Ratgeber Recht

Marianne Wehrli | Ratgeber Recht | Der Landanzeiger
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Marianne Wehrli, LLM Rechtsanwältin

Verzugszinsen trotz Verrechnung?

Frage | Ich wurde vor drei Jahren in einem Gerichtsverfahren dazu verurteilt, der Gegenpartei einen gewissen Betrag zu bezahlen. Da die Gegenpartei trotzdem zu einem grossen Anteil unterlag, musste sie mir die Hälfte der Anwaltskosten ersetzen. Ausserdem schuldet sie mir auch aus anderem Grund noch Geld, insgesamt mehr, als ich ihr bezahlen musste. Keiner hat der anderen bisher je Geld bezahlt. Erst jetzt habe ich ein Schreiben der Gegenpartei erhalten, mit dem Sie mich zur Zahlung auffordert. Nebst dem Betrag gemäss Gerichtsurteil soll ich jetzt auch noch Verzugszins bezahlen. Zu Recht?

Ausgangslage: Es liegt im Aufgabengebiet der Bewirtschafterin (früher Verwalter genannt), die jährlich durchzuführende Versammlung vorzubereiten und nach den reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben die EigentümerInnen dazu einzuladen. Im Rahmen dieser Tätigkeit hat diese eine Traktandenliste zu erstellen. Neben den Standardthemen (Versammlungsablauf, Protokoll der letzten Versammlung, Jahresrechnung, Budget und Verschiedenes) sind darin, Anträge für Verwaltungshandlungen oder zu baulichen Massnahmen zur Werterhaltung zu traktandieren. Ein «Traktandierungsrecht» steht auch der Anzahl von EigentümerInnen zu, welche zusammen die Einberufung einer Versammlung verlangen können. Ein solcher Traktandierungsanspruch einer einzelnen Eigentümerin oder eines einzelnen Eigentümers wird in der Rechtslehre jedoch verneint. Ein Begehren zur Traktandierung eines Geschäfts muss demnach im Normalfall von 1/5 der EigentümerInnen gestellt werden.

Die Versammlung kann verbindlich nur über Themen beschliessen, welche «gehörig» traktandiert und angekündigt wurden. Ausnahmen sind nur im Rahmen einer Universalversammlung möglich. Eine solche ist gegeben, wenn alle EigentümerInnen an der Versammlung anwesend sind.

Wie ausgeführt, hat eine einzelne Eigentümerin/ein einzelner Eigentümer keinen gesetzlichen Traktandierungsanspruch. Jedoch kann jede Eigentümerin/jeder Eigentümer an der Versammlung Anträge zu angekündigten Traktanden stellen. Dies entspricht dem Meinungsäusserungsrecht, welches allen anwesenden Personen im Rahmen der Versammlung zusteht. Dabei handelt es sich um «Ordnungsanträge», welche sich auf den geplanten Ablauf der Versammlung oder beispielsweise die Teilnahme von Gästen beziehen und um «Sachanträge», welche zur Ergänzung von traktandierten Geschäften gestellt werden können.

Eine rechtsverbindliche Beschlussfassung ist an die einleitend erwähnten Erfordernisse gebunden. Dazu gehört die Fristeinhaltung der Information aller EigentümerInnen sowie die Vollständigkeit des jeweiligen Antrages. Aus den Ausführungen und Beilagen zu einem Antrag muss klar ersichtlich sein, um welche Art von Massnahme es sich handelt. Beizulegen sind Bilder, Pläne, Produktedokumentationen und Angebote, aufgrund derer die Kosten beurteilt werden können. Der Antrag muss zudem die Antragsteller, einen Vorschlag für die Realisierung sowie Hinweise zum erforderlichen Stimmenquorum enthalten. Ergänzend dazu können AntragstellerInnen Zusatzanträge zur Finanzierung des Vorhabens formulieren. Wird beantragt, dass eine geplante Massnahme aus dem Erneuerungsfonds bezahlt werden soll, müssen dabei zwingend die entsprechenden reglementarischen Bestimmungen beachtet werden.

Viele Anträge werden nicht einstimmig gefällt. EigentümerInnen, welche mit einem Beschluss nicht einverstanden sind, haben das Recht, diesen anzufechten. Dabei ist zu beachten, dass nur Anträge angefochten werden können, welche gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen verletzen, da Gerichte nicht die Zweckmässigkeit einer Massnahme beurteilen. Das Protokoll der Versammlung muss die Legitimation der Anfechtung dokumentieren, indem entsprechende Gegenstimmen (Enthaltungen reichen nicht) namentlich protokolliert sind.

Immobilien-Fragen können gestellt werden an:
Urs Bolliger Bolliger Neukom Treuhand
Herzogstrasse 14, 5001 Aarau
E-Mail: bolliger@bntreuhand.ch

Antwort | Nein. Wenn zwei Personen sich gegenseitig Geld schulden und beide Forderungen zur Zahlung fällig sind, kann jede Person ihre Schuld mit ihrer Forderung verrechnen. Das passiert nicht automatisch, sondern muss der Gegenpartei ausdrücklich erklärt werden. Diese Erklärung ist unwiderruflich, ist sie einmal erfolgt, verändert sie die Rechtslage unmittelbar: Die gegenseitigen Forderungen werden rückwirkend auf den Zeitpunkt hin getilgt, in dem sich die Forderungen fällig gegenüberstanden.

Da in Ihrem Fall Forderung und Gegenforderung aus demselben Gerichtsurteil stammen, war dies im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft des Urteils. Soweit die Forderungen durch Verrechnung untergegangen sind, entfallen seit diesem Zeitpunkt auch bereits eingetretene Verzugsfolgen, wie insbesondere der Verzugszins. Sind die gegenseitigen Forderungen nicht gleich hoch und bleibt einer Partei eine ungedeckte Forderung, läuft der Verzugszins darauf ab Verrechnungswirkung weiter.

Rechtsfragen können gestellt werden an: Marianne Wehrli, Rechtsanwältin, Laurenzenvorstadt 79, Postfach 4227, 5001 Aarau,
E-Mail: ratgeber@anwaltsbuero-wehrli.ch