Bar-Gründung einer GmbH?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich möchte ein GmbH gründen. Man hat mir gesagt, in meinem Fall sei eine Bargründung das Beste. Meine GmbH wird Übersetzungen anbieten und benötigt kein schon vorhandenes Inventar. Nun habe ich das Geld beisammen, aber der Notar weigert sich, das Geld für die Gründung entgegenzunehmen. Muss ich diesen «Boykott» akzeptieren?

ANTWORT | Ja. Bereits seit 1992 müssen Geldeinlagen für die Gründung bei einem dem Bankengesetz unterstellten Institut hinterlegt werden. Konkret läuft die Gründung so ab: Zuerst müssen Sie mit dem Notar abklären, ob die gewünschte Firma (Name) der GmbH zulässig und noch zu haben ist. Danach eröffnen Sie bei einer Bank ein Sperrkonto zugunsten der zu gründenden GmbH. Darauf bezahlen Sie das gewünschte Stammkapital ein (mindestens Fr. 20’000.–). Sobald die Bank das Geld hat, bestätigt sie dies schriftlich. Die Bestätigung muss im Original an den Notar. Danach, und wenn auch die übrigen Dokumente wie Statuten etc. erstellt sind, kann die Gründungsversammlung vor dem Notar stattfinden. Nach erfolgter Anmeldung und Eintragung der Gründung im Handelsregister gibt die Bank das Kapital zugunsten der GmbH frei.

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Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86,

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Verpfuschte Weihnachtsferien

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich arbeite in einem kleinen Unternehmen, das immer über Weihnachten und Neujahr Betriebsferien macht. Wie jedes Jahr verbrachte ich die Tage in den Bergen, verstauchte mir aber leider bei einem Sturz den Knöchel. An Skifahren war anschliessend nicht mehr zu denken. Mein Chef meint, ich hätte mich ja auch so im Wellnesshotel erholen können, aber das ist ja nicht dasselbe. Habe ich also keinen Anspruch, die Ferientage nachzuholen?

Antwort | Nein, Sie haben keinen Anspruch auf Nachgewährung. Ferien sind dazu da, sich vom Arbeitsalltag zu erholen. Ist man krank, kann man die Ferien nicht geniessen und sich nicht erholen. Der Ferienzweck kann nicht erreicht werden, wenn jemand grosse Schmerzen hat, im Bett liegen muss oder häufige Arztbesuche nötig sind. Eine kleinere Verletzung oder vorübergehendes Unwohlsein stehen der Erholung jedoch nicht entgegen. Bei einer ernsthaften Erkrankung oder einem Unfall während den Ferien hat der Arbeitnehmer dagegen einen Anspruch auf Nachgewährung seiner verpatzten Ferien. Vorausgesetzt ist, dass die Erkrankung der Erholung entgegen stand und der Arbeitnehmer seine Erkrankung nachzuweisen vermag. Gemäss Ihren Schilderungen hat Ihr Unfall weder zu ärztlichen Folgebehandlungen noch einer Bettlägerigkeit geführt. Sie haben Ihre Ferien auch nicht abgebrochen, sondern sind im Hotel geblieben und haben dessen Wellness-Infrastruktur nutzen können. Das einzige, was Sie nicht mehr konnten, war Skifahren. Sie konnten sich also trotz Skiunfall erholen. Die eigentlichen Feiertage könnten Sie ohnehin nicht nachholen. Feiertage dienen nicht in erster Linie der Erholung, sondern ermöglichen die Teilnahme an den Feierlichkeiten bestimmter gesellschaftlicher oder religiöser Anlässe. Diese Freitage lassen sich deshalb nicht verschieben oder nachholen. 

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Reklamieren beim Kauf – lieber früh als spät

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe am 15. August ein Occasionsauto gekauft, am 19. August konnte ich es gegen Barzahlung abholen. Da ich von Autos nichts verstehe, habe ich das Auto am 21. August beim TCS überprüfen lassen. Der Testbericht, den ich am 26. August erhalten habe, attestierte dem Fahrzeug mehrere Mängel an Karosserie und Windschutzscheibe. Am 30. August rügte ich diese Mängel schriftlich beim Verkäufer und forderte eine Kaufpreisreduktion. Bisher gab es keine Einigung, ich werde deshalb an den Friedensrichter gelangen. Muss ich etwas beachten?

Antwort | Generell gilt, dass der Käufer einer Ware diese nach Erhalt prüfen und dem Verkäufer festgestellte Mängel sofort anzeigen muss. Die gekaufte Sache gilt als genehmigt, wenn der Käufer diese sofortige Prüfungs- und Rügeobliegenheit versäumt. Der Verkäufer ist dann aus seiner Gewährleistungspflicht entlassen. Versteckte Mängel, die erst später zu Tage treten, müssen dem Verkäufer umgehend nach Entdeckung gemeldet werden. Treten sie später als zwei Jahre nach dem Kauf in Erscheinung, sind sie verjährt.

In Ihrem Fall ist es problematisch, dass Sie den Verkäufer erst 11 Tage nach Übernahme des Fahrzeuges über die Mängel in Kenntnis setzten. Als Richtgrösse bei Occasions-Fahrzeugen kann von einer Anzeigefrist von einer Woche für erkennbare Mängel ausgegangen werden. Diese Frist haben Sie deutlich überschritten. Ihre Prozesschancen müssen deshalb als eher gering beurteilt werden. Allenfalls kann mit Unterstützung des Friedensrichters eine Kompromisslösung erarbeitet werden.

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Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin kurz davor, meine Eigentumswohnung zu verkaufen. Nutzen/Schaden gehen am 1. Dezember 2019 auf die neuen Eigentümer über. Ich habe die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft gebeten, per Stichtag 30. November 2019 die Nebenkosten abzurechnen sowie meinen Anteil aus dem Erneuerungsfonds zurückzuerstatten. Die Verwaltung teilte mir mit, dass sie die Nebenkosten per Stichtag abrechne. Hingegen könne sie mir keine Auszahlung meines Anteils aus dem Erneuerungsfonds tätigen, da ich darauf keinen Anspruch hätte. Stimmt das?

Antwort | Ja. Das Kapital im Erneuerungsfonds gehört immer zum Gemeinschaftsvermögen. Dieses ist für den Unterhalt und die Erneuerung an gemeinschaftlichen Teilen zweckgebunden. Die einzelnen Stockwerkeigentümer können keinen Anspruch auf das von ihnen einbezahlte Geld in den Erneuerungsfonds erheben. Der Anteil ist untrennbar mit dem Stockwerkeigentum verbunden. Dies gilt selbst bei einem Austritt aus der Gemeinschaft: Bei einem Verkauf geht der Vermögensanteil am Erneuerungsfonds zusammen mit dem Stockwerkeigentum automatisch auf den Käufer über. In der Praxis werden die Einlagen in den Erneuerungsfonds regelmässig in die Höhe der Kaufpreiszahlung eingepreist. Ob der Verkäufer den gewünschten Verkaufspreis inkl. Erneuerungsfondsanteil schlussendlich erzielt, hängt von den gegenwärtigen Marktverhältnissen ab.

Haben Sie Fragen? Dann schreiben Sie uns eine E-Mail an ratgeber@hamero.ch. Melanie Augstburger beantwortet gerne Ihre immobilienspezifi schen Fragen!

Melanie Augstburger, MAS UZH in Real Estate HAMERO Immobilien AG, Hebelweg 1, 5000 Aarau ratgeber@hamero.ch, www.hamero.ch

Löschung einer bedeutungslosen Dienstbarkeit

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe Bauland geerbt und will es verkaufen. Zu meinem Erstaunen ist im Grundbuch ein Wegrecht eingetragen, das mitten durch das Grundstück führt. Berechtigt ist eine Liegenschaft, die 200 m weit entfernt liegt. Weil auf meiner Parzelle gar keine Strasse besteht, habe ich beim Grundbuchamt nachgefragt. Auch beim Nachbarn ist das Wegrecht als Last eingetragen. Hingegen fehlt es auf den anderen Grundstücken, die bis zur berechtigten Parzelle liegen. Mit dem Wegrechtseintrag kann ich einen Verkauf glatt vergessen. Kann ich es löschen lassen?

Antwort | Ja. Weil das Wegrecht nicht bzw. nicht mehr durchgehend auf allen für die Ausübung nötigen Parzellen besteht, hat das berechtigte Grundstück jegliches Interesse am Bestand dieser Servitut verloren. Das Gesetz gibt Ihnen die Möglichkeit, mit einem begründeten Gesuch an das Grundbuchamt die Löschung zu beantragen. Hält das Grundbuchamt es für höchstwahrscheinlich, dass dem Eintrag keine rechtliche Bedeutung mehr zukommt, dann teilt es dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks mit, dass es den Eintrag löschen wird, wenn er nicht innert 30 Tagen beim Amt Einspruch erhebt. Bei einem Einspruch muss das Amt die Sache nochmals prüfen und kann dem Berechtigten dann androhen, die Löschung vorzunehmen, wenn er nicht innert drei Monaten beim Gericht Klage einreicht. Wenn er klagt, dann müssen Sie als Beklagter beweisen, dass das Wegrecht keine rechtliche Bedeutung (mehr) hat. Falls es überhaupt soweit kommt, dürften Sie diesen Beweis aufgrund der konkreten Rechtslage ohne weiteres führen können.

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Wohnungskündigung wegen Verkaufs?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich habe meine Eigentumswohnung seit einigen Jahren vermietet und möchte sie nun gerne verkaufen. Der unbefristete Mietvertrag schreckt leider alle bisherigen Interessenten ab und ich möchte das Mietverhältnis deshalb kündigen. Nun hat mir die Mieterin angedroht, sich bis vor Bundesgericht wehren zu wollen, sollte ich ihr kündigen. Darf ich das denn wirklich nicht?

Antwort | Doch, das dürfen Sie. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine setzt keinen besonderen Grund voraus. Die Kündigung einer Wohnung ist jedoch anfechtbar, wenn sie treuwidrig erfolgt, das heisst, wenn es für die Kündigung kein ernsthaftes und nachvollziehbares Interesse gibt, sondern von einer eigentlichen Schikanekündigung gesprochen werden muss. Dass die Kündigung die gekündigte Partei in eine schwierige Situation bringen kann, genügt dafür nicht, kann jedoch allenfalls zu einer Erstreckung des Mietverhältnisses führen. Die Kündigung gilt auch nicht als treuwidrig, wenn sie vom Vermieter im Hinblick auf den Verkauf des Mietobjekts ausgesprochen wird um dadurch die Verkaufschancen zu erhöhen und einen besseren Kaufpreis zu erzielen. Sie haben damit durchaus das Recht, das Mietverhältnis auf den nächsten vertraglichen Termin zu kündigen.

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Widersprüchliches Verhalten des Vermieters

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Unser Mehrfamilienhaus soll im kommenden Jahr umfassend saniert werden. Als Mieter wurden wir bereits letztes Jahr darüber informiert und es wurde uns eine Mietzinsreduktion während der Umbauphase in Aussicht gestellt. Alles tönte soweit gut und schien organisiert. Vor ein paar Tagen haben nun alle Mieter die Kündigung per Ende März 2020 erhalten. Wir fühlen uns verraten. Lohnt es sich die Kündigung anzufechten?

Antwort | Ja, vermutlich. Die Totalsanierung einer Liegenschaft kann die Kündigung der Mietverträge zwar rechtfertigen, insbesondere wenn der Vermieter ein konkretes Sanierungsprojekt vorlegt und der Verbleib der Mietparteien in den Wohnungen unmöglich oder mit unverhältnismässig hohem Aufwand verbunden ist. Der Vermieter muss im Prozess nachweisen, dass dies der Fall ist. In Ihrem Fall hat sich der Vermieter zudem widersprüchlich verhalten: Das Angebot einer Mietzinsreduktion während der Umbauphase kann kaum anders verstanden werden als dass alle Mieter während der Renovation in ihren Wohnungen bleiben können und keine Kündigungen ausgesprochen werden. Die nun doch eingetroffenen Kündigungen dürften deshalb missbräuchlich sein. Würden sie vom Gericht aufgehoben, hätte dies einen dreijährigen Kündigungsschutz zur Folge. Am besten, Sie schliessen sich für die Anfechtung der Kündigung mit anderen Mietern zusammen, die bleiben möchten. Die Kündigung muss zwingend innert 30 Tagen ab Empfang bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden.

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Familienzuwachs und seine Folgen

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

Frage | Ich bin von meinem Ex-Mann geschieden, wir haben eine fünfjährige Tochter, die seit wenigen Wochen den Kindergarten besucht. Mein Ex-Mann bezahlt für meine Tochter Bar- und Betreuungsunterhalt. Nun hat er mich darüber informiert, dass er erneut Vater werde und seine Freundin nach der Geburt nicht mehr arbeiten könne. Ich solle auf gut die Hälfte der Unterhaltszahlung verzichten, weil er jetzt auch für den Lebensunterhalt seiner Freundin aufkommen müsse. Ich verstehe nicht, warum ich die Folgen seiner Familienplanung ausbaden soll. Muss ich mir das bieten lassen?

Antwort | Ja, Sie müssen mit einer Reduktion Ihres Unterhaltsanspruches zumindest rechnen. Das Scheidungsurteil kann bei einer erheblichen und dauernden Änderung der Verhältnisse angepasst werden. Die Geburt eines Kindes ist in der Regel ein genügender Anpassungsgrund, denn der Unterhaltsschuldner wird von Gesetzes wegen auch gegenüber seinem weiteren Kind unterhaltspflichtig. Für die Neuberechnung des Unterhaltsbeitrages muss für jeden geschiedenen Elternteil, das gemeinsame Kind und das Neugeborene eine Berechnung des Lebensbedarfs erfolgen und mit den erzielten Einkommen abgeglichen werden. Barunterhalt geht dem Betreuungsunterhalt vor. Das gilt gegenüber beiden Kindern. Sollte das Einkommen Ihres Ex- Mannes also nicht ausreichen, um die Unterhaltsansprüche der beiden Kinder vollständig abzudecken, wird jedem Kind zuerst Barunterhalt zugesprochen. Reicht das Geld noch für Betreuungsunterhalt, sind Kinder von Gesetzes wegen gleich zu behandeln, was zu einer Aufteilung der verbleibenden Ressourcen führen muss.

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Gründung einer AG – steuerneutrale Umstrukturierung?

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Nach einer Hochbauzeichnerlehre und einigen Jahren als angestellter Zeichner habe ich mich vor einigen Jahren als Architekt selbständig gemacht. Ich war sehr erfolgreich. Ich habe fünf Angestellte und viele Grundstücke, die ich mit Bauprojekten wieder verkaufen will bzw. die ich selber überbaue. Aus Gründer der Haftung möchte ich nun eine Aktiengesellschaft gründen. Diese soll die Mitarbeiter, das Mobiliar und auch die Grundstücke übernehmen. Ein Kollege hat mich gewarnt, dass ein solcher Schritt hohe Steuerfolgen nach sich zieht. Stimmt das?

ANTWORT | Es kommt darauf an. Falls Ihre Einzelunternehmung stille Reserven (Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen) aufgebaut hat, dann können diese Gewinne auch «realisiert» werden. Beispielsweise durch einen Veräusserung, aber auch bei buchmässiger Aufwertung.

Dem gleichgestellt ist die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. Dann wird der Gewinn als Einkunft aus selbständiger Erwerbstätigkeit besteuert.

Wenn Sie aber alle Vermögenswerte Ihrer Architektur-Einzelunternehmung 1:1 in die zu gründende Aktiengesellschaft überführen, dann dürfte eine steuerneutrale Umstrukturierung vorliegen, bei der bei Ihnen als Privatperson keine ausserordentlichen Steuern anfallen. 

Wichtig: Es darf keine Liquidation oder Veräusserung erfolgen, die stillen Reserven müssen weiterhin dem Betrieb dienen und das Besteuerungsrecht der stillen Reserven bleibt in der Schweiz. 

Lassen Sie ihre konkrete Situation unbedingt vor der notariellen Gründung durch einen Treuhänder prüfen, damit Sie keine böse Überraschung erleben.

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Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86,

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Miet- und Hauswartungsvertrag

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich wohne mit meinem Mann zusammen seit 18 Jahren in einem Mehrfamilienhaus mit fünf Parteien. Zuerst waren wir nur Mieter. Nach ein paar Jahren, als die Kinder kamen und ich meine Feststelle aufgab, habe ich die Hauswartung übernommen.

Jetzt ist mir die Arbeit zu anstrengend geworden, vor allem der Garten. Ich will den Hauswart-Arbeitsvertrag kündigen. Aber ich habe Angst, dass wir dann aus der Wohnung müssen. Ist diese Sorge berechtigt?

ANTWORT | Jein. Nach Ihren Angaben stellt Ihre Wohnung keine «Dienstwohnung» dar. Es ist also nicht so, dass Sie nur in der Wohnung leben dürfen, weil Sie einen Hauswart-Vertrag (Arbeitsvertrag) abgeschlossen haben.

Zudem lautet der Mietvertrag auf Ihren Mann und Sie; Hauswartin sind dagegen nur Sie. Sie haben also eine (Familien-)Wohnung gemietet und später einen von der Miete grundsätzlich unabhängigen Arbeitsvertrag abgeschlossen. 

Die in Ihrem Arbeitsvertrag enthaltene Klausel «Wenn dem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit eine Wohnung zur Verfügung gestellt wird, zieht die Kündigung des Arbeitsvertrags die Kündigung des Mietvertrags nach sich», ist daher meiner Meinung nach in Ihrem Fall nicht anwendbar. 

Sie können also kündigen, ohne automatisch auch die Mietwohnung zu verlieren. Allerdings kann der Vermieter Ihnen und Ihrem Mann den Mietvertrag dann separat kündigen. Falls dies geschieht, können Sie die Kündigung je nachdem anfechten und/oder die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.

Sind Ehegatten stets gemeinschaftliche Eigentümer?

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger

FRAGE | Mein Mann und ich haben vor bald fünfzig Jahren geheiratet. Bald konnten wir ein Eigenheim erwerben, das wir in der Zwischenzeit abbezahlt haben. Ich war bisher immer der Meinung, das Haus gehöre uns beiden, ich war bei den Gesprächen bei der Bank immer dabei und mein Mann sagte auch immer, mir gehöre die Hälfte. Nun behauptet eine Bekannte, dass mir nichts gehört, weil der Kaufvertrag nur auf den Namen meines Mannes laute. Hat Sie Recht?

ANTWORT | Ja, entscheidend ist der Eintrag im Grundbuch. Es ist leider ein weitverbreiteter Irrglaube, dass den Ehepartnern alles gemeinsam gehöre, nur weil sie verheiratet sind.

Die Ehe ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. War nur Ihr Mann Käufer der Liegenschaft und wurde als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetragen, so gehört ihm die Liegenschaft rechtlich gesehen alleine. Sie sind nicht Eigentümerin.

Das bedeutet aber nicht, dass Sie im Falle einer Scheidung oder Auflösung des Güterstandes aus anderem Grund (z. B. Gütertrennung, Tod Ihres Mannes), nichts aus der Liegenschaft zugute hätten. 

Stark vereinfacht ausgedrückt haben Sie auch als Nichteigentümerin Anspruch auf die Hälfte all jener Investitionen, die aus Ihren Löhnen (also aus der Errungenschaft) bezahlt wurden. Als Investition gilt insbesondere auch die Amortisation der Hypothek. Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung könnten Sie also nicht die Zuteilung einer Liegenschaft verlangen, aber immerhin eine Ausgleichszahlung, deren Höhe im Einzelfall zu berechnen ist.

Balkonverglasung im Stockwerkeigentum

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich bin Stockwerkeigentümer in einer Überbauung mit 15 Wohnungen. Da mein Balkon windexponiert ist, möchte ich diesen auf eigene Kosten verglasen lassen. Der Stockwerkeigentümer neben mir ist damit einverstanden. Genügt die Zustimmung des direkt angrenzenden Nachbarn, um die Verglasung anzubringen?

ANTWORT | Nein. Allein das Einverständnis des einen Nachbarn reicht nicht aus. Bei der geplanten Balkonverglasung handelt es sich um eine bauliche Massnahme an gemeinschaftlichen Teilen der Überbauung.

Ein Balkon ist nicht sonderrechtsfähig. Dem Eigentümer wird daher lediglich ein Sondernutzungsrecht, das heisst ein ausschliessliches Benützungsrecht, an dieser Fläche eingeräumt.

Für das Anbringen einer Balkonverglasung muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft zustimmen. Das Zivilgesetzbuch unterscheidet, ob die Massnahme notwendig, nützlich oder luxuriös ist und schreibt dafür unterschiedliche Beschlussmehrheiten vor.

Während für notwendige Massnahmen die Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer genügt, braucht es für nützliche Massnahmen das qualifizierte Mehr (Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer, die zugleich über mehr als die Hälfte aller Wertquoten verfügt).

Bei luxuriösen Massnahmen verlangt das ZGB Einstimmigkeit. Vorbehalten bleiben anderslautende Bestimmungen im Stockwerkeigentümerreglement.

Die Anbringung einer Balkonverglasung ist aus Optik der Gemeinschaft als nützliche, wenn nicht gar als luxuriöse Massnahme einzustufen. 

Ausnahmsweise kann ein luxuriöses Vorhaben aber auch mittels qualifiziertem Mehrheitsbeschluss nach Köpfen und Anteilen beschlossen werden. Dies nämlich dann, wenn dem unwilligen Stockwerkeigentümer keine Nachteile erwachsen und die zustimmenden Stockwerkeigentümer sämtliche Kosten übernehmen. 

Da die Balkonverglasung im vorliegenden Fall auf eigene Kosten erstellt wird, reicht ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung. Zu prüfen bleibt, ob das Vorhaben eine Baubewilligung benötigt.


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Die Immobilienexpertin Melanie Augstburger beantwortet gerne Ihre Fragen zum Verkauf und Kauf von Liegenschaften.

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Hausschlüssel verloren – welche Fragen stellen sich?

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

FRAGE | Ich bin Mieter einer Wohnung und habe vor ein paar Tagen einen meiner Hausschlüssel verloren. Die Schliessanlage wurde vor rund zwei Jahren anlässlich einer Sanierung der Liegenschaft komplett ersetzt.

Heute fand der Wohnungsabgabetermin statt. Die Verwaltung teilte mir mit, dass ich den Ersatz des Schlosses samt Schlüsselsatz gemäss Wohnungsübergabeprotokoll (d. h. vier Schlüssel) zu bezahlen habe.

Ich finde dies unverhältnismässig und möchte höchstens den verlorenen Schlüssel auf meine Kosten ersetzen lassen. Welche Fragen stellen sich in einem solchen Fall?

ANTWORT | Grundsätzlich wird jeder Schlüssel mit einer Nummer versehen. Ein Schlüsselsatz mit vier Schlüssel ist nur komplett, solange der Satz die Schlüssel mit den Nummern 1, 2, 3 und 4 umfasst. Ist beispielsweise der Schlüssel mit der Nummer 3 verloren gegangen, weist der nachbestellte Schlüssel die Nummer 5 auf.

Würden Sie in eine Wohnung ziehen, wenn der Verwalter Ihnen anlässlich der Wohnungsübergabe vier Hausschlüssel mit den Bezeichnungen 1, 2, 4 und 5 übergibt?

Für einen Grossteil wäre diese Situation vermutlich unbefriedigend. Der Gedanke, dass sich irgendwo ein weiterer Schlüssel zur eigenen Wohnung befinden könnte – womöglich gar noch beim Vormieter – ist störend. In den Mietverträgen hält der Vermieter deshalb üblicherweise fest, dass er berechtigt ist, Schlüssel und Schloss resp. die Schliessanlage auf Kosten des Mieters zu ersetzen.

Wenn der Schlüssel nachweislich nicht mehr missbräuchlich verwendet werden kann, dann kann sich ein Ersatz hingegen erübrigen. Eine solche Situation liegt beispielsweise vor, wenn der Schlüssel zerbrochen ist und die Einzelteile vorgelegt werden können. 

Wie ist zu verfahren, wenn der Schlüssel angeblich im Ausland verloren ging? 

Da teilen sich die Meinungen. Verschiedentlich stellen sich die Mieter resp. deren Haftpflichtversicherungen auf den Standpunkt, dass ein Missbrauch unwahrscheinlich und eine Auswechslung von Schloss und Schlüssel unverhältnismässig ist. Solche Behauptungen müssen von Fall zu Fall überprüft werden.


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Tücken im Stockwerkeigentum

Melanie Augstburger Immobilien Ratgeber | Der Landanzeiger

FRAGE | Das Ehepaar X zieht in Erwägung, in Aarau eine Stockwerkeigentumswohnung mit 4.5 Zimmer zu einem Verkaufspreis von Fr. 890’000.– zu kaufen.

Die Liegenschaft hat Baujahr 1974 und ist in 15 Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Der Makler teilt dem Ehepaar X mit, die Verkäuferschaft habe die Wohnung im Jahr 2016 totalsaniert. Dies rechtfertige den Verkaufspreis. Ist dem so? Worauf sollte sich das Ehepaar besonders achten?

ANTWORT | Eine Erneuerung von Bad und Küche bedeutet noch nicht, dass auch alte Wasserleitungen saniert worden sind. Alte Stahl- oder Kupferleitungen werden aus Kostengründen bei Teilsanierungen hin und wieder nicht ersetzt. Ein erst späterer Ersatz dieser Leitungen führt dazu, dass gewisse Bereiche der neu eingebauten Küche oder des Bads wieder herausgerissen werden müssen. Es ist daher Vorsicht geboten. Der Schein kann trügen.

Doch nicht nur die Wohnung, sondern auch die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft sollte das Ehepaar im Detail prüfen. Denn durch den Kauf einer Stockwerkeigentumswohnung wird das Ehepaar Miteigentümer am gesamten Gebäude (gemeinsame Teile). Kostspielige Sanierungen für Dach, Fassade, Steigleitungen, Haustechnik, usw. werden normalerweise aus dem Erneuerungsfonds finanziert, in welchen die Stockwerkeigentümer regelmässig einzahlen. Vor einem Kauf sollte daher stets überprüft werden, wieviel Mittel der Erneuerungsfonds enthält. 

Das fehlende Geld im Erneuerungsfonds ist bei Siedlungen, welche ins Alter kommen, oft ein Problem. Wenn der Fonds zu wenig Mittel für die anstehenden Sanierungsmassnahmen enthält, müssen die Eigentümer zusätzliche Mittel aufbringen. Mit anderen Worten müssten dann Herr und Frau X für Kosten aufkommen, die eigentlich Sache der Vorgänger gewesen wären. Ein ungenügend geäufneter Erneuerungsfonds sollte deshalb beim Kaufpreis der Wohnung angemessen berücksichtigt werden.


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