Ratgeber Recht

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger
Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email
Share on print
Urs Bolliger, Eidg. dipl. Immobilientreuhänder

Mängelrechte

AUSGANGSLAGE | In verschiedener Form können Immobilieneigentümer mit Fragen oder der Geltendmachung von Mängelrechten betroffen sein. Dabei müssen die Grundlagen bezüglich des Vertragstyps und Inhalts, Formvorschriften sowie Termine und Fristen berücksichtigt werden. Beim Kauf einer Sache (z. B. eines Haushaltgeräts) haftet die Verkäuferin im Rahmen einer gesetzlichen Gewährleistungsplicht während zwei Jahren für die vereinbarten Zusicherungen sowie die Mängelfreiheit der Sache. Erbringt eine Unternehmerin aufgrund eines einfachen Auftrags eine Leistung (z. B. Hauswartsoder Reinigungsarbeiten), so haftet sie der Auftraggeberin hauptsächlich im Rahmen der Leistungsvereinbarung und der Sorgfaltspflicht. Verursacht sie bei der Ausführung der Leistung einen Schaden, ist von einer Haftpflicht auszugehen. Im Gegensatz zur Sachgewährleistung haftet die Schadenverursacherin im Haftpflichtfall der Geschädigten grundsätzlich für die Deckung des Zeitwerts. Mehrschichtiger werden die Abläufe beim Grundstückskauf und bei der Geltendmachung von Mängeln aus Werkverträgen.

Einleitend können folgende Hinweise ausgeführt werden: Beim Grundstückskauf werden die Gewährleistungspflichten der Verkäuferin üblicherweise wegbedungen. Davon ausgeschlossen sind «arglistig» verschwiegene Mängel. Solche werden angenommen, wenn die Verkäuferschaft solche kannte und sie davon ausgehen musste, dass die Käuferschaft diese nicht erkennen konnte. Für solche Mängel haftet die Verkäuferschaft der Käuferschaft auch nach dem Übergang des Eigentums an der Sache.

Beim Erwerb einer Liegenschaft ab Plan sind vorab folgende Punkte zu berücksichtigen:

  • Prüfen Sie den Abschluss eines gemischten Vertrages (Werk- und Kaufvertrag).
  • Unterschreiben Sie Verträge nur zusammen mit den wesentlichen Vertragsbestandteilen (Pläne, detaillierter Baubeschrieb, Materialspezifikationen, Bemusterungen, Terminplan usw.).
  • Achten Sie darauf, dass die SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, als integrierender Bestandteil des Vertrags gilt und die Verkäuferin die Gewährleistungsansprüche ge genüber den Unternehmern und Lieferanten nicht abtritt.
  • Vereinbaren Sie, dass bei auftretenden Mängeln ein Teil des Kaufpreises oder Werklohnes zurückbehalten werden kann (Sicherheitsleistung).

Weist das Haus oder die Wohnung bei der Übernahme Mängel auf, müssen diese schriftlich festgehalten und deren Behebung vereinbart werden. Stellt die Käuferschaft nach der Übernahme weitere Mängel fest, muss sie diese der Verkäuferschaft sofort abmahnen. Gelten die ergänzenden Bestimmungen der SIANorm 118, kann die Käuferschaft anschliessend auftretende Mängel innert zweier Jahre geltend machen. Nach Ablauf der zweijährigen Gewährleistungspflicht kann die Käuferschaft sogenannte «verdeckte Mängel» bis zum Ablauf des fünften Jahres nach Übernahme bei der Verkäuferschaft geltend machen. Da hierzu strenge Regeln bezüglich der Meldepflicht gelten, muss dies sofort (innert 3–5 Tagen) und mit eingeschriebenem Brief erfolgen. Bei allen Mängelrügen müssen die Mängel präzise beschrieben werden (Lage, Grösse, Eigenschaften). Die Erstellung von Fotos mit Datumsstempel ist von Vorteil. Es muss zudem darauf verwiesen werden, dass die Käuferschaft das Werk als nicht vertragskonform erachtet. Bei Mängeln, welche schleichend zum Vorschein kommen, ist darauf zu achten, dass diese auf deren Ausdehnung und Intensität überprüft werden und eine Rüge frühestmöglich erhoben wird.

Abschliessend ist festzuhalten, dass das Erfassen der Beschaffenheit von Bauwerken (Objekt-Abnahme) und die Feststellung von Mängeln sowie deren Geltendmachung komplexe Schritte erfordern, deren Umsetzung breites Fachwissen und eine grosse Berufserfahrung bedingt. Setzen Sie sich in einem solchen Fall daher frühzeitig mit entsprechenden Fachpersonen in Verbindung.

