Ratgeber Recht

Urs Bolliger | Bolliger Neukom | Der Landanzeiger
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Urs Bolliger, Eidg. dipl. Immobilientreuhänder

Unterhalt bei Bodenheizsystemen

AUSGANGSLAGE | In den Ausführungen vom Juni 2021 fanden Sie allgemeine Hinweise zur Planung und Ausführung von Erneuerungsmassnahmen. In der Folge sollen die Schritte zum Unterhalt bei Bodenheizsystemen ausgeführt werden. Im Fachjargon werden solche Installationen als «nicht inspizierbare Bauteile» bezeichnet. Diese Beschreibung rührt daher, dass die Prüfung und Aufnahme des Zustands und Unterhaltsbedarfs häufig in Vergessenheit gerät und die Installation erst beim Auftreten eines Mangels oder Schadens wieder in den Fokus für Massnahmen rückt. Ein «aufgestauter Unterhalt» und als Folge das Verschlammen von Bodenheizsystemen hat einen erheblichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit der Wärmeabgabe und die Heizkosten. Da sich der Wirkungsgrad und die Kosten schleichend verändern, sind deren Auswirkungen meist lange nicht erkennbar. Zudem sind die Armaturen zur Installation häufig hinter Abdeckungen «verborgen». So werden auch undichte Ventile oder Verteiler meist erst entdeckt, wenn diese einen Wasserschaden im Unterboden oder an der Decke der darunterliegenden Wohnung zur Folge haben.

Bodenheizsysteme sollten daher mindestens zweimal jährlich überprüft werden. Lassen Sie sich vom Heizungsmonteur den Revisionsdeckel vor den Armaturen zeigen und kontrollieren Sie die Installation vor Beginn und im Verlauf der Heizperiode. Ein Indiz für einen Mangel ist der Umstand, dass Räume nicht mehr gleichmässig erwärmt werden können. Es ist zu empfehlen, die Installation ab einer Lebensdauer von ca. 15–20 Jahren durch eine Fachperson prüfen zu lassen. Unterhaltsmassnahmen werden von verschiedenen Fachspezialisten angeboten. Vor der Ausführung von Arbeiten sollte aber vor allem auch die Materialqualität der Installation überprüft werden.

Ob ein Heizsystem gesamthaft oder nur einzelne Wohnungsinstallationen gereinigt werden können, ist im Rahmen einer Aufnahme durch ein Fachunternehmen feststellen zu lassen. Beim «Molchen» mit dem Girojet®-Reinigungssystem werden mit Schaumstoff-Reinigungselementen in unterschiedlichen Formen die Rohre schonend und umweltfreundlich – ohne Einsatz von chemischen Mitteln – gereinigt. Im Zusammenhang mit der Reinigung können anschliessend bei Bedarf bestehende Heizungsverteiler ersetzt oder ein Ventilunterhalt ausgeführt werden. Auf Wunsch kann die Anlage mit einer Einzelraumregulierung nachgerüstet werden. Auf diese Weise wird der Unterhalt sichergestellt und das System kann nach einer Neuausrüstung der Armaturen bequem über Raumfühler bedient werden.

Mit diesen Massnahmen können Schäden verhindert, der Wohnkomfort verbessert und Heizkosten eingespart werden. Denken Sie zudem daran, dass solche Arbeiten als Unterhaltsmassnahmen bei der Steuerdeklaration berücksichtigt werden können. Bei Mietwohnungen kann geprüft werden, ob die Kosten für die Nachinstallation mit Raumreglern als wertvermehrende Investition anteilsmässig auf den Mietzins überwälzt werden können. Als Richtwert für die Reinigungsarbeiten in einer 4½-Zimmer-Wohnung ist mit Kosten von Fr. 2300 bis 2600 zu rechnen. Die Arbeiten nehmen etwa einen Tag in Anspruch und können auch während der Heizperiode ausgeführt werden.

Ausgangslage: Es liegt im Aufgabengebiet der Bewirtschafterin (früher Verwalter genannt), die jährlich durchzuführende Versammlung vorzubereiten und nach den reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben die EigentümerInnen dazu einzuladen. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat diese eine Traktandenliste zu erstellen. Neben den Standardthemen (Versammlungsablauf, Protokoll der letzten Versammlung, Jahresrechnung, Budget und Verschiedenes) sind darin, Anträge für Verwaltungshandlungen oder zu baulichen Massnahmen zur Werterhaltung zu traktandieren. Ein «Traktandierungsrecht» steht auch der Anzahl von EigentümerInnen zu, welche zusammen die Einberufung einer Versammlung verlangen können. Ein solcher Traktandierungsanspruch einer einzelnen Eigentümerin oder eines einzelnen Eigentümers wird in der Rechtslehre jedoch verneint. Ein Begehren zur Traktandierung eines Geschäfts muss demnach im Normalfall von 1/5 der EigentümerInnen gestellt werden.

Die Versammlung kann verbindlich nur über Themen beschliessen, welche «gehörig» traktandiert und angekündigt wurden. Ausnahmen sind nur im Rahmen einer Universalversammlung möglich. Eine solche ist gegeben, wenn alle EigentümerInnen an der Versammlung anwesend sind.

Wie ausgeführt, hat eine einzelne Eigentümerin/ein einzelner Eigentümer keinen gesetzlichen Traktandierungsanspruch. Jedoch kann jede Eigentümerin/jeder Eigentümer an der Versammlung Anträge zu angekündigten Traktanden stellen. Dies entspricht dem Meinungsäusserungsrecht, welches allen anwesenden Personen im Rahmen der Versammlung zusteht. Dabei handelt es sich um «Ordnungsanträge», welche sich auf den geplanten Ablauf der Versammlung oder beispielsweise die Teilnahme von Gästen beziehen und um «Sachanträge», welche zur Ergänzung von traktandierten Geschäften gestellt werden können.

Eine rechtsverbindliche Beschlussfassung ist an die einleitend erwähnten Erfordernisse gebunden. Dazu gehört die Fristeinhaltung der Information aller EigentümerInnen sowie die Vollständigkeit des jeweiligen Antrages. Aus den Ausführungen und Beilagen zu einem Antrag muss klar ersichtlich sein, um welche Art von Massnahme es sich handelt. Beizulegen sind Bilder, Pläne, Produktedokumentationen und Angebote, aufgrund derer die Kosten beurteilt werden können. Der Antrag muss zudem die Antragsteller, einen Vorschlag für die Realisierung sowie Hinweise zum erforderlichen Stimmenquorum enthalten. Ergänzend dazu können AntragstellerInnen Zusatzanträge zur Finanzierung des Vorhabens formulieren. Wird beantragt, dass eine geplante Massnahme aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden soll, müssen dabei zwingend die entsprechenden reglementarischen Bestimmungen beachtet werden.

Viele Anträge werden nicht einstimmig gefällt. EigentümerInnen, welche mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, haben das Recht, diesen anzufechten. Dabei ist zu beachten, dass nur Anträge angefochten werden können, welche gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen verletzen, da Gerichte nicht die Zweckmässigkeit einer Massnahme beurteilen. Das Protokoll der Versammlung muss die Legitimation der Anfechtung dokumentieren, indem entsprechende Gegenstimmen (Enthaltungen reichen nicht) namentlich protokolliert sind.

Immobilien-Fragen können gestellt werden an:
Urs Bolliger Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch


Ausgangslage: Es liegt im Aufgabengebiet der Bewirtschafterin (früher Verwalter genannt), die jährlich durchzuführende Versammlung vorzubereiten und nach den reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben die EigentümerInnen dazu einzuladen. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat diese eine Traktandenliste zu erstellen. Neben den Standardthemen (Versammlungsablauf, Protokoll der letzten Versammlung, Jahresrechnung, Budget und Verschiedenes) sind darin, Anträge für Verwaltungshandlungen oder zu baulichen Massnahmen zur Werterhaltung zu traktandieren. Ein «Traktandierungsrecht» steht auch der Anzahl von EigentümerInnen zu, welche zusammen die Einberufung einer Versammlung verlangen können. Ein solcher Traktandierungsanspruch einer einzelnen Eigentümerin oder eines einzelnen Eigentümers wird in der Rechtslehre jedoch verneint. Ein Begehren zur Traktandierung eines Geschäfts muss demnach im Normalfall von 1/5 der EigentümerInnen gestellt werden.

Die Versammlung kann verbindlich nur über Themen beschliessen, welche «gehörig» traktandiert und angekündigt wurden. Ausnahmen sind nur im Rahmen einer Universalversammlung möglich. Eine solche ist gegeben, wenn alle EigentümerInnen an der Versammlung anwesend sind.

Wie ausgeführt, hat eine einzelne Eigentümerin/ein einzelner Eigentümer keinen gesetzlichen Traktandierungsanspruch. Jedoch kann jede Eigentümerin/jeder Eigentümer an der Versammlung Anträge zu angekündigten Traktanden stellen. Dies entspricht dem Meinungsäusserungsrecht, welches allen anwesenden Personen im Rahmen der Versammlung zusteht. Dabei handelt es sich um «Ordnungsanträge», welche sich auf den geplanten Ablauf der Versammlung oder beispielsweise die Teilnahme von Gästen beziehen und um «Sachanträge», welche zur Ergänzung von traktandierten Geschäften gestellt werden können.

Eine rechtsverbindliche Beschlussfassung ist an die einleitend erwähnten Erfordernisse gebunden. Dazu gehört die Fristeinhaltung der Information aller EigentümerInnen sowie die Vollständigkeit des jeweiligen Antrages. Aus den Ausführungen und Beilagen zu einem Antrag muss klar ersichtlich sein, um welche Art von Massnahme es sich handelt. Beizulegen sind Bilder, Pläne, Produktedokumentationen und Angebote, aufgrund derer die Kosten beurteilt werden können. Der Antrag muss zudem die Antragsteller, einen Vorschlag für die Realisierung sowie Hinweise zum erforderlichen Stimmenquorum enthalten. Ergänzend dazu können AntragstellerInnen Zusatzanträge zur Finanzierung des Vorhabens formulieren. Wird beantragt, dass eine geplante Massnahme aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden soll, müssen dabei zwingend die entsprechenden reglementarischen Bestimmungen beachtet werden.

Viele Anträge werden nicht einstimmig gefällt. EigentümerInnen, welche mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, haben das Recht, diesen anzufechten. Dabei ist zu beachten, dass nur Anträge angefochten werden können, welche gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen verletzen, da Gerichte nicht die Zweckmässigkeit einer Massnahme beurteilen. Das Protokoll der Versammlung muss die Legitimation der Anfechtung dokumentieren, indem entsprechende Gegenstimmen (Enthaltungen reichen nicht) namentlich protokolliert sind.

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Urs Bolliger Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch


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