Ratgeber Recht

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger
Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email
Share on print
Urs Bolliger, Eidg. dipl. Immobilientreuhänder

Schadenfälle im Stockwerkeigentum

AUSGANGSLAGE | Bei Installationen und Armaturen können im Laufe der Zeit aufgrund der Alterung und der «Ermüdung» undichte Stelle auftreten. Sind Installationen (wie beispielsweise bei Bodenheizsystem üblich) hinter Serviceklappen «versteckt», kann die Kontrolle des Zustandes in Vergessenheit geraten. Ein sich entwickelnder Schaden wird dann meist erst entdeckt, wenn in einem darunter- oder danebenliegenden Objekt Verfärbungen an den Wänden oder der Decke auftreten. Wird ein Schaden entdeckt, muss dessen Ursache ausfindig gemacht und dieser umgehend bei der zuständigen Versicherung angemeldet werden. Sind von einem Schaden auch das Mobiliar oder Teile der Einrichtung betroffen, muss dieser auch bei der Hausratversicherung gemeldet werden. Schadenmeldungen können heute rasch und unkompliziert online ausgeführt werden. Es ist wichtig, dass auch die Haftpflichtversicherung des Objekts informiert wird, an dessen Installation die Ursache des Schadens zu finden war. Diese trägt Schäden, sofern die Eigentümerschaft des Objekts ein Verschulden trifft oder diese aus gesetzlichen Gründen (zum Beispiel bei einem Werkmangel) haftbar wird. Die Haftpflichtversicherung übernimmt die Reparatur oder den Ersatz von beschädigten Gegenständen im Rahmen des Zeitwerts.

Sachversicherungen übernehmen Folgeschäden am Gebäude oder am «Hausrat », wenn eine Deckung gegeben ist. Der Abschluss einer Gebäudewasserversicherung ist nicht obligatorisch. Eine Deckung von Gebäudewasserschäden muss daher ergänzend zur obligatorischen Feuer- und Elementarversicherung, welche beim Aarg. Gebäudeversicherungsamt (AGV) abgeschlossen wird, sichergestellt werden. Die Gebäudewasserversicherung kann bei einer privaten Versicherungsgesellschaft oder als Zusatzversicherung beim AGV abgeschlossen werden. Versichert werden Schäden durch das Ausfliessen von Wasser aus Installationen und Apparaten oder durch eindringendes Regen- und Grundwasser. Ebenfalls gedeckt sind Schäden aufgrund eines Rückstaus aus Abwasserleitungen sowie Schäden, welche durch auslaufendes Öl verursacht wurden.

Bei Schadenfällen im Stockwerkeigentum stellt sich zudem die Frage nach der Koordinationsverantwortung, der Kostentragung und der Schadensabrechnung. Die Gebäudewasserversicherung wird im Normalfall durch die Gemeinschaft abgeschlossen. Die Bewirtschafterin unterstützt und dokumentiert die Ursachensuche und übernimmt die Anmeldung des Schadens. Anschliessend müssen Angebote für die Behebung eingeholt und vom Versicherer geprüft und freigegeben werden. Die eingehenden Rechnungen werden von der Auftraggeberschaft bezahlt und anschliessend zur Abrechnung der Versicherungsgesellschaft eingereicht. Bei einem Schaden, wie im vorliegenden Beispiel, obliegt die Koordination der Schadens behebung der entsprechenden Eigentümerschaft. Nur diese kann Aufträge (Entscheidungen zu Ersatzleistungen, zur Materialisierung oder Farbwahl usw.) zur Ausführung von Arbeiten im jeweiligen Sonderrecht erteilen. Sind allgemeine Bauteile betroffen, übernimmt die Bewirtschafterin die Koordinationsaufgaben zu deren Schadensbehebung.

Die Behebung von Schadenfällen erfordert eine rasche Reaktion und eine gut koordinierte Vorgehensweise. Es ist wichtig, dass die Verantwortlichkeiten frühzeitig geklärt werden und die betroffenen Parteien eng zusammenarbeiten.

Ausgangslage: Es liegt im Aufgabengebiet der Bewirtschafterin (früher Verwalter genannt), die jährlich durchzuführende Versammlung vorzubereiten und nach den reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben die EigentümerInnen dazu einzuladen. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat diese eine Traktandenliste zu erstellen. Neben den Standardthemen (Versammlungsablauf, Protokoll der letzten Versammlung, Jahresrechnung, Budget und Verschiedenes) sind darin, Anträge für Verwaltungshandlungen oder zu baulichen Massnahmen zur Werterhaltung zu traktandieren. Ein «Traktandierungsrecht» steht auch der Anzahl von EigentümerInnen zu, welche zusammen die Einberufung einer Versammlung verlangen können. Ein solcher Traktandierungsanspruch einer einzelnen Eigentümerin oder eines einzelnen Eigentümers wird in der Rechtslehre jedoch verneint. Ein Begehren zur Traktandierung eines Geschäfts muss demnach im Normalfall von 1/5 der EigentümerInnen gestellt werden.

Die Versammlung kann verbindlich nur über Themen beschliessen, welche «gehörig» traktandiert und angekündigt wurden. Ausnahmen sind nur im Rahmen einer Universalversammlung möglich. Eine solche ist gegeben, wenn alle EigentümerInnen an der Versammlung anwesend sind.