Ausgangslage: Es liegt im Aufgabengebiet der Bewirtschafterin (früher Verwalter genannt), die jährlich durchzuführende Versammlung vorzubereiten und nach den reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben die EigentümerInnen dazu einzuladen. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat diese eine Traktandenliste zu erstellen. Neben den Standardthemen (Versammlungsablauf, Protokoll der letzten Versammlung, Jahresrechnung, Budget und Verschiedenes) sind darin, Anträge für Verwaltungshandlungen oder zu baulichen Massnahmen zur Werterhaltung zu traktandieren. Ein «Traktandierungsrecht» steht auch der Anzahl von EigentümerInnen zu, welche zusammen die Einberufung einer Versammlung verlangen können. Ein solcher Traktandierungsanspruch einer einzelnen Eigentümerin oder eines einzelnen Eigentümers wird in der Rechtslehre jedoch verneint. Ein Begehren zur Traktandierung eines Geschäfts muss demnach im Normalfall von 1/5 der EigentümerInnen gestellt werden.

Die Versammlung kann verbindlich nur über Themen beschliessen, welche «gehörig» traktandiert und angekündigt wurden. Ausnahmen sind nur im Rahmen einer Universalversammlung möglich. Eine solche ist gegeben, wenn alle EigentümerInnen an der Versammlung anwesend sind.

Wie ausgeführt, hat eine einzelne Eigentümerin/ein einzelner Eigentümer keinen gesetzlichen Traktandierungsanspruch. Jedoch kann jede Eigentümerin/jeder Eigentümer an der Versammlung Anträge zu angekündigten Traktanden stellen. Dies entspricht dem Meinungsäusserungsrecht, welches allen anwesenden Personen im Rahmen der Versammlung zusteht. Dabei handelt es sich um «Ordnungsanträge», welche sich auf den geplanten Ablauf der Versammlung oder beispielsweise die Teilnahme von Gästen beziehen und um «Sachanträge», welche zur Ergänzung von traktandierten Geschäften gestellt werden können.

Eine rechtsverbindliche Beschlussfassung ist an die einleitend erwähnten Erfordernisse gebunden. Dazu gehört die Fristeinhaltung der Information aller EigentümerInnen sowie die Vollständigkeit des jeweiligen Antrages. Aus den Ausführungen und Beilagen zu einem Antrag muss klar ersichtlich sein, um welche Art von Massnahme es sich handelt. Beizulegen sind Bilder, Pläne, Produktedokumentationen und Angebote, aufgrund derer die Kosten beurteilt werden können. Der Antrag muss zudem die Antragsteller, einen Vorschlag für die Realisierung sowie Hinweise zum erforderlichen Stimmenquorum enthalten. Ergänzend dazu können AntragstellerInnen Zusatzanträge zur Finanzierung des Vorhabens formulieren. Wird beantragt, dass eine geplante Massnahme aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden soll, müssen dabei zwingend die entsprechenden reglementarischen Bestimmungen beachtet werden.

Viele Anträge werden nicht einstimmig gefällt. EigentümerInnen, welche mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, haben das Recht, diesen anzufechten. Dabei ist zu beachten, dass nur Anträge angefochten werden können, welche gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen verletzen, da Gerichte nicht die Zweckmässigkeit einer Massnahme beurteilen. Das Protokoll der Versammlung muss die Legitimation der Anfechtung dokumentieren, indem entsprechende Gegenstimmen (Enthaltungen reichen nicht) namentlich protokolliert sind.

Immobilien-Fragen können gestellt werden an:
Urs Bolliger Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch


Ausgangslage: Es liegt im Aufgabengebiet der Bewirtschafterin (früher Verwalter genannt), die jährlich durchzuführende Versammlung vorzubereiten und nach den reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben die EigentümerInnen dazu einzuladen. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat diese eine Traktandenliste zu erstellen. Neben den Standardthemen (Versammlungsablauf, Protokoll der letzten Versammlung, Jahresrechnung, Budget und Verschiedenes) sind darin, Anträge für Verwaltungshandlungen oder zu baulichen Massnahmen zur Werterhaltung zu traktandieren. Ein «Traktandierungsrecht» steht auch der Anzahl von EigentümerInnen zu, welche zusammen die Einberufung einer Versammlung verlangen können. Ein solcher Traktandierungsanspruch einer einzelnen Eigentümerin oder eines einzelnen Eigentümers wird in der Rechtslehre jedoch verneint. Ein Begehren zur Traktandierung eines Geschäfts muss demnach im Normalfall von 1/5 der EigentümerInnen gestellt werden.

Die Versammlung kann verbindlich nur über Themen beschliessen, welche «gehörig» traktandiert und angekündigt wurden. Ausnahmen sind nur im Rahmen einer Universalversammlung möglich. Eine solche ist gegeben, wenn alle EigentümerInnen an der Versammlung anwesend sind.

Wie ausgeführt, hat eine einzelne Eigentümerin/ein einzelner Eigentümer keinen gesetzlichen Traktandierungsanspruch. Jedoch kann jede Eigentümerin/jeder Eigentümer an der Versammlung Anträge zu angekündigten Traktanden stellen. Dies entspricht dem Meinungsäusserungsrecht, welches allen anwesenden Personen im Rahmen der Versammlung zusteht. Dabei handelt es sich um «Ordnungsanträge», welche sich auf den geplanten Ablauf der Versammlung oder beispielsweise die Teilnahme von Gästen beziehen und um «Sachanträge», welche zur Ergänzung von traktandierten Geschäften gestellt werden können.

Eine rechtsverbindliche Beschlussfassung ist an die einleitend erwähnten Erfordernisse gebunden. Dazu gehört die Fristeinhaltung der Information aller EigentümerInnen sowie die Vollständigkeit des jeweiligen Antrages. Aus den Ausführungen und Beilagen zu einem Antrag muss klar ersichtlich sein, um welche Art von Massnahme es sich handelt. Beizulegen sind Bilder, Pläne, Produktedokumentationen und Angebote, aufgrund derer die Kosten beurteilt werden können. Der Antrag muss zudem die Antragsteller, einen Vorschlag für die Realisierung sowie Hinweise zum erforderlichen Stimmenquorum enthalten. Ergänzend dazu können AntragstellerInnen Zusatzanträge zur Finanzierung des Vorhabens formulieren. Wird beantragt, dass eine geplante Massnahme aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden soll, müssen dabei zwingend die entsprechenden reglementarischen Bestimmungen beachtet werden.

Viele Anträge werden nicht einstimmig gefällt. EigentümerInnen, welche mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, haben das Recht, diesen anzufechten. Dabei ist zu beachten, dass nur Anträge angefochten werden können, welche gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen verletzen, da Gerichte nicht die Zweckmässigkeit einer Massnahme beurteilen. Das Protokoll der Versammlung muss die Legitimation der Anfechtung dokumentieren, indem entsprechende Gegenstimmen (Enthaltungen reichen nicht) namentlich protokolliert sind.

Immobilien-Fragen können gestellt werden an:
Urs Bolliger Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch

Immobilien-Fragen können gestellt werden an:

Urs Bolliger, Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch

Ausgangslage: Es liegt im Aufgabengebiet der Bewirtschafterin (früher Verwalter genannt), die jährlich durchzuführende Versammlung vorzubereiten und nach den reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben die EigentümerInnen dazu einzuladen. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat diese eine Traktandenliste zu erstellen. Neben den Standardthemen (Versammlungsablauf, Protokoll der letzten Versammlung, Jahresrechnung, Budget und Verschiedenes) sind darin, Anträge für Verwaltungshandlungen oder zu baulichen Massnahmen zur Werterhaltung zu traktandieren. Ein «Traktandierungsrecht» steht auch der Anzahl von EigentümerInnen zu, welche zusammen die Einberufung einer Versammlung verlangen können. Ein solcher Traktandierungsanspruch einer einzelnen Eigentümerin oder eines einzelnen Eigentümers wird in der Rechtslehre jedoch verneint. Ein Begehren zur Traktandierung eines Geschäfts muss demnach im Normalfall von 1/5 der EigentümerInnen gestellt werden.

Die Versammlung kann verbindlich nur über Themen beschliessen, welche «gehörig» traktandiert und angekündigt wurden. Ausnahmen sind nur im Rahmen einer Universalversammlung möglich. Eine solche ist gegeben, wenn alle EigentümerInnen an der Versammlung anwesend sind.

Wie ausgeführt, hat eine einzelne Eigentümerin/ein einzelner Eigentümer keinen gesetzlichen Traktandierungsanspruch. Jedoch kann jede Eigentümerin/jeder Eigentümer an der Versammlung Anträge zu angekündigten Traktanden stellen. Dies entspricht dem Meinungsäusserungsrecht, welches allen anwesenden Personen im Rahmen der Versammlung zusteht. Dabei handelt es sich um «Ordnungsanträge», welche sich auf den geplanten Ablauf der Versammlung oder beispielsweise die Teilnahme von Gästen beziehen und um «Sachanträge», welche zur Ergänzung von traktandierten Geschäften gestellt werden können.

Eine rechtsverbindliche Beschlussfassung ist an die einleitend erwähnten Erfordernisse gebunden. Dazu gehört die Fristeinhaltung der Information aller EigentümerInnen sowie die Vollständigkeit des jeweiligen Antrages. Aus den Ausführungen und Beilagen zu einem Antrag muss klar ersichtlich sein, um welche Art von Massnahme es sich handelt. Beizulegen sind Bilder, Pläne, Produktedokumentationen und Angebote, aufgrund derer die Kosten beurteilt werden können. Der Antrag muss zudem die Antragsteller, einen Vorschlag für die Realisierung sowie Hinweise zum erforderlichen Stimmenquorum enthalten. Ergänzend dazu können AntragstellerInnen Zusatzanträge zur Finanzierung des Vorhabens formulieren. Wird beantragt, dass eine geplante Massnahme aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden soll, müssen dabei zwingend die entsprechenden reglementarischen Bestimmungen beachtet werden.

Viele Anträge werden nicht einstimmig gefällt. EigentümerInnen, welche mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, haben das Recht, diesen anzufechten. Dabei ist zu beachten, dass nur Anträge angefochten werden können, welche gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen verletzen, da Gerichte nicht die Zweckmässigkeit einer Massnahme beurteilen. Das Protokoll der Versammlung muss die Legitimation der Anfechtung dokumentieren, indem entsprechende Gegenstimmen (Enthaltungen reichen nicht) namentlich protokolliert sind.

Immobilien-Fragen können gestellt werden an:
Urs Bolliger Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch