Ratgeber Recht

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger
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Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar

Auflösung der Miete wegen Eigenbedarfs des Käufers

Frage | Ich kaufte eine vermietete Wohnung. Nachdem ich beim Notar den Kaufvertrag unterschrieben hatte, kündigte ich dem Mieter gleichentags wegen dringendem Eigenbedarf. Am Auszugstermin war er aber immer noch in der Wohnung. Er sagte, meine Kündigung sei nicht gültig; sie sei erfolgt, als ich noch gar nicht Eigentümer gewesen sei. Nun bin ich in grosser Zeitnot. Ich musste den Malertermin ebenso absagen wie die Lieferung der neuen Küche. Ich habe beim Gericht einen Ausweisungsantrag gestellt. Meine Chancen stehen sicher gut, oder?

Antwort | Nein. Beim Kauf von vermietetem Wohneigentum muss zwar rasch gehandelt werden, wenn der Mietvertrag nicht übernommen werden soll. Aber nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung ist massgeblich, sondern jenes des Eigentumsübergangs. Bei einem normalen Kauf geht das Eigentum mit dem Datum des Tagebucheintrags des Kaufvertrags im Grundbuch über. Das ist – im Kanton Aargau – regelmässig nicht am selben Tag, wie die Beurkundung beim Notar stattfindet, sondern später. Gemäss Ihrem Vertrag durfte die Grundbuchanmeldung gar ausdrücklich erst rund eineinhalb Monate nach der Unterzeichnung erfolgen. Sie waren also zu schnell mit der Kündigung.

Damit eine vorzeitige Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen wegen dringenden Eigenbedarfs gültig ist, müssen fünf Voraussetzungen erfüllt sein: 1. Veräusserung des Mietobjekts (Datum Grundbucheintragung); 2. keine bestehende Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch; 3. keine Überbindung der Miete im Kaufvertrag auf den Erwerber; 4. Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Termin nach Erwerb der Mietsache; 5. dringender Eigenbedarf des Erwerbers. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der bisherige Vermieter dem Mieter für allfälligen aus der vorzeitigen Kündigung entstehenden Schaden haftet.

Rechtsfragen können gestellt werden an:
Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86,
5001 Aarau, E-Mail: kontakt@strebel-recht.ch