Ratgeber Recht

Dr. Lorenz Strebel | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger
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Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar

Pfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Frage | Mir gehört eine Wohnung im Stockwerkeigentum. Ein anderer Eigentümer hat während Jahren seine Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten nicht bezahlt. An der letzten Eigentümerversammlung ist uns Stockwerkeigentümern der Kragen geplatzt. Wir haben den Verwalter beauftragt, sich nicht weiter vertrösten zu lassen und stattdessen die offenen Beiträge auf dem Rechtsweg einzuverlangen. Bevor der Verwalter tätig wurde, hat der säumige Eigentümer die Wohnung verkauft. Müssen wir die auf ihn entfallenden Beiträge nun definitiv selber tragen?

Antwort | Nein. Der Verwalter kann vom säumigen Ex-Stockwerkeigentümer die Beiträge gerichtlich einverlangen; es handelt sich um ihn persönlich treffende Forderungen. Das Gesetz sieht als Sicherungsinstrument das Gemeinschaftspfandrecht vor. Die Eigentümergemeinschaft kann es auf dem Anteil des Säumigen eintragen lassen. Das Eintragungsrecht besteht auch gegenüber einem Erwerber, soweit er die Einheit – wie in Ihrem Fall – ausserhalb einer Zwangsvollstreckung gekauft hat. Der neue Eigentümer haftet damit automatisch auch für frühere Beiträge: Entweder bezahlt er die gesicherten Beiträge oder die Wohnung wird versteigert. In beiden Fällen muss er anschliessend versuchen, sich beim früheren Eigentümer schadlos zu halten. Allerdings sichert das Pfandrecht nur die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beiträge. Ältere Forderungen sind zwar auch zu bezahlen, soweit sie nicht verjährt sind. Sie können aber nicht mit dem Gemeinschaftspfandrecht gesichert werden. Das Pfandrecht entsteht sodann erst mit seiner effektiven Eintragung. Daher werden bei einer Pfandverwertung aus dem Verkaufserlös zuerst die durch früher eingetragene Grundpfandrechte gesicherten Forderungen bezahlt, z. B. jene von Banken. Die Eintragung im Grundbuch setzt zudem voraus, dass die Haftungssumme vom Stockwerkeigentümer anerkannt ist, er der Eintragung zustimmt oder ein Urteil die Eintragung anordnet.

Rechtsfragen können gestellt werden an:
Dr. Lorenz Strebel, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhofstrasse 86,

5001 Aarau, E-Mail: kontakt@strebel-recht.ch