Wie ausgeführt, hat eine einzelne Eigentümerin/ein einzelner Eigentümer keinen gesetzlichen Traktandierungsanspruch. Jedoch kann jede Eigentümerin/jeder Eigentümer an der Versammlung Anträge zu angekündigten Traktanden stellen. Dies entspricht dem Meinungsäusserungsrecht, welches allen anwesenden Personen im Rahmen der Versammlung zusteht. Dabei handelt es sich um «Ordnungsanträge», welche sich auf den geplanten Ablauf der Versammlung oder beispielsweise die Teilnahme von Gästen beziehen und um «Sachanträge», welche zur Ergänzung von traktandierten Geschäften gestellt werden können.

Eine rechtsverbindliche Beschlussfassung ist an die einleitend erwähnten Erfordernisse gebunden. Dazu gehört die Fristeinhaltung der Information aller EigentümerInnen sowie die Vollständigkeit des jeweiligen Antrages. Aus den Ausführungen und Beilagen zu einem Antrag muss klar ersichtlich sein, um welche Art von Massnahme es sich handelt. Beizulegen sind Bilder, Pläne, Produktedokumentationen und Angebote, aufgrund derer die Kosten beurteilt werden können. Der Antrag muss zudem die Antragsteller, einen Vorschlag für die Realisierung sowie Hinweise zum erforderlichen Stimmenquorum enthalten. Ergänzend dazu können AntragstellerInnen Zusatzanträge zur Finanzierung des Vorhabens formulieren. Wird beantragt, dass eine geplante Massnahme aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden soll, müssen dabei zwingend die entsprechenden reglementarischen Bestimmungen beachtet werden.

Viele Anträge werden nicht einstimmig gefällt. EigentümerInnen, welche mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, haben das Recht, diesen anzufechten. Dabei ist zu beachten, dass nur Anträge angefochten werden können, welche gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen verletzen, da Gerichte nicht die Zweckmässigkeit einer Massnahme beurteilen. Das Protokoll der Versammlung muss die Legitimation der Anfechtung dokumentieren, indem entsprechende Gegenstimmen (Enthaltungen reichen nicht) namentlich protokolliert sind.

Immobilien-Fragen können gestellt werden an:
Urs Bolliger Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch


Ausgangslage: Es liegt im Aufgabengebiet der Bewirtschafterin (früher Verwalter genannt), die jährlich durchzuführende Versammlung vorzubereiten und nach den reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben die EigentümerInnen dazu einzuladen. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat diese eine Traktandenliste zu erstellen. Neben den Standardthemen (Versammlungsablauf, Protokoll der letzten Versammlung, Jahresrechnung, Budget und Verschiedenes) sind darin, Anträge für Verwaltungshandlungen oder zu baulichen Massnahmen zur Werterhaltung zu traktandieren. Ein «Traktandierungsrecht» steht auch der Anzahl von EigentümerInnen zu, welche zusammen die Einberufung einer Versammlung verlangen können. Ein solcher Traktandierungsanspruch einer einzelnen Eigentümerin oder eines einzelnen Eigentümers wird in der Rechtslehre jedoch verneint. Ein Begehren zur Traktandierung eines Geschäfts muss demnach im Normalfall von 1/5 der EigentümerInnen gestellt werden.

Die Versammlung kann verbindlich nur über Themen beschliessen, welche «gehörig» traktandiert und angekündigt wurden. Ausnahmen sind nur im Rahmen einer Universalversammlung möglich. Eine solche ist gegeben, wenn alle EigentümerInnen an der Versammlung anwesend sind.

Wie ausgeführt, hat eine einzelne Eigentümerin/ein einzelner Eigentümer keinen gesetzlichen Traktandierungsanspruch. Jedoch kann jede Eigentümerin/jeder Eigentümer an der Versammlung Anträge zu angekündigten Traktanden stellen. Dies entspricht dem Meinungsäusserungsrecht, welches allen anwesenden Personen im Rahmen der Versammlung zusteht. Dabei handelt es sich um «Ordnungsanträge», welche sich auf den geplanten Ablauf der Versammlung oder beispielsweise die Teilnahme von Gästen beziehen und um «Sachanträge», welche zur Ergänzung von traktandierten Geschäften gestellt werden können.

Eine rechtsverbindliche Beschlussfassung ist an die einleitend erwähnten Erfordernisse gebunden. Dazu gehört die Fristeinhaltung der Information aller EigentümerInnen sowie die Vollständigkeit des jeweiligen Antrages. Aus den Ausführungen und Beilagen zu einem Antrag muss klar ersichtlich sein, um welche Art von Massnahme es sich handelt. Beizulegen sind Bilder, Pläne, Produktedokumentationen und Angebote, aufgrund derer die Kosten beurteilt werden können. Der Antrag muss zudem die Antragsteller, einen Vorschlag für die Realisierung sowie Hinweise zum erforderlichen Stimmenquorum enthalten. Ergänzend dazu können AntragstellerInnen Zusatzanträge zur Finanzierung des Vorhabens formulieren. Wird beantragt, dass eine geplante Massnahme aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden soll, müssen dabei zwingend die entsprechenden reglementarischen Bestimmungen beachtet werden.

Viele Anträge werden nicht einstimmig gefällt. EigentümerInnen, welche mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, haben das Recht, diesen anzufechten. Dabei ist zu beachten, dass nur Anträge angefochten werden können, welche gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen verletzen, da Gerichte nicht die Zweckmässigkeit einer Massnahme beurteilen. Das Protokoll der Versammlung muss die Legitimation der Anfechtung dokumentieren, indem entsprechende Gegenstimmen (Enthaltungen reichen nicht) namentlich protokolliert sind.

Immobilien-Fragen können gestellt werden an:
Urs Bolliger Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch


Immobilien-Fragen können gestellt werden an:

Urs Bolliger, Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch