelbildung festgestellt, die trotz vorbildlichem Lüften immer schlimmer wird. Ich habe meinen Vermieter bereits mehrmals informiert und ihn gebeten, vorbeizukommen. Ende Juni wurde es mir zu bunt, weil er wieder keine Zeit finden konnte. Deshalb habe ich den Mietzins für Juli nicht mehr bezahlt. Letzte Woche habe ich Klage bei der Mietschlichtungsbehörde eingereicht und den Juli-Mietzins dort hinterlegt. Nun droht mir der Vermieter allen Ernstes mit der Kündigung infolge Zahlungsverzugs. Zu Recht?

Antwort | Ja, es droht Ihnen eine ausserordentliche Kündigung. Dabei haben Sie bis auf einen Punkt grundsätzlich richtig gehandelt: Sie haben den Vermieter über die festgestellten Mängel informiert und ihm sogar mehrfach Frist für die Behebung angesetzt. Anfang Juli drohten Sie ihm auch an, den Mietzins zu hinterlegen, sollte er nicht endlich tätig werden, und Sie haben das Schlichtungsgesuch eingereicht. So weit, so gut. Die Hinterlegung ist jedoch nur für zukünftige Mietzinse möglich und muss dem Vermieter vorgängig angekündigt werden. Bereits fällige Mietzinse, die vom Mieter also bereits hätten bezahlt werden müssen, können nicht mehr hinterlegt werden, denn der Mieter befindet sich bereits im Zahlungsverzug. Die verspätete Hinterlegung bei der Schlichtungsbehörde ist kein Ersatz für die Zahlung an den Vermieter. Der Mietzins für Juli gilt in Ihrem Fall deshalb als nicht bezahlt. Um die ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen Sie dem Vermieter den Mietzins Juli innert der angesetzten Zahlungsfrist überweisen. Die Mietzinse ab August (fällig Ende Juli) können Sie demgegenüber hinterlegen.

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Einsetzung eines Erbenvertreters

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Mein Vater ist vor acht Jahren gestorben, zusammen mit seiner Frau und meinen Geschwistern bin ich Teil seiner Erbengemeinschaft. Nachdem seine Frau gesundheitsbedingt in eine Altersresidenz zog, nutzte meine älteste Schwester die Gelegenheit und zog ohne Rücksprache in die leerstehende, vormals eheliche Villa. Das ist für uns an und für sich kein Problem, wenn sie dafür Miete bezahlen würde. Wir bekommen aber keinen roten Rappen. Sie streut vielmehr Sand ins Getriebe, wo es nur geht: Der Erbengemeinschaft gehören auch drei Mehrfamilienhäuser. Einerseits stiftet sie unter den Mietern Unruhe; es kam ihretwegen zu Kündigungen. Anderseits stimmt sie der Bezahlung der Rechnungen der Handwerker erst dann zu, wenn diese mit Betreibung drohen. Vor Ort ist niemand mehr bereit, Reparaturaufträge für die Erbengemeinschaft auszuführen, was zu höheren Kosten führt. Sehen Sie eine Lösung?.

Antwort | Ja. Ein Erbe, der vor der Teilung einen Erbschaftsgegenstand ausschliesslich nutzt, muss die anderen entschädigen. Die Miterben können diesen Anspruch klageweise geltend machen. Sie müssen aber stets von neuem klagen, wenn nicht bezahlt wird. In dieser Situation kann die gerichtliche Einsetzung eines Erbenvertreters Abhilfe schaffen. Er vertritt die Erbengemeinschaft in der Verwaltung und kann die Nutzungsbedingungen bzw. den Mietvertrag mit der Schwester aushandeln. Ist sie nicht zur Zahlung einer marktüblichen Miete bereit, kann er sie gerichtlich ausweisen und die Villa an Dritte vermieten. Weil sich die Probleme mit Ihrer Schwester nicht auf die Villa beschränken, dürfte das Gericht den Erbenvertreter auf Gesuch hin generell für den ganzen Nachlass einsetzen. Angesichts der fundamentalen Probleme und der Höhe des Nachlassvermögens sprechen auch die zu erwartenden Kosten des Erbenvertreters nicht gegen seine Einsetzung.

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Geplatzte Ferienträume

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe in einem Schweizer Reisebüro ein All-inclusive-Angebot gebucht. Vor Ort war aber nichts so, wie im Katalog versprochen. Das Zimmer war nur oberflächlich geputzt und das Bad mussten wir selbst nachreinigen, weil es so dreckig war. Das Selbstbedienungsbuffet war derart dürftig und schnell leergeräumt, dass wir abends auswärts essen gehen mussten. Umgehend nach meiner Rückkehr habe ich beim Reisebüro reklamiert und einen Teil des Preises zurückverlangt. Das Reisebüro verweigert jedoch eine Rückzahlung. Was kann ich tun?

Antwort | Nichts mehr. Sie sind mit Ihrer Mängelrüge zu spät. Anwendbar sind in Ihrem Fall die Bestimmungen des Pauschalreisegesetzes. Als Pauschalreise gilt eine gebuchte Reise, die zu einem Gesamtpreis angeboten wird, länger als 24 Stunden dauert oder wenigstens eine Übernachtung beinhaltet und zumindest zwei Dienstleistungen wie Beförderung, Unterbringung oder Ausflüge usw. enthält. Das Reisebüro trägt zwar die Verantwortung dafür, dass die Reise wie angeboten und gebucht durchgeführt wird. Eigene Putzeinsätze gehören bei einem 4-Stern-Hotel sicher nicht dazu. Sie hätten die festgestellten Mängel jedoch noch vor Ort im Hotel und auch beim Reisebüro rügen müssen. Aus Beweisgründen wäre es ratsam gewesen, Fotos der Missstände zu machen. Das Reisebüro hätte dann die Möglichkeit gehabt, sofort einzuschreiten und Sie notfalls in einem anderen Hotel unterzubringen. Der Reiseveranstalter wird nur schadenersatzpflichtig, wenn er trotz Mängelrüge untätig bleibt oder dem Reisenden die vorgeschlagenen Anpassungen nicht zugemutet werden können. In Ihrem Fall konnte das Reisebüro nicht tätig werden, weil es von den untragbaren Zuständen nichts wusste. Aufgrund Ihrer eigenen Versäumnisse können Sie deshalb keinen Schadenersatz verlangen, sondern lediglich auf die Kulanz des Reisebüros hoffen.

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Bezahlter Betreuungsurlaub bei schwer krankem Kind

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Bei unserer Tochter im Primarschulalter wurde Blutkrebs (Leukämie) diagnostiziert. Die Behandlung wird für unser Kind, unsere Familie sehr belastend. Wir Eltern sind je zu 80% berufstätig. Gemäss Ärztin sollten wir voll für unsere Tochter da sein. Unsere Arbeitgeber haben auf das OR verwiesen. Danach stünden uns pro Ereignis maximal drei Tage bezahlter Urlaub für die Betreuung eines Familienmitglieds mit gesundheitlicher Beeinträchtigung zu. Mehr Urlaub gebe es nur unbezahlt. Das können wir uns aber kaum leisten (weitere Kinder; Rollstuhlgängigkeit herstellen etc.). Gibt es keine Lösung?

Antwort | Doch. Seit dem 1. Juli 2021 steht einem berufstätigen Elternteil, der seine Erwerbstätigkeit für die Betreuung eines Kindes unterbrechen muss, das wegen einer Krankheit oder eines Unfalls gesundheitlich schwer beeinträchtigt ist, eine Betreuungsentschädigung zu. Diese wird als Taggeld anstelle des Lohnes ausgerichtet. Innert 18 Monaten ab dem ersten Taggeld-Bezug werden maximal 98 Taggelder ausbezahlt. Sind beide Eltern erwerbstätig, so hat jeder Anspruch auf höchstens die Hälfte der Taggelder, wobei eine abweichende Aufteilung gewählt werden kann.

Besteht Anspruch auf eine Betreuungsentschädigung, dann folgt daraus auch ein Anspruch auf Betreuungsurlaub. Dieser dauert maximal 14 Wochen innerhalb der 18-monatigen Rahmenfrist. Sind beide Eltern arbeitnehmend, kann jeder höchstens 7 Wochen Betreuungsurlaub beziehen; die Aufteilung darf aber abweichend gewählt werden. Der Betreuungsurlaub kann am Stück oder tageweise bezogen werden. Der Arbeitgeber ist über alle Änderungen sofort zu informieren. Zudem gilt – nach Ablauf der Probezeit – ab Anspruchsbeginn während 6 Monaten ein Kündigungsschutz, und die Ferien dürfen nicht wegen dem Bezug des Betreuungsurlaubs gekürzt werden.

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Feriengenuss mit Gipsfuss?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Vor zwei Wochen bin ich dumm gefallen und habe mir den Fuss gebrochen. Als Velokurier bin ich nun während mehreren Wochen zu 100% krankgeschrieben. Die geplanten Sommerferien im Tessin konnte ich noch stornieren. Mein Chef sagt nun aber, dass ich trotzdem Ferien nehmen muss, er hätte dies so eingeplant. Stimmt das?

Antwort | Nein. Ferien dienen der Erholung und setzen deshalb voraus, dass der Arbeitnehmer die arbeitsfreie Zeit auch geniessen kann. Oftmals schliessen Krankheit oder Unfall den uneingeschränkten Feriengenuss aus. Aber nicht jeder, der krank und in seiner Arbeitsfähigkeit eingeschränkt ist, ist auch in jedem Fall «ferienunfähig». Stattdessen ist im Einzelfall abzuklären, ob sich Krankheit oder Unfallfolgen negativ auf die Ferien auswirken.

Eine kleinere Verletzung kann die Arbeitsausübung verunmöglichen, muss aber nicht zum Daheimbleiben zwingen und den geplanten Ferienfreuden entgegenstehen. Wirkt sich eine Krankheit oder ein Unfall jedoch stärker aus und bewirkt regelmässige Arztbesuche, Bettlägerigkeit oder eine massgebliche Einschränkung in der Bewegungsfähigkeit, so ist ein Bezug von Ferien ausgeschlossen. Zusätzlicher Faktor ist immer auch die Natur der geplanten Ferien, denn nicht jeder erholt sich mit einem Buch in der Hängematte. Mit einem gebrochenen Fuss sind Sie auf Krücken angewiesen. Der Gips verunmöglicht sowohl unbeschwerte Badeferien als auch die Erforschung historischer Stätten oder Entdeckungstouren in einer Stadt. Sportliche Aktivitäten sind sowieso unmöglich. Sie sind damit von den meisten Ferienaktivitäten ausgeschlossen. Ihr Chef kann Ihnen deshalb nicht vorschreiben, jetzt Ferien zu beziehen.

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Haftung des Pensionspferdestall-Besitzers als Tierhalter

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Die Tochter einer Freundin nimmt Reitstunden. Neben den Pferden, die dem Stallbesitzer für den Unterricht von Reitschülern selber gehören, betreibt er auch eine Pferdepension. Kürzlich kam es zu einem Unfall: Während die Reitschülerin für den anstehenden Unterricht mit dem Reitschulpferd am Ein-/Ausgang wartete, führte der Stallbesitzer ein Pensionspferd aus dem Dressurviereck, wo er es longiert hatte. Nachdem er die Reitschülerin passiert hatte, scheute sein Pferd plötzlich, wich zwei Meter zurück, schlug dabei aus und traf die Reitschülerin am Oberschenkelknochen. Dieser brach. Offenbar weigert sich der Pferdestallbesitzer, die Behandlungskosten zu übernehmen, weil es nicht sein eigenes Pferd war. Wer haftet in einem solchen Fall?

Antwort | Es kommt auf die konkreten Umstände an. Grundsätzlich gilt, dass der Tierhalter für den vom Tier angerichteten Schaden haftet, wenn er nicht nachweist, dass er alle nach den Umständen gebotene Sorgfalt in der Beaufsichtigung angewendet hat bzw. dass der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er diese Sorgfalt angewendet hätte. Gesichert dürfte zumindest sein, dass der Stallbesitzer im Zeitpunkt des Unfalls als Tierhalter zu gelten hat. Denn er führte das Pferd, nachdem er es longiert hatte, und war somit für dessen Verhalten verantwortlich. Seine Haftung kann er m. E. nicht auf den nicht anwesenden Eigentümer des Pensionspferds abwälzen.

Nicht klar ist aufgrund Ihrer Schilderung, ob das Pferd allenfalls von einer Drittperson oder dem Tier eines anderen «gereizt» wurde. Diesfalls haftet zwar der Tierhalter auch – soweit er seine Sorgfaltspflicht verletzt hat –, er kann aber auf diese Drittperson Rückgriff nehmen.

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Erneuerungsmassnahmen

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger

AUSGANGSLAGE | Vermieter von Liegenschaften und Stockwerkeigentümer müssen sich neben dem Betrieb, der Wartung und der Verwaltung über kurz oder lang auch mit der Erneuerung ihrer Gebäude auseinandersetzen. Im Stockwerkeigentum ist es Sache der Gemeinschaft, den Unterhalt der allgemeinen Gebäudeteile zu planen und ausführen zu lassen. Aufgrund des Reglements muss geklärt werden, welche Bauteile seitens der Gemeinschaft zu unterhalten sind und wo der sonderrechtsberechtigte Wohnungsausbau beginnt. Betreffen die Arbeiten den Ausbau der Wohnung oder zum Sonderrecht gehörende Nebenräume, obliegt deren Planung und Ausführung den jeweiligen Eigentümern.

Stehen gegen Ende einer Nutzungsperiode Erneuerungsmassnahmen an, so kann anhand eines Zustandschecks deren Ausmass ermittelt werden. Zu prüfen ist unter anderem der allgemeine Zustand von Bauteilen, die Dichtigkeit des Gebäudes und die Funktionstüchtigkeit der Anlagen. Hierbei sollte auch das Fachwissen der Servicedienstleister miteinbezogen werden. Zur Aufnahme des Zustandes genügen in einem ersten Schritt Sicht- und einfache Funktionskontrollen. Ein spezielles Augenmerk ist auf sogenannt nicht inspizierbare Bauteile zu legen. Entwässerungsinstallationen, Wasser- und Heizleitungen, die Tragkonstruktion von Fassaden oder Vordächern, Flachdachkonstruktionen sowie deren Anschlüsse oder die statischen Elemente eines Gebäudes bedürfen der Prüfung durch entsprechende Fachexperten. Solche Sonderinspektionen sollten anschliessend alle 8 bis 10 Jahre wiederholt werden. Die Ergebnisse der Aufnahmen, allfällige Materialprüfungen oder Messergebnisse sind zu protokollieren. Aufgrund der Ergebnisse aus den Zustandsaufnahmen kann anschliessend ein Investitionsplan erstellt werden. Dieser soll Auskunft über die Erneuerungsmassnahmen und den Erneuerungszeitpunkt geben und den erforderlichen Finanzbedarf in den nächsten Jahren aufzeigen. Stehen umfassende Erneuerungsarbeiten an, sollte frühzeitig ein Fachplaner beigezogen werden. Die erforderlichen Erneuerungsmassnahmen sollten gebündelt und zu Projekten zusammengefasst werden. Bei der Erstellung des Investitionsplans ist zu berücksichtigen, dass aufgrund von Auflagen und neuen Richtlinien, je nach Gebäudealter und -typ, mit Zusatzinvestitionen zum Rückbau von Schadstoffen und/oder zur Sicherstellung von Energiesparmassnahmen gerechnet werden muss.

Sind diese Grundlagen erarbeitet, ist die Planung der Finanzierung sowie die Beschlussfassung durch die Gemeinschaft in Angriff zu nehmen. Obwohl ein Grossteil der Gemeinschaften über entsprechende Erneuerungsfonds verfügen, zeigt sich regelmässig, dass diese die erforderlichen Kosten nicht zu decken vermögen. So werden zur Realisierung solcher Massnahmen möglicherweise erhebliche Aufzahlungen der Eigentümer notwendig. Um Überraschungen zu verhindern, sollte spätestens ab dem dritten Nutzungsjahr nach dem Neubau oder einer umfassenden Sanierung mit der Äufnung eines Erneuerungsfonds gestartet werden. Nach heutigem Wissensstand vermögen Fonds geäufnet nach dem gängigen Branchenmodell höchstens 50% des zukünftig notwendigen Finanzbedarfs zu decken. Die Ermittlung von Rücklagen zu Gunsten eines Erneuerungsfonds sollte daher auf das entsprechende Gebäude abgestimmt und den heutigen Anforderungen angepasst werden. Die frühzeitige Äufnung und eine vorsichtige Verwendung des Fonds sowie die regelmässige Prüfung des Erneuerungsbedarfs stellen sicher, dass die Gebäude in einem guten Zustand gehalten werden können.


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Kündigung vor Stellenantritt?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Nach längerer Suche habe ich eine neue Stelle gefunden und sollte eigentlich in vier Wochen anfangen. Den schriftlichen Arbeitsvertrag wollten wir bei Stellenantritt unterschreiben. Nun habe ich vollkommen überraschend die Kündigung erhalten noch vor meinem allerersten Arbeitstag! Ist das überhaupt möglich?

Antwort | Ja, das ist zulässig. Unbefristete Arbeitsverträge können von beiden Vertragsparteien aus beinah beliebigen Gründen gekündigt werden. Auch eine vor Stellenantritt ausgesprochene Kündigung ist gültig, sei sie vom Arbeitnehmer ausgesprochen, weil er eine bessere Stelle gefunden hat, oder sei es der Arbeitgeber, der kündigt, weil zum Beispiel ein grösserer Auftrag verloren ging. Unklar ist jedoch, auf wann die Kündigung ausgesprochen werden kann, das heisst, ab welchem Tag die Kündigungsfrist zu laufen beginnt. Nach der einen Meinung beginnt die Kündigungsfrist wie gewöhnlich mit Zustellung der Kündigung zu laufen. Das Arbeitsverhältnis könnte damit aufgelöst werden, bevor es nach der vertraglichen Vereinbarung überhaupt begonnen hätte. Nach vorherrschender Auffassung beginnt die Kündigungsfrist dagegen erst mit Vertragsbeginn zu laufen. Wurde nichts anderes schriftlich vereinbart, gilt der erste Monat des Arbeitsverhältnisses als Probezeit, innert der das Arbeitsverhältnis mit einer Frist von sieben Tagen gekündigt werden kann. Für die Dauer der Kündigungsfrist ist der Arbeitsvertrag wie abgeschlossen einzuhalten: Sie müssen Ihre Arbeit anbieten, wenn Sie nicht ohnehin freigestellt werden, haben andererseits aber auch den Lohn zugut.

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Verjährung des Anspruchs auf ein Arbeitszeugnis

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Vor sechs Jahren kündigte ich meine damalige Arbeitsstelle, nachdem ich eine Anstellung mit besserem Lohn gefunden hatte. Wegen Corona musste mein jetziger Arbeitgeber Stellen streichen und entliess mich. Ich bin beim RAV angemeldet und schreibe fleissig Bewerbungen. Ein potentieller Arbeitgeber verlangte am Vorstellungsgespräch, dass ich ihm das Arbeitszeugnis über meine vor sechs Jahren aufgegebene Stelle vorlege. Damals dachte ich aber gar nicht daran, ein Zeugnis zu verlangen. Nun habe ich dort nachgefragt und um Ausstellung eines Zeugnisses gebeten. Die frühere Chefin hat mich auf Art. 128 OR hingewiesen, wonach Forderungen aus dem Arbeitsverhältnis von Arbeitnehmern nach fünf Jahren verjähren würden. Daher stelle sie kein Zeugnis mehr aus. Muss ich das so akzeptieren?

Antwort | Nein. Die fünfjährige Verjährungsfrist betrifft unter anderem den Lohnanspruch und den Ferienanspruch. Der Anspruch auf Ausstellung eines Arbeitszeugnisses verjährt dagegen nach den allgemeinen Regeln und damit nach zehn Jahren (Art. 127 OR). Dasselbe gilt auch für den Anspruch auf Berichtigung eines Arbeitszeugnisses bzw. den Anspruch auf eine blosse Arbeitsbestätigung, die sich auf die Art und Dauer des Arbeitsverhältnisses beschränkt. Weisen Sie Ihre frühere Arbeitgeberin auf die Rechtslage hin. Sollte sie Ihnen das Zeugnis nicht ausstellen, können Sie beim zuständigen Gericht (bzw. zuerst bei der vorgelagerten Schlichtungsbehörde) eine Klage auf Ausstellung eines Arbeitszeugnisses einreichen.

